房市觀察

較近，北京、上海等城市陸續(xù)公布了各自"十一五"城市住房發(fā)展規(guī)劃，一個共同的特點是增加了住房保障方面的力度。以北京為例，到2008年前，共向居民供應800萬平方米的經(jīng)濟適用房，北京在"十一五"期間將提供1500萬平方米的經(jīng)濟適用房。在黨的十六屆六中全會召開之際，這些超級大城市公布住房規(guī)劃，其用意是深遠的，其中的政策用意也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可忽視的影響。

美壹棟限量6000起

"國八條"和"國六條"的核心都是打擊投機、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，希望通過市場的途徑使住房市場的供給與需求的結(jié)構(gòu)得到平衡。但國內(nèi)外的實踐表明，依靠市場的力量是無法使住房市場得到均衡的。完全的住房市場化必然會出現(xiàn)住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾：有限的土地資源會配置到收益較高的高端住宅上，而中低收入無法得到他們所需要的住房。不斷高漲的房價和越來越多的城市人群無法購購住房，會使住房問題從一個經(jīng)濟問題演變成為一個政治問題。為了得出這個結(jié)論，西方國家為此探索了幾百年。20世紀初開始出現(xiàn)住房干預政策，現(xiàn)代住房制度開始形成。不少國家把公民享有住房的權(quán)利寫入了憲法。

我們在設計住房制度改革的思路時，也充分借鑒了西方國家在完善公共住房保障制度上的努力與探索。1998年的《國務院關于深化住房制度的決定》（即23號文）明確規(guī)定：在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經(jīng)濟適用住房，對較低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。這是適合我國國情的正確選擇，但在后來的實踐中，我們有意無意地偏離了該指導思想，企圖用完全市場化的方法來解決我國的住房問題。

黨的十六屆六中全會將構(gòu)建和諧社會作為我黨工作的指導思想，在此思想的指導下，教育、醫(yī)療、住房制度應該更多地向社會低收入群體傾斜。因此，在十七大召開之前，為了緩和住房價格不斷上漲所帶來的社會壓力，政府會在住房制度的調(diào)整方面有所作為，住房制度的改革思路會回到或部分回到23號文的精神上來。

從住房制度的實踐看，經(jīng)濟適用房在操作中面臨分配的難題，受到了市場各方的強烈譴責，需要對經(jīng)濟適用房的政策作出相應的修改。10月初，北京市推出的"經(jīng)濟適用房回購制度"就是很好的辦法，未來全國其他城市的經(jīng)濟適用房政策很可能都效仿北京市的做法。在我國現(xiàn)行的住房保障制度中，廉租房也是一種重要的形式，但目前的廉租房的覆蓋面僅 于城市低保人群，這些人口約占城市人口的1%左右，未來的廉租房的覆蓋面應該會有大幅度上升，政府會通過大幅度增加廉租房供給的方式來緩解住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。

由于我國的住房價格已經(jīng)連續(xù)多年快速上漲，住房消費已經(jīng)出現(xiàn)了過度消費的跡象，部分城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)比較大的泡沫，如果上述政策出臺，會直接沖擊住房市場的價格，房地產(chǎn)泡沫隨時會出現(xiàn)崩潰，其中的風險是不言而喻的。有人會心存僥幸，認為政府不會讓房地產(chǎn)泡沫崩潰。是的，世界上沒有一個政府希望房地產(chǎn)泡沫崩潰，但有幾個房地產(chǎn)泡沫沒有崩潰呢？再看看中國的股票市場，2001年后，出臺的多少政策意圖挽救其下跌的走勢，但成效甚微。前事不忘，后事之師！希望中國的房地產(chǎn)市場不會重蹈股市之覆轍！

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