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中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房住不炒” 租賃市場的“強管控”時代
編輯:小梁 發(fā)布日期:2020-12-19 09:33:30 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 閱讀 920 次
中央經(jīng)濟工作會議12月16日至18日在北京舉行。在部署明年重點工作時,會議用了較大篇幅提及房地產(chǎn)。
會議指出,明年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策并舉,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
會議還指出,要高度重視保障性租賃住房建設(shè),加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜,單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房,國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān),整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為,對租金水平進行合理調(diào)控。
這是近幾年的中央經(jīng)濟工作會議中,對房地產(chǎn)著墨 多的一次。
其中,除繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”外,會議 專門關(guān)注大城市住房問題,并對租賃市場的監(jiān)管進行了全面部署。結(jié)合近期的市場變化來看,這兩項工作的提出頗有針對性,也將成為值得關(guān)注的政策亮點。
過去幾年來,房地產(chǎn)市場連續(xù)保持高位運行,但樓市調(diào)控的豐富性與靈活性也在不斷加強,這也保證了市場能夠在快速發(fā)展中保持平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,市場已逐漸習(xí)慣“與調(diào)控為伍”,穩(wěn)定和規(guī)范將成為未來的主旋律。
韌性與亂象
受新冠疫情的影響,今年以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出先抑后揚的走勢。
今年1-2月,全國商品房銷售規(guī)模一度下滑接近四成。從二季度開始,隨著疫情逐步得到控制,以及寬松貨幣政策的實施,房地產(chǎn)市場逐漸回暖。
到今年8月,全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。今年前11月,全國商品房累計銷售額和銷售面積兩項指標(biāo) 雙雙正增長。其中,商品房銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%;商品房銷售額14.9萬億元,增長7.2%。
多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為,在這種韌性下,今年的房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將超過去年的水平,并維持在歷史高點。
銷售額的快速回升,主要有兩個原因。按照中原地產(chǎn) 分析師張大偉的觀點,前期市場的快速升溫,主要在于疫情壓抑的需求集中釋放,其中,寬松的貨幣環(huán)境刺激了需求釋放的過程。
后期市場能夠延續(xù)熱度,則源自另一項政策的刺激。今年8月,以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策開始推出。出于去杠桿的目標(biāo),不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售,使得市場熱度又從9月延續(xù)至今。
但在此過程中,一些亂象也不可避免地出現(xiàn)。
今年第二季度,部分熱點城市出現(xiàn)房價過快上漲的現(xiàn)象。由于一二手房價“倒掛”,一些新房項目開盤時受到熱捧,并使得恐慌情緒在一定程度上蔓延。同時,部分二手房源的掛牌價提升,也推升了交易價格。
因此,從7月開始,監(jiān)管層和各地方政府頻繁出臺調(diào)控政策,加之貨幣政策從寬松變?yōu)橹行?,市場很快出現(xiàn)降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年7月至11月,各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù)分別為32次、32次、35次、22次、33次。
到年末,房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)“價穩(wěn)量升”的平穩(wěn)態(tài)勢,但一些熱點城市仍然偶有“火花”。比如,深圳一度出現(xiàn)投資氛圍濃厚的現(xiàn)象,廣州的二手房價漲幅則在11月領(lǐng)跑70大中城市。
租賃市場的“強管控”時代
事實上,年末的樓市調(diào)控頻率并未下降,規(guī)格反而再度提升。11月4日出臺的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月3日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理 在住建部召開座談會,強調(diào)“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會議表示,“要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
此次中央經(jīng)濟工作會議再提“房住不炒”,被認(rèn)為是現(xiàn)有調(diào)控基調(diào)的延續(xù)。這也是中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)三年提及“房住不炒”。
張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,這說明未來樓市政策將繼續(xù)打擊投資投機,保護真實的居住需求。監(jiān)管層賦予各地“因地制宜”的靈活性,即便政策有所微調(diào),也會向著有利于剛需的方向。
此外,會議 明確提出,“要解決好大城市住房突出問題”。貝殼研究院 分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,2020年在貨幣政策寬松背景下,資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場,大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點”。大城市住房供需矛盾大,房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用,不利于城市發(fā)展,所以監(jiān)管層將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位上來。
他認(rèn)為,解決大城市住房問題也要注重“因地制宜、多策并舉”??偨Y(jié)2020年下半年以來多地的調(diào)控經(jīng)驗,政策將不僅對需求端進行限制,也會通過增加住宅用地供應(yīng),建設(shè)人才房、租賃房等供給端的手段,以及促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策,來平抑市場波動。
多數(shù)受訪者認(rèn)為,經(jīng)過多年的實踐,如今的樓市調(diào)控“組合拳”手段豐富多樣,政策部門對市場的監(jiān)測能力和感知力更加敏銳,操作也更為從容。在現(xiàn)有的政策框架下,房地產(chǎn)市場將繼續(xù)維持平穩(wěn)運行,量價不會有大幅波動。
值得注意的是,此次會議還用168個字的“篇幅”,專門提及租賃市場。
在租購并舉的政策導(dǎo)向下,近些年租賃市場發(fā)展迅速。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因,租賃市場亂象頻發(fā),近兩年來,部分長租公寓運營商出現(xiàn)資金鏈斷裂,甚至跑路,蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構(gòu)、從業(yè)人員等多方權(quán)益受到損害,社會影響較大。
會議提出整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為,并涉及對租金水平的調(diào)控。管控之細(xì)致,為以往所少見。有從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,租賃市場的“強管控”時代即將到來,租賃行業(yè)有望逐漸告別“野蠻生長”的時代。
但與此同時,會議還提出通過多渠道加強租賃房源的供應(yīng),并再次強調(diào)租購?fù)瑱?quán),這又被理解為一種利好。
許小樂認(rèn)為,監(jiān)管層對租賃市場仍持正面支持的態(tài)度,未來租賃市場的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化。一是對于租賃機構(gòu)的經(jīng)營監(jiān)管將進一步加強,特別是對于經(jīng)營風(fēng)險的管控,加強事前、事中和事后監(jiān)管;二是培育與規(guī)范并行,包括對于租賃企業(yè)的財稅支持以及經(jīng)營行為規(guī)范;三是對于租金水平的指導(dǎo)價格與管理,防止租金水平過快上漲,影響居民的可支付能力。
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