低價(jià)跑量過(guò)冬術(shù)

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積941.5萬(wàn)平方米，銷售金額1074.3億元，同比上升28.7%和23.6%，前10月銷售額已逼近去年全年的1081.6億元，此外，萬(wàn)科手持現(xiàn)金逾300億元，亦高于同行水平。

　　在銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，萬(wàn)科卻宣稱謹(jǐn)慎入冬。近日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮公開(kāi)表示，萬(wàn)科2012年的發(fā)展策略是過(guò)冬，現(xiàn)在已進(jìn)入“冬天模式”，現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、審慎購(gòu)地、節(jié)約開(kāi)支、鍛煉身體是萬(wàn)科的五步過(guò)冬策略。郁亮表示，在定價(jià)策略上，萬(wàn)科將堅(jiān)持市場(chǎng)原則，通過(guò)采取積極的定價(jià)策略促進(jìn)成交。

　　與“過(guò)冬論”幾乎同步的是，萬(wàn)科近期在全國(guó)范圍內(nèi)掀起促銷降價(jià)潮。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，萬(wàn)科上海公司內(nèi)部正在醞釀旗下樓盤(pán)全線降價(jià)事宜，同時(shí)，萬(wàn)科在北京、深圳、廣州、南京、東莞等地也均祭出降價(jià)大旗，降幅普遍在20%-30%。

　　土地市場(chǎng)悄悄擴(kuò)張

　　作為行業(yè)龍頭企業(yè)，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)頗受市場(chǎng)關(guān)注，其“過(guò)冬論”也讓業(yè)界紛紛揣度，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入冬天。但事實(shí)上，萬(wàn)科在降價(jià)增加銷售回款的同時(shí)，也已經(jīng)邁出新一輪擴(kuò)張步伐，為來(lái)年春天儲(chǔ)備足夠的糧草。

　　記者根據(jù)高華證券的統(tǒng)計(jì)，今年7-10月，萬(wàn)科購(gòu)地金額為196億元，同期合同銷售額為417.8億元，購(gòu)地款約占銷售額的47%;而上半年購(gòu)地款為147億元，占同期合同銷售額656.5億元的22.3%。

　　其中，第三季度(7-9月)萬(wàn)科土地收購(gòu)金額高達(dá)174億元，同期拿地的房地產(chǎn)企業(yè)還有中國(guó)海外、龍湖、保利、遠(yuǎn)洋、碧桂園和恒大地產(chǎn)，拿地金額分別為56億元、53億元、50億元、41億元、16億元和5億元。而到了10月，拿地房企僅剩下萬(wàn)科、保利、龍湖，拿地金額分別為22億元、50億元和5億元。

　　根據(jù)萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)報(bào)告，今年1至6月，萬(wàn)科新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約423萬(wàn)平方米，同時(shí)參與城市更新改造類項(xiàng)目4個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約161萬(wàn)平方米，上半年全部拿地支付地價(jià)款合計(jì)約147億元。郁亮對(duì)此表示：“上半年我們有意少購(gòu)地是肯定的，我們認(rèn)為下半年的土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)更好一些。”

　　萬(wàn)科下半年拿地的兇猛勢(shì)頭在北京市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。從8月開(kāi)始，萬(wàn)科打破上半年在北京“顆粒無(wú)收”的窘境，僅一周時(shí)間內(nèi)斥資27.6億元連續(xù)拿下三宗地，與周邊項(xiàng)目相比，樓面價(jià)相對(duì)較低。

　　抄底拿地機(jī)會(huì)乍現(xiàn)

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，萬(wàn)科此舉正反映了大型房企淡市下的生存思維：自身降價(jià)帶動(dòng)市場(chǎng)整體降價(jià)，在獲得現(xiàn)金流的同時(shí)拖垮對(duì)手，再利用大量現(xiàn)金低價(jià)拿地或廉價(jià)并購(gòu)，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，較終走向局部壟斷。“每一次降價(jià)潮和市場(chǎng)低迷期，都是大房企擴(kuò)張的大好時(shí)機(jī)”，該人士表示。

　　慘淡的樓市成交已經(jīng)逐漸傳遞到土地市場(chǎng)，隨著開(kāi)發(fā)商普遍拿地?zé)崆闇p弱、慎重拿地或無(wú)力拿地等情況出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)乏力下的土地價(jià)格不斷走低。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年年初至今，北京住宅類土地成交平均樓面均價(jià)約5000元/平方米，比去年同期下降4成，掛牌出讓類住宅用地平均溢價(jià)率為14.6%，僅為去年同期的一半。

　　盡管土地市場(chǎng)成交低迷，但由于年內(nèi)住宅類供地計(jì)劃尚未完成，鏈家地產(chǎn)頭席分析師張?jiān)骂A(yù)計(jì)，今年年底前后住宅地塊有可能迎來(lái)一波供應(yīng)高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月17日后開(kāi)始競(jìng)價(jià)的28宗地塊中，住宅地塊14宗，供地面積191公頃，規(guī)劃建筑面積269.2萬(wàn)平方米，占全部供地面積的74.2%。

　　與此同時(shí)，部分地塊也放松了出讓條件，譬如本月出讓的豐臺(tái)區(qū)郭公莊一宗住宅地塊的保障房配建要求已被取消。“短期內(nèi)，這可能只是土地市場(chǎng)緩解成交壓力的手段之一，預(yù)計(jì)未來(lái)在初始價(jià)格、競(jìng)購(gòu)保證金等方面也很可能會(huì)有所下調(diào)，以此調(diào)動(dòng)房企的拿地積極性。”張?jiān)路Q。

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