我遇到一個這個樣子的問題：我去中介看房，看到一個房子，開發(fā)商已經(jīng)完全搞好了，馬上可以拿到鑰匙了，房主由于拆遷獲得了這個房子，價格比較便宜，現(xiàn)在他想將房子賣出套現(xiàn)，但是該房屋的房產(chǎn)證、土地證目前還沒有拿到，想請教大牛們，（1）此類房子能夠交易嗎？（2）如果能夠交易應(yīng)該走什么流程（3）如果進行交易會存在什么風險？

問題補充： 補充問一下3樓的：（1）開發(fā)商更改內(nèi)冊有責任和義務(wù)幫助直接過戶，會不會收取手續(xù)費（2）購房資金托管在銀行，賣房的人在什么情況下可以拿到這個資金（3）如果直過戶是不是就不用繳納這些稅費了（包括營業(yè)稅和個人所得稅嗎）？

較佳答案 一、賣方看房。 選購二手房要考慮那些要素： 向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化等較新的信息。 確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。 價格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購購何種區(qū)位、多的住房。 交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和的支出。 房屋價值。通過反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。 確認房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積。較保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。 觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費用以及水、電、煤費用。 物業(yè)管理。水、電、煤費用如何收取；電梯的品牌、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。 選擇中介?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍。 購購二手房 看房、選房的“十看十不看” 如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為購下有缺陷的住房而遺憾。 不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到較確切的信息。 不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。 不看建材看格局 購購二手房時較好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。各種功能區(qū)較好能有效區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。 不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。 不看裝潢看做工 好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。 不看窗簾看窗外 要注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。 不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。 不看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。 不看地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水?？赡艿脑?，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。 不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因為他們是較了解該小區(qū)基本狀況的人，有時甚至比業(yè)主更能客觀、準確地告知購家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為購房與否的決定性因素。 二、購方進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。 二手房產(chǎn)權(quán)確定方式 在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購購的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。 步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。 較后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購購二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購購的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購購的權(quán)利。如果購購的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。 如何看房產(chǎn)證 學會看房產(chǎn)證是二手房交易一門必修課。 房地產(chǎn)權(quán)證較常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售后公房與商品房的并軌上市交易，這兩種版本的產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。 《上海市房地產(chǎn)權(quán)》頁系扉頁；頁由以下內(nèi)容組成，（1）上海市房地產(chǎn)權(quán)證中英文文字，（2）房地產(chǎn)權(quán)證編號，該編號一般由“滬房地（所屬行政區(qū)簡稱）字（年份）第 }號”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核準辦理該產(chǎn)證的時間，在該頁中還應(yīng)貼有契稅完稅貼花和權(quán)證印花稅貼花，證明權(quán)利人已經(jīng)繳納國家相關(guān)稅費；第三頁系上海市房屋土地資源管理局對該份房產(chǎn)證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系較重要的權(quán)利記載頁，記載了權(quán)利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內(nèi)容。其中重要的有：權(quán)利人，即房屋所有人，在較早的綠色產(chǎn)證中，一般只有一個房地產(chǎn)權(quán)利人，其他權(quán)利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產(chǎn)權(quán)證則將全體房屋所有人都記載在權(quán)利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所占使用權(quán)土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建筑面積、類型、用途，結(jié)構(gòu)、竣工日期等基本情況，在該頁中由當?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應(yīng)增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結(jié)合起來辨別。房屋類型雖然注明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋并非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應(yīng)按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構(gòu)的騎縫章。 三種顏色四種類型 不同顏色產(chǎn)權(quán)證的含義 根據(jù)1996年3月1日起施行的《房地產(chǎn)登記條例》，上海市實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)權(quán)證分三種顏色，四種類型。 房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門對不同房地產(chǎn)權(quán)益實行分類發(fā)放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產(chǎn)權(quán)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！