由于住房公積金利率大幅低于商業(yè)貸款利率，公積金貸款提前還貸需求明顯下降。根據(jù)較新公布的上海市住房公積金上半年運(yùn)行分析報(bào)告，上半年上海個(gè)貸發(fā)放量增幅趨緩，交易戶數(shù)有所回落；需求趨向疲軟，資金沉淀有所增加。

公積金貸款受樓市影響明顯

受

樓市低迷影響，公積金貸款戶數(shù)明顯減少，但戶均貸款額明顯上升。上半年個(gè)貸發(fā)放額108.46億元，同比增加1.85億元，略增1.74%。其中放貸戶數(shù)5.56萬(wàn)戶，同比減少10.64%。公積金個(gè)貸戶均貸款額度從去年同期的19.15萬(wàn)元上升至21.80萬(wàn)元，增幅13.84%。

公積金有關(guān)分析人士表示，上半年本市商品住宅銷售面積大幅減少，成交量萎縮，受此影響個(gè)貸發(fā)放戶數(shù)同比回落。個(gè)貸發(fā)放戶數(shù)的減少，是導(dǎo)致上半年貸款額增幅明顯回落的主要原因。從另一方面看，由于公積金的政策效應(yīng)，上半年戶均貸款額同比有較大增長(zhǎng)，這主要源于公積金貸款限額擴(kuò)大的政策效應(yīng)。去年9月推出的公積金個(gè)貸“擴(kuò)額”新政，對(duì)購(gòu)購(gòu)套自住住房的家庭較高貸款限額，由30萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元，超過(guò)15%的貸款申請(qǐng)家庭受益，明顯提高了戶均貸款額度。

提前還貸意愿下降

上半年由于公積金個(gè)貸提前還貸比率降低，公積金個(gè)貸余額增加非常明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月底個(gè)貸余額為622.82億元，比2007年底增加40.44億元，同比增長(zhǎng)34.7%，增幅比去年同期高8.5個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，余額的大幅增長(zhǎng)，是在上半年個(gè)貸發(fā)放額同比增長(zhǎng)只有1.74%的情況下產(chǎn)生的。另外，今年上半年提前還貸量約44億元，占全部還貸額的比例為65%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。上海公積金分析時(shí)表示，個(gè)貸余額大幅增加的主要原因，是貸款者提前還貸量的減少，提前還貸比率走低，提前還貸意愿不強(qiáng)，與公積金貸款相對(duì)較低的貸款利率有關(guān)。

個(gè)貸余額的較快增長(zhǎng)，直接推動(dòng)了上半年業(yè)務(wù)收入的大幅增加。分析人士表示，由于去年央行5次上調(diào)貸款利率，存量貸款從今年起執(zhí)行的新貸款利率，比上年同期增加了0.63個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)6月底個(gè)貸余額比上年同期增加了160.39億元，這兩項(xiàng)因素共同推動(dòng)貸款利息收入大幅增長(zhǎng)。而貸款利息收入占業(yè)務(wù)收入的權(quán)數(shù)達(dá)76.4%，所以貸款余額的大幅增長(zhǎng)，直接推動(dòng)了上半年業(yè)務(wù)收入的大幅增長(zhǎng)。

建議公積金貸款支持頭套房

二季度，市公積金管理開展了“住房公積金與住房保障”專題調(diào)查，共1810人接受了調(diào)查。被調(diào)查者廣泛認(rèn)可住房公積金制度為解決職工住房問(wèn)題所發(fā)揮的作用，比例超過(guò)98%。

根據(jù)網(wǎng)調(diào)結(jié)果，78.6%的被調(diào)查者認(rèn)為，公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持力度較大。82%的被調(diào)查者認(rèn)為，利用公積金貸款購(gòu)購(gòu)自住商品房，是重要的支持方式。同時(shí)有超過(guò)80%的被調(diào)查者認(rèn)為，公積金制度對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體和廉租房申請(qǐng)群體，也應(yīng)給予支持。

一些受調(diào)查者提出，在目前較高的房?jī)r(jià)水平下，由于住房公積金貸款額度限制，削弱了公積金制度低利率融資的政策效應(yīng)。另外，提高公積金貸款額度要細(xì)分消費(fèi)群體，使真正有改善住房需求的百姓得到實(shí)惠，而不是為那些房產(chǎn)投機(jī)者提供機(jī)會(huì)。

商品住宅的定價(jià)由市場(chǎng)供需決定，目前市場(chǎng)中自住和投資需求并存，當(dāng)投資性需求超過(guò)自住需求時(shí)，自住需求的購(gòu)房者，就不得不承擔(dān)因投資需求過(guò)盛而導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上升的后果。而公積金貸款主要支持的是自住需求者，所以對(duì)購(gòu)購(gòu)套自住住房的家庭，還可適當(dāng)提高貸款額度。

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