低價跑量過冬術

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積941.5萬平方米，銷售金額1074.3億元，同比上升28.7%和23.6%，前10月銷售額已逼近去年全年的1081.6億元，此外，萬科手持現(xiàn)金逾300億元，亦高于同行水平。

　　在銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升的同時，萬科卻宣稱謹慎入冬。近日，萬科集團總裁郁亮公開表示，萬科2012年的發(fā)展策略是過冬，現(xiàn)在已進入“冬天模式”，現(xiàn)金為王、積極賣房、審慎購地、節(jié)約開支、鍛煉身體是萬科的五步過冬策略。郁亮表示，在定價策略上，萬科將堅持市場原則，通過采取積極的定價策略促進成交。

　　與“過冬論”幾乎同步的是，萬科近期在全國范圍內掀起促銷降價潮。據(jù)業(yè)內人士透露，萬科上海公司內部正在醞釀旗下樓盤全線降價事宜，同時，萬科在北京、深圳、廣州、南京、東莞等地也均祭出降價大旗，降幅普遍在20%-30%。

　　土地市場悄悄擴張

　　作為行業(yè)龍頭企業(yè)，萬科的一舉一動頗受市場關注，其“過冬論”也讓業(yè)界紛紛揣度，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入冬天。但事實上，萬科在降價增加銷售回款的同時，也已經(jīng)邁出新一輪擴張步伐，為來年春天儲備足夠的糧草。

　　記者根據(jù)高華證券的統(tǒng)計，今年7-10月，萬科購地金額為196億元，同期合同銷售額為417.8億元，購地款約占銷售額的47%;而上半年購地款為147億元，占同期合同銷售額656.5億元的22.3%。

　　其中，第三季度(7-9月)萬科土地收購金額高達174億元，同期拿地的房地產(chǎn)企業(yè)還有中國海外、龍湖、保利、遠洋、碧桂園和恒大地產(chǎn)，拿地金額分別為56億元、53億元、50億元、41億元、16億元和5億元。而到了10月，拿地房企僅剩下萬科、保利、龍湖，拿地金額分別為22億元、50億元和5億元。

　　根據(jù)萬科中期業(yè)績報告，今年1至6月，萬科新增房地產(chǎn)開發(fā)項目22個，對應權益規(guī)劃建筑面積約423萬平方米，同時參與城市更新改造類項目4個，對應權益規(guī)劃建筑面積約161萬平方米，上半年全部拿地支付地價款合計約147億元。郁亮對此表示：“上半年我們有意少購地是肯定的，我們認為下半年的土地市場機會更好一些。”

　　萬科下半年拿地的兇猛勢頭在北京市場表現(xiàn)得尤為明顯。從8月開始，萬科打破上半年在北京“顆粒無收”的窘境，僅一周時間內斥資27.6億元連續(xù)拿下三宗地，與周邊項目相比，樓面價相對較低。

　　抄底拿地機會乍現(xiàn)

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內人士對記者表示，萬科此舉正反映了大型房企淡市下的生存思維：自身降價帶動市場整體降價，在獲得現(xiàn)金流的同時拖垮對手，再利用大量現(xiàn)金低價拿地或廉價并購，迅速擴大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模擴張，較終走向局部壟斷。“每一次降價潮和市場低迷期，都是大房企擴張的大好時機”，該人士表示。

　　慘淡的樓市成交已經(jīng)逐漸傳遞到土地市場，隨著開發(fā)商普遍拿地熱情減弱、慎重拿地或無力拿地等情況出現(xiàn)，競爭乏力下的土地價格不斷走低。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年年初至今，北京住宅類土地成交平均樓面均價約5000元/平方米，比去年同期下降4成，掛牌出讓類住宅用地平均溢價率為14.6%，僅為去年同期的一半。

　　盡管土地市場成交低迷，但由于年內住宅類供地計劃尚未完成，鏈家地產(chǎn)頭席分析師張月預計，今年年底前后住宅地塊有可能迎來一波供應高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，11月17日后開始競價的28宗地塊中，住宅地塊14宗，供地面積191公頃，規(guī)劃建筑面積269.2萬平方米，占全部供地面積的74.2%。

　　與此同時，部分地塊也放松了出讓條件，譬如本月出讓的豐臺區(qū)郭公莊一宗住宅地塊的保障房配建要求已被取消。“短期內，這可能只是土地市場緩解成交壓力的手段之一，預計未來在初始價格、競購保證金等方面也很可能會有所下調，以此調動房企的拿地積極性。”張月稱。

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