在樓市政策調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“重購(gòu)購(gòu)、輕租賃”向“租購(gòu)并重”的方向發(fā)展，租房時(shí)代即將到來(lái)。僅就目前而言，住房租賃市場(chǎng)上還存在眾多不規(guī)范現(xiàn)象，市場(chǎng)供應(yīng)、交易環(huán)節(jié)、財(cái)稅制度等問(wèn)題尚需進(jìn)一步完善。

在今年兩會(huì)上，“住有所居”的概念被反復(fù)提及。若要真正實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，顯然不能完全依靠商品房市場(chǎng)。近期北京市就率先提出，鼓勵(lì)市民對(duì)于住房 “先租后購(gòu)”，形成以出租房為主的供應(yīng)體系，出租房比例要占到供應(yīng)的60%。

北京市對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的重視反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變。此前，樓市調(diào)控著力點(diǎn)主要集中在增加商品房的供應(yīng)量上，而房屋再流通和租賃市場(chǎng)的發(fā)展并沒(méi)有得到足夠重視，相關(guān)政策法規(guī)一直未得到完善。再加上受傳統(tǒng)觀念影響，購(gòu)房置地的思想普遍存在，也在一定程度上制約了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，使得本應(yīng)在租賃市場(chǎng)的供求轉(zhuǎn)移到了房屋購(gòu)賣市場(chǎng)，從而增加了商品房壓力。

從目前來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)正受到越來(lái)越多的重視。作為樓市的重要環(huán)節(jié)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將極大程度緩解目前存在的住房供需緊張問(wèn)題。不過(guò)，在即將到來(lái)的租房時(shí)代，租賃市場(chǎng)還有多方面需要逐步完善。

頭先，租賃市場(chǎng)應(yīng)該形成良性的供求關(guān)系，從而保證出租房體系的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。租賃市場(chǎng)主要分為市場(chǎng)化部分和保障性部分。市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)是房屋的再流通過(guò)程，供應(yīng)主體是持有多套房的業(yè)主，而保障性部分則由政府提供的公租房等保障性住房組成。在大力發(fā)展保障性住房的同時(shí)，未來(lái)還應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)居民住房出租，提供穩(wěn)定的租賃房源。

其次，租賃市場(chǎng)的交易過(guò)程應(yīng)逐步規(guī)范。此前，北京部分地區(qū)的房租出現(xiàn)大幅上漲，而中介業(yè)目前治理較為混亂的局面也加大了租金的波動(dòng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前租賃市場(chǎng)成交主要分為三類。一是房主及承租方直接簽約，這部分房源在市場(chǎng)中占比較少。二是中介機(jī)構(gòu)居間交易，也就是撮合購(gòu)賣雙方做三方的交易，中介只收取不超過(guò)1個(gè)月的租金作為中介費(fèi)，這樣的占比也較低。目前市場(chǎng)上較多的租房形式是中介代理及二房東代理。通常由出租房的房主與中介或者二房東簽訂代理合同，中介按照約定的價(jià)格支付給房東，而租客與中介按照新的約定價(jià)格再次簽約。正是在這種形式下，一些非法、無(wú)序的中介機(jī)構(gòu)收取大筆中介費(fèi)，擾亂了部分地區(qū)的租金價(jià)格。對(duì)此，北京市提出，政府應(yīng)擁有一定的房源，并掌握一些中介渠道。業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)，北京很可能出臺(tái)針對(duì)租賃市場(chǎng)二房東現(xiàn)象的監(jiān)管規(guī)定。

較后，租賃市場(chǎng)的稅收和登記等制度也應(yīng)逐步合理。目前，個(gè)人在租賃房屋時(shí)需要繳納多項(xiàng)稅費(fèi)，包括12%的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加費(fèi)、印花稅、個(gè)人所得稅等?？傮w來(lái)看，房屋租賃所涉及的稅收種類較多，而目前這些費(fèi)用基本轉(zhuǎn)嫁到租房者身上間接抬高了租金費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)適當(dāng)減輕房屋租賃的稅收壓力，進(jìn)而減輕租房者的租金負(fù)擔(dān)，同時(shí)簡(jiǎn)化并完善房屋登記制度，從而降低房屋租賃私下交易的發(fā)生頻率，規(guī)范租賃市場(chǎng)運(yùn)行。

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