今年以來，一系列宏觀調控的明顯轉向住房保障，“90/70”旨在增加中小戶型中低價住宅的供應，新增稅種意在抑投資、降房價，自9月底各地陸續(xù)出臺的“十一五”住房建設規(guī)劃更旗幟鮮明地把住房保障作為“重頭戲”。解決中低收入群體住房問題，已成為和各地政府下階段的工作之一。

方向和目標都已明確，但并不代表一路坦途。國外經驗表明，住房保障這座山并不好爬，即使世界經濟龍頭老大美國，也曾于上世紀60年代后期由于住房困難引發(fā)150多個城市的居民騷亂。再看我國經驗，早在1998年住房體制改革的文件中，已要求各地建立廉租房制度和形成以經濟適用房為主體的多層次住房供應體系，結果卻是市場化如脫韁之馬，住房保障被淡化，利潤豐厚的大戶型流行和高房價肆虐也就在所難免。筆者認為，在我國目前正在快速推進住房保障建設的過程中，有三個宏觀方面的制約因素須予以重視并尋找解決的方法。

其一、地方政府運作效率的制約。建立和完善住房保障制度，客觀要求地方政府發(fā)揮主導作用，但房地產業(yè)有可能誘使某些官員權力尋租和滋生腐敗，由于法制觀念落后，房地產方面的立法目前難以對地方官員形成有效的約束機制。我國急需出臺一部《住宅法》或《住房保障法》，以大法的形式嚴格約束地方政府和官員，保證住房保障建設的有效推進。

其二、產業(yè)市場化發(fā)展的制約。建立和完善住房保障制度，還必須面對行政干預和住宅產業(yè)市場化之間客觀存在的矛盾。如果住宅產業(yè)市場化的速度很快，涉及面既廣又深，會導致房價漲速過快；反之，如果不顧市場機制的許多優(yōu)點，以住房保障為名義，大行行政干預之道，則極有可能傷害住宅產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。只有處理好住房保障和住宅產業(yè)發(fā)展二者之間的關系，才能持續(xù)健康地推進住房保障體系建設。

其三、政府財政收入水平的制約。建立一套完備的住房保障體系，離不開強大的政府財政支持，目前我國許多城市的財政承受力非常有限，而且財政支出的是經濟建設，跟住房保障所需的服務型財政體系距離較大。因此，對于住房保障，雖然可以多渠道融資，但政府必須綜合考慮財政收支平衡問題。

(本文作者為上海易居房地產研究院高端評論員)

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