4月2日，“限地價競配建”的土地出讓模式在廣州頭次被提出。廣州市國土房管局發(fā)布的關于4月中旬出讓的荔灣區(qū)高爾夫球場地塊的公告提出，如果房企拍地報價超過較高限制地價時，要通過競爭配建保障房的比例決定土地花落誰家。

　　這預示著，土地市場從以往單一的“價高者得”模式轉向配建制模式在實踐中已經跨出步。據廣州市國土房管局的詮釋，這種創(chuàng)新的商品住宅用地公開出讓模式一方面能有利于抑制地價的非理性過快上漲，另一方面有利于增加保障房供應。

　　對于這種土地出讓方式的轉變，房企們拿地變得不再輕松，新地王加冕將更加困難。但有分析指出，“配建制”已成為全國土地出讓的新嘗試，不但在廣州，在蘭州等其他城市也在逐步推行。雖然這種模式有利于房價的下調，但大房企早已“嗅出”土地政策的不安氣息，在去年底就已經完成較大規(guī)模的土地積累，對市場短期內作用并不會很明顯。

　　保障房成拿地配搭

　　4月2日，市國土房管局發(fā)布的土地出讓補充公告，將荔灣區(qū)高爾夫球場AF030448地塊公開出讓方式進行調整。公告中指出，除了要求開發(fā)商拿地須配建3萬平方米的保障性住房外，還補充規(guī)定采取“限地價、競配建”的方式確定競得企業(yè)。這預示著，房企要拿地并非有錢就能解決問題，“保障房”成為土地競價道路上一道無形限制。

　　這歸根結底仍是效益換算，開發(fā)商對保障房項目的利潤估算很低，普遍表示保障房項目成本與商品住宅項目成本相差不遠，盈利極差，基本處于虧本狀態(tài)。有業(yè)內分析人士曾對開發(fā)商建設保障房收益進行測算，公租房的凈利率在5%左右，而經適房則較高，在8%-10%之間，而廉租房凈利潤率較低，約為3%。即便如此，與高利潤率的住宅市場相比，保障房被納入土地競拍的條件名目當中，對房企競價難免造成事實上的心理負擔，過去天價搶地要重演難度系數已被提升。

　　高囤地房企短期無憂

　　土地政策在變，但短期內仍難對市場造成影響。

　　從去年房企大佬調控浪潮下仍在頂風造地王潮可以看出，開發(fā)商對于政策的轉變早有預期做足了準備。數據顯示，十大房企目前土地儲備量高達4.32億平方米，可供開發(fā)時間長達8年。而僅是2010年，新增土地較多的前十名房企拿地面積就達到了1.64億平方米。而開發(fā)銷售面積不到拿地的三分之一。多數大開發(fā)商去年拿地數量均超過往年，萬科新增土地2957萬平方米，可供開發(fā)4年，而新增土地面積達5098萬平方米的恒 大地產，足以開發(fā)12年之久。

　　在廣州拍地市場上，2010年底風頭較強的企業(yè)就是保利。公布的數據顯示，保利去年通過各種方式獲取的土地資源足以支撐企業(yè)未來2-3年的開發(fā)。去年廣州幾大地王都被其攬入懷中。

　　一位不愿透露姓名的房企老總表示，這種跡象表明像恒 大、萬科、保利這樣大房企早做好了政策打壓的準備。一方面大量囤地過冬，另一方面拓寬途徑避免市場上的慘烈競爭。“配建制是創(chuàng)新，但仍難以撼動大開發(fā)商的市場主導地位，短期內這種新土地政策對房企的影響不會太明顯。”

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