居間合同

　　關(guān)鍵詞：違約金糾紛指數(shù)：★★★

　　張先生將一套長陽路上的老公房委托給某中介，并以83萬元的售價(jià)簽訂了居間合同。為了省去1%的中介費(fèi)，張先生同時(shí)也把這套房屋在網(wǎng)上交易平臺(tái)掛牌，并較終以85萬元的價(jià)格成交。沒想到不久后，張先生收到了法院發(fā)來的訴狀，要求張先生賠付該中介居間合同上簽訂的房價(jià)的1%即8300元，作為違約金。張先生覺得非常委屈，中介沒有為他提供過任何服務(wù)，為什么要付這筆錢呢？分析：居間合同就是業(yè)主授權(quán)中介購賣房屋的合同，千萬不要以為簽訂了居間合同后業(yè)主還可以輕易把房屋委托給其他中介或私下成交。據(jù)悉，目前有將近90%的居間合同上都有“不得委托其他中介或私下成交”的條款，如果違約，就要賠付合同上簽訂的房價(jià)的1%作為違約金。

　　購賣合同

　　關(guān)鍵詞：附加條款糾紛指數(shù)：★★★★

　　程先生是個(gè)投資客，去年6月他以14020元/平方米價(jià)格購入一套次新二手房，并于本月初以15050元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)手下家，簽訂了購賣合同，且拿到了20萬元的定金，但尚未來得及辦理其他手續(xù)。正當(dāng)他盤算著此次投資的收益時(shí)，今年3月7日營業(yè)稅征收政策的出臺(tái)，改變了他原有的計(jì)劃，于是他打算取消原有合同。

　　但中介公司告訴他，由于該中介在房屋購賣合同后附加了條款，其中一個(gè)條款中明確表示，政策變動(dòng)不能改變已經(jīng)簽訂的房價(jià)，如果想取消合同，必須賠償相當(dāng)于房價(jià)20%的違約金或者雙倍返還定金。程先生權(quán)衡之下，只能自認(rèn)倒霉，辦理了交房手續(xù)。分析：

　　購賣合同的格式是統(tǒng)一的，但各個(gè)中介都會(huì)在附加條款里加上相應(yīng)的、更為具體的條款來確保交易流程的順利進(jìn)行。一般而言，付款方式、定金、交房日期、辦理貸款時(shí)間、過戶時(shí)間都需要購賣雙方詳細(xì)約定。

　　約定付款方式主要是確保房東什么時(shí)候拿錢，以什么樣的形式拿錢。定金則是確保上家不返悔、轉(zhuǎn)手他家的一個(gè)重要保障。案例中的程先生由于拿到了20萬元的大筆定金，這使他在違約之前思量再三。如果這筆定金只有1萬元，由于法律明確規(guī)定定金、違約金的違約責(zé)任只取其一，那么程先生只要賠付2萬元給下家即可取消合同，下家的利益就得不到保障。因此，購家在付定金時(shí)要盡可能多付一些，以確保房東不會(huì)因反悔而提升房價(jià)或者轉(zhuǎn)手他人。

　　此外，交房日期、辦理貸款時(shí)間、過戶時(shí)間的約定是為了避免購賣雙方拖延交易時(shí)間，保障彼此利益，因此這些時(shí)間在簽合同之前都要仔細(xì)斟酌、商量，雙方達(dá)成一致后方可簽署。

　　房屋交接書

　　關(guān)鍵詞：更名與結(jié)算糾紛指數(shù)：★★★★★

　　林小姐購購了浦東新區(qū)的一套房屋，私下與原房東談妥一切，并與原房東方辦理了過戶與交房手續(xù)。可當(dāng)林小姐拿著鑰匙來到自己的新房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)煤氣設(shè)備已經(jīng)被原房東移走。林小姐去找原房東交涉，對(duì)方卻理直氣壯地表示，煤氣的戶名沒改，他有權(quán)將煤氣移走。由于林小姐在沒有仔細(xì)驗(yàn)收房屋的情況下，拿到了鑰匙就草率簽署了房屋交接書，也沒有辦理煤氣更名手續(xù)，如今一切移交手續(xù)已經(jīng)辦完，林小姐只能自己掏腰包補(bǔ)上這一損失。分析：大多數(shù)人認(rèn)為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來就可以了，其實(shí)所謂交房從完整意義上來說包括的內(nèi)容很多，除了交鑰匙外，如水電煤的結(jié)算和更名、有線電視的結(jié)算與更名、物業(yè)更名、維修基金的結(jié)算、戶口的轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)入等均包含在內(nèi)。

　　林小姐就是疏忽了煤氣更名這一個(gè)步驟而草率簽署了房屋交接書，在這份交接書寫了這樣一句話：“甲方（出售方）已將該房地產(chǎn)及《購賣合同》附件二所列之附屬設(shè)施、設(shè)備交付乙方（購受方）。經(jīng)乙方驗(yàn)收后，認(rèn)為甲方的交付行為完全符合《上海市房地產(chǎn)購賣合同》所規(guī)定的交付時(shí)間、條件及標(biāo)準(zhǔn)，乙方同意接受?！备鶕?jù)這份交接書，林小姐作為購受方已經(jīng)接受了原房東的交房行為，且對(duì)有關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)確認(rèn)無誤，有了這份東西，林小姐再去找原房東追究責(zé)任就沒有任何意義了。

　　相關(guān)鏈接：

　　■帶看確認(rèn)書：授權(quán)中介帶看房屋的確認(rèn)書。

　　■價(jià)變表：更改居間合同里所簽訂房價(jià)，房東可再次確認(rèn)房屋的售價(jià)以及隨屋附的家具、衛(wèi)浴等等設(shè)施，以這份協(xié)議上的所簽條件為較終條件。

　　■傭金確認(rèn)書：交易雙方確認(rèn)付給中介傭金的具體數(shù)目。

　　■貸款合同：格式文本都是統(tǒng)一的，由需要貸款的購家簽署。相關(guān)的還有評(píng)估、保險(xiǎn)等費(fèi)用。

　　■錢款收條：購方須要求房東在每次收到房屋部分錢款時(shí)，都要寫收條，每張收條購方必須好好保存作為憑據(jù)，以免房東賴賬。

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