編者按

5月29日發(fā)布的九部委《意見(jiàn)》中明確要求，“各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案”。同時(shí)這也意味著各地落實(shí)調(diào)控的細(xì)則措施，必須在此之前出臺(tái)。如今，9月已至，“大限”不遠(yuǎn)，各地方政府“該出手時(shí)要出手”了。我們選取了北京、上海、深圳及成都四個(gè)焦點(diǎn)城市加以觀察分析，力求由點(diǎn)及面，一窺全豹。

本來(lái)應(yīng)在落實(shí)地產(chǎn)新政上起到表率作用的北京，調(diào)控細(xì)則何時(shí)出臺(tái)，至今仍不明朗。

有可靠消息稱(chēng)，市政府內(nèi)部就限價(jià)商品房相關(guān)政策的討論一直沒(méi)有定案，拖了細(xì)則的后腿，以至于政府不得不考慮先將其放在一邊。畢竟留給他們的時(shí)間不多了。

購(gòu)購(gòu)資格引發(fā)爭(zhēng)議

在限價(jià)商品房用地逐一落實(shí)后，現(xiàn)在較讓北京市頭疼的，是銷(xiāo)售政策如何制定。

日前北京市有關(guān)主管部門(mén)就此召開(kāi)的內(nèi)部咨詢(xún)會(huì)上，各方對(duì)此意見(jiàn)眾說(shuō)紛紜?！百?gòu)購(gòu)限價(jià)商品房的資格肯定會(huì)有限制?！币晃慌c會(huì)人士告訴記者。但他坦承，究竟以什么方式進(jìn)行限制，并未較終確定。

此前曾有傳聞稱(chēng)，北京將參考杭州、寧波、青島等地模式，以本地戶(hù)口作為基本購(gòu)購(gòu)條件，此說(shuō)一出，輿論嘩然。但當(dāng)時(shí)北京市某主管部門(mén)官員曾私下向記者表示，北京外來(lái)人口眾多，不同于杭州、寧波，“在涉及戶(hù)口的問(wèn)題上要慎之又慎”。這顯然是北京市舉棋不定的顧慮之一。

記者了解到，此次咨詢(xún)會(huì)上提出的主要解決思路有好幾套。其中之一是借鑒經(jīng)濟(jì)適用房的資格規(guī)定制度，要求申請(qǐng)者有北京市常住居民戶(hù)口，或者進(jìn)京的“藍(lán)頁(yè)戶(hù)口”。但反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為，外地在京工作人士同樣為北京貢獻(xiàn)了稅收，“戶(hù)口控制”政策對(duì)該群體明顯有失公平，而本輪房地產(chǎn)調(diào)控著力點(diǎn)之一，便在于維護(hù)住房領(lǐng)域的公平。

隨后提出的折中思路是：既保留類(lèi)似經(jīng)濟(jì)適用房“戶(hù)口控制”的資格審核模式，又通過(guò)在京工作年限對(duì)購(gòu)購(gòu)資格進(jìn)行限制，并以繳納個(gè)人所得稅的時(shí)間記錄作為在京工作年限的判斷依據(jù)，以增強(qiáng)其技術(shù)操作性。

限價(jià)與開(kāi)發(fā)方式初定

與購(gòu)購(gòu)資格的激烈爭(zhēng)議相比，限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)運(yùn)作與定價(jià)方式，倒是早早確定了。

限價(jià)商品房宜分區(qū)域設(shè)定不同的限價(jià)范圍，這是出席咨詢(xún)會(huì)的專(zhuān)家及政府官員比較一致的看法?！斑@有利于解決北京不同區(qū)域地價(jià)、樓價(jià)差異較大的問(wèn)題?！痹跁?huì)上力主此種模式的清華大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所主任劉洪玉指出。

換言之，北京的限價(jià)商品房將不會(huì)統(tǒng)一定價(jià)，畢竟其土地并非無(wú)償劃撥，不同于經(jīng)濟(jì)適用房，要考慮相應(yīng)的成本問(wèn)題。北京市國(guó)土局人士也表示，將有計(jì)劃地推出此類(lèi)地塊，設(shè)定較高房?jī)r(jià)的限制，并按規(guī)定招標(biāo)。

劉洪玉還建議，推出限價(jià)商品房是為了解決中低收入者的住房問(wèn)題，因此不妨借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，必要時(shí)政府可以先從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)回房屋，再賣(mài)給中低收入者，以避免以往經(jīng)濟(jì)適用房讓不該購(gòu)的人購(gòu)了的局面再度出現(xiàn)。

這次會(huì)議還商定，對(duì)承接限價(jià)商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，一方面作準(zhǔn)入資質(zhì)考察，另一方面可能給予相應(yīng)的稅收減免和優(yōu)惠。

也有與會(huì)專(zhuān)家提議，限價(jià)商品房用地應(yīng)與閑置用地的處理相結(jié)合，以平衡土地供應(yīng)總量，保證增加限價(jià)商品房用地，不會(huì)干擾正常的土地市場(chǎng)。

調(diào)控細(xì)則琵琶遮面

限價(jià)商品房政策的懸空，直接影響到了北京地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)速度。

實(shí)際上，在九部委《意見(jiàn)》發(fā)布后，北京市時(shí)間公布開(kāi)發(fā)限價(jià)商品房的決策，政府部門(mén)也一直有意將其寫(xiě)入調(diào)控細(xì)則中，但由于牽涉多方利益，較終拖延至今。

調(diào)控細(xì)則中更為敏感的“90平方米70%”政策，同樣暫無(wú)定論。近日曾有市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，北京市將以2004年“8·31”土地大限為界，在此之前協(xié)議出讓的項(xiàng)目土地，只要不違約，即使尚未開(kāi)發(fā)上市，還是不會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行戶(hù)型限制新規(guī)，而“8·31”之后招牌掛出讓的土地，2006年6月1日之后開(kāi)工的，將按具體項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行。

但該傳聞中并未說(shuō)明，6月1日前已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證卻未獲施工許可證的項(xiàng)目，采取何種處置方式。

然而，北京市建委官員向記者明確否認(rèn)了這一傳聞的真實(shí)性。

較核心的兩項(xiàng)內(nèi)容仍未敲定，難怪北京的調(diào)控細(xì)則會(huì)猶抱琵琶半遮面了。至于謎底何時(shí)揭開(kāi)，就要看接下來(lái)的一個(gè)月中，事情會(huì)否有突破性進(jìn)展了。

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