一、法律對侵害消費者權益廣告的禁止性規(guī)定

購房者在收集房源信息的過程中，會遇到形形色色的房地產廣告，使購房人眼花繚亂。由于購房者對房地產廣告的相關法律規(guī)定不熟悉，很容易陷入開發(fā)商精心設計的廣告陷井。甚至有一小部分開發(fā)商發(fā)布違法廣告來吸引購房者，損害購房者的合法權益。因此，了解一些對房地產廣告的法律規(guī)定是很有必要的。

根據國家工商管理局一九九六年十二月三十日發(fā)布的《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》條，房地產廣告是指房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構發(fā)布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其它房地產項目介紹的廣告。同時規(guī)定，居民私人及非經營性售房、租房、換房廣告，不適用該規(guī)定。

《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的主要內容有：

房地產開發(fā)企業(yè)刊登商品房（預）銷售廣告的條件。即房地產開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可進行預售商品房的廣告宣傳，且預售商品房的廣告必須載明商品房預售許可證的批準文號。也就是說，未取得商品房預售許可證，不能進行廣告宣傳。而在日常生活中，許多開發(fā)商為回籠資金，在未取得預售許可證之前就進行廣告宣傳，以房產預訂的廣告宣傳方式吸引購房人購房，這是違法的。還有一種情況，就是分期建設的小區(qū)開發(fā)商在一期工程建設取得預售許可證后，利用一期的許可證號為未取得許可證的二期工程進行廣告宣傳，同樣也是違法的。

房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：（一）開發(fā)企業(yè)名稱；（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；（三）預售或者銷售許可證書號。

房地產中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。實踐中許多房地產廣告中有這樣的描述：我公司開發(fā)的小區(qū)交通方便，位置優(yōu)越，距某某**僅有五時辰的路程，這樣的廣告，其內容是違法的。事實上，五時辰的概念是含糊不清的，具體指步行還是開車，是平時還是上下班高峰期所需時間呢？因此，遇有這類廣告，應當進一步調查清楚實際距離，這樣才對房產位置有真實客觀的了解。

房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。關于商品房面積的相關知識，本書將在第七章詳細講述。

房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

　　房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

　　房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

　　房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

　　房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。

　　房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。

　　房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。有些開發(fā)商為了吸引購房人的注意，以一些知名的建筑或區(qū)域風景的背景，突出自己的開發(fā)效果，這是違法的。

　　房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

　　房地產廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者的承諾。有些開發(fā)商在預售廣告中宣稱如若購購、包租二年，這種方式是國家明令禁止的。建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。近年來，一些開發(fā)企業(yè)以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。采取這種方式銷售，在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費者權益的現(xiàn)象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴重。目前，已經有個別地方發(fā)生了因開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續(xù)問題而引發(fā)老百姓集體上訪的案例。因此，對于出售未竣工的商品房的廣告中，有售后包租的字眼，您必須注意了，因為這種交易是不受法律保護的。

　　房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

　　房地產廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、等事業(yè)的承諾。2002年4月1日之前，因為上海有政策，故大批外地人在滬購房，其中重要的一個因素是考慮將來孩子的問題。有些開發(fā)商為了吸引外來購房者，在廣告中打出保證入學、參加高考的承諾，而一旦出現(xiàn)糾紛，開發(fā)商的承諾是不受法律保護的。因為就業(yè)是與房屋購賣不同的另外的法律關系，開發(fā)商的承諾是無效的。

　　房地產廣告中涉及物業(yè)管理內容的，應當符合國家有關規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內容，應當在廣告中注明。

房地產廣告中涉及資產評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。

二、商品房廣告中常見的陷井

　　商品房廣告是房地產開發(fā)商對樓盤進行宣傳的重要手段，因此，商品房廣告往往以優(yōu)美的文字、藝術化的圖片進行宣傳，以吸引消費者注意，但一些房地產廣告常存在以下容易引起購房者誤解的陷井：

1、樓盤位置。廣告往往通過示意圖的方式，認人感覺樓盤距離繁華區(qū)域、商業(yè)、交通樞紐、大型綠地等人們向往的居住地段很近，很容易引起誤導。

2、房屋售價。廣告往往醒目明較低價，即基價，或標明均價，而實際上房價基本上是一房一價，同一樓盤，因朝向、位置、樓層不同，價格相差很大，一般每平方米建筑面積相差可達幾百元、上千元。

3、環(huán)境配套。廣告常常對小區(qū)的綠化、會所等配套設施做出承諾，對周邊環(huán)境進行宣傳，購房者應注意有的小區(qū)是一次規(guī)劃、分期實施，廣告宣傳的配套設施是后期建設的，對購購前期的，不能馬上享受，而且還可能應開發(fā)商推遲、甚至中斷后期開發(fā)，而無法兌現(xiàn)。

4、樓盤名稱。樓盤名稱往往很氣派、很詩意，但有些名稱往往未經地名管理部門核準，因而是違規(guī)使用。因此，在購房簽訂合同時審查有關部門的小區(qū)名稱批準證書也是很必要的。

5、房型面積。廣告刊登的配家俱的房型圖往往不按真實比例繪制，因而顯得寬敞；廣告中標注的面積一般是套內建筑面積，而非使用面積，套內建筑面積一般比實際使用面積大，目前一般在80%左右。

6、開發(fā)單位。廣告往往刊載開發(fā)商、投資商名稱。開發(fā)商是經計劃、規(guī)劃、用地等部門批準的開發(fā)建設主體，投資商是參與投資的主體。其參與投資不需經過批準，開發(fā)商名稱應與預售許可證上載明的開發(fā)商名稱一致，購房人只與開發(fā)商簽銷售合同，投資商無權簽訂銷售合同。

三、開發(fā)商促銷手段中容易出現(xiàn)的法律問題

1、開發(fā)商采用促銷手段常見的法律問題

面積型：購躍式房露臺、購頂層房閣樓、購房小儲藏室等，這是某售樓處的一張宣傳售樓書。為了吸引購房人的目光，開發(fā)商在這張樓書上印滿了各種優(yōu)惠措施：根據不同戶型，可以庭院、可以車庫、還可以空調。類似的購房小儲藏室、閣樓等等的宣傳也經?？梢?。事實上，國家頒布的《房產測量規(guī)范》規(guī)定，露臺作為與躍層住宅功能上不可分割的一部分，不能計入建筑面積。如此看來，開發(fā)商隨層的露臺，其實原本就該歸屬購房人所有而無需。但也有購房者擔心：開發(fā)商會不會只賣給我們房屋而不露臺呢？ 實際上這種擔心也是沒有必要的，房屋和其它的商品不同，各部分的功能是聯(lián)系在一起的，按照建設部的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：開發(fā)商在賣商品房的時候，必須按套銷售，不得分割拆零銷售，開發(fā)商如果要賣房屋的話，必須將與房屋相連的露臺賣給同一個購房人。 像露臺、小儲藏室和閣樓，這些空間只能與房屋一起銷售，且不能計入房屋銷售面積；所以，購房者在遇到這類時，一定要頭腦冷靜、理性分析，注意比較相似戶型的價格，不要把本該屬于您購房范疇的東西，當成了占來的便宜。

捆綁型：如購房轎車、購房空調、購房家電、購房精裝修等。似乎購房轎車、空調、家電等捆綁型是消費者較能得到實惠的，也是國家法律所允許的，但我們要提醒您在接受這類時，除了要注意與周邊項目比較房價外，對大件物品較好能在合同中變?yōu)橘徺?，因為根據我國《合同法》?86條規(guī)定：與人在與財產的權利轉移之前可以撤消與。 如果在合同簽訂之后，開發(fā)商撤消了，或者說延遲，或者說的標的車存在質量問題，或者進一步說這種質量問題造成了購房人或其他消費者的人身或財產的損害，作為購房人或其他消費者很難像購賣合同一樣要求開發(fā)商予以補償。從法律上來說，和購購完全是兩種不同的概念。我們建議購房人在接受這些東西時，一定要注意向開發(fā)商或廠家索要相關資料，如說明書、保修卡等。以防今后出現(xiàn)問題時，可以及時向開發(fā)商或廠家索賠。當然，較好將的法律關系巧妙地變通為購購法律關系。

無效型 如有些開發(fā)商宣稱免交一定物業(yè)管理費、免交契稅的稅費型，購房保子女上大學或轉戶口等毫無法律保障的無效型承諾。物業(yè)管理關系發(fā)生在業(yè)主和物業(yè)公司之間，與開發(fā)商沒有直接的法律關系，開發(fā)同無權免除物業(yè)費用。稅收由國家強制性收取，開發(fā)商也無權免除。保子女上大學及轉戶口的承諾違反了國家有關規(guī)定，是沒有保障的。

2、采用的促銷手段違反法律規(guī)定

許多開發(fā)商為吸引購家，迫切地推出計劃，甚至在商品房預售階段就采取預租回報的手段促銷商品房，聲稱自家開發(fā)的樓盤在今后若干年內可為消費者返還１０％至３０％的。而《商品房銷售管理辦法》第十一條已對返本銷售、行為明令禁止，這一問題本書前面已有敘述。

四、購房者如何避免商品房廣告的誤導

目前房產開發(fā)

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