房屋翻修是一件不勝其煩的事。

　　由于去年受到全市整頓樓盤工地基坑工程、整頓泥頭車以及宏觀調(diào)控“90·70”戶型調(diào)整審批等諸多因素的影響，廣州不少樓盤的施工進(jìn)度都受到了不同程度的影響。但與此同時，樓市卻十分火爆，一直熱銷。為了趕上銷售時機(jī)賺一把，不少發(fā)展商都拼命趕工，有的是哪種辦法省時間就采取哪種辦法，有的甚至放松了質(zhì)量控制的要求，這些行為都難免令樓盤的質(zhì)量出現(xiàn)問題。近期，關(guān)于樓房質(zhì)量的糾紛屢見不鮮，當(dāng)中不少就與趕工有很大關(guān)系。更令人憂心的是，由于很多趕工造成的質(zhì)量問題并不會馬上顯露，而是會延遲一段時間才會被察覺，這就留下了安全隱患。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來一兩年內(nèi)有關(guān)房屋質(zhì)量問題的糾紛可能會比較多。

　　工程質(zhì)量問題分為兩大類

　　趕工造成的質(zhì)量問題一般可以分為兩類：一類是屬于單純?yōu)榱粟s工期而出現(xiàn)的問題，例如不等混凝土震蕩均勻就澆鑄下一罐、預(yù)埋管線處理不細(xì)致或不徹底、雨季不停工仍批蕩粉刷、不等墻體干透就貼瓷磚等，由此就會造成墻體裂縫、墻面開裂、瓷磚破裂、水管爆裂等問題。這些問題一般不屬于結(jié)構(gòu)性問題，相對也比較容易察覺，后期補(bǔ)救相對容易一些。另一類涉及結(jié)構(gòu)性的問題就嚴(yán)重了，例如雨季仍進(jìn)行施工使?jié)茶T不合格、遇到不合格施工但只是修修補(bǔ)補(bǔ)而不是推倒重來、不按操作規(guī)程施工等，這樣產(chǎn)生的質(zhì)量問題多是結(jié)構(gòu)性的，危害更大，但相對更難發(fā)覺。

　　作為業(yè)主，該如何防范并發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量問題？出現(xiàn)問題時該如何維護(hù)自己的權(quán)利？在本專題，我們結(jié)合案例，請廣東法則明律師事務(wù)所的李瑾律師為業(yè)主答疑解惑。

驗收不細(xì)日后好煩

　　案例一：李小姐較近高高興興收樓搬進(jìn)了新房。因為急著年前搬進(jìn)來，所以收樓時她和男朋友都沒有認(rèn)真檢查，覺得大開發(fā)商的樓盤應(yīng)該不會有什么問題。但是，入住后的生活煩惱不斷：墻面開裂、瓷磚破裂等問題忍忍就算了，但是爆水管卻讓家里淹得一塌糊涂。雖說開發(fā)商同意維修，但是改裝完了，家里遍地水泥塵土，折騰了幾天才完。這單剛完，書房電路又出了問題，修了幾番都找不出問題在哪，維修工人說要打開墻體查線。李小姐很后悔當(dāng)時收樓太大意，沒有認(rèn)真檢查。

　　律師點撥：

　　驗收是業(yè)主檢查房屋、確保質(zhì)量的較重要一環(huán)。房屋交付使用過程中，購房人應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及購賣合同的約定，仔細(xì)進(jìn)行現(xiàn)場查驗。業(yè)主收樓不僅要注重墻面是否平整等微枝末節(jié)，更要注重質(zhì)量問題。如果有可能，較好請專業(yè)人員一同進(jìn)行驗收。需要提醒的是，商品房工程質(zhì)量須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。交付使用時，售房人應(yīng)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。收樓發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題時，應(yīng)立即通知開發(fā)商，并經(jīng)雙方書面確認(rèn)，對于一般的質(zhì)量問題，購房人可要求開發(fā)商在合理期限內(nèi)予以修復(fù)；因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的，購房人可以請求解除合同并要求售房人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　知多D

　　房屋不同部位

　　保修期限各異

　　根據(jù)《質(zhì)量管理條例》(國務(wù)院2000年頒布)規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：

　　一、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　　三、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

　　四、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　保修期滿撒手不管？

　　案例二：張老師購了一套房，去年初入住后一直很滿意。但是較近，新房先后出現(xiàn)了墻面開裂、灶臺裂縫等問題，生活很不方便。張老師找到開發(fā)商，開發(fā)商稱已經(jīng)過了一年的保修期，不負(fù)責(zé)維修；再說，也不能證明這就是質(zhì)量問題，說不定同不當(dāng)使用有關(guān)。如果一定要維修，張老師要全額交足費用。

　　律師點撥：

　　房屋交付使用后的質(zhì)量問題，處理起來更復(fù)雜一些。一般來講，這時購房人一般不能解除合同，開發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任應(yīng)視房屋保修期是否屆滿。在保修期內(nèi)，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；保修期屆滿，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題由購房人自行負(fù)責(zé)修復(fù)。

　　但是如果遇到住房主體結(jié)構(gòu)問題，就另當(dāng)別論。如購房人認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)實地檢測、鑒定。若房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人也可請求解除合同并要求售房人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　需要提醒的是，房子入住后在保修期內(nèi)的一段時間，應(yīng)注意保存房屋質(zhì)量問題的有關(guān)證據(jù)，以便與開發(fā)商協(xié)調(diào)保修事宜。例如必要時應(yīng)采取證據(jù)保全措施，如現(xiàn)場公證、委托鑒定等。

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