一、如何了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信

購(gòu)房之前了解開發(fā)商的資信是非常重要的。因?yàn)樵诤贤炗喓?，?gòu)房者通常會(huì)向開發(fā)商支付一部甚至全部房款。這樣，購(gòu)房者將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦開發(fā)商由于種種原因不能交房甚至開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，將給購(gòu)房人帶來(lái)很大的損失，所支付的房款全額收回將面臨很大的困難。特別是目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的情況下，大部分開發(fā)商因?yàn)椴怀钯?gòu)家，所以大多不愿修改其依據(jù)2000版上海商品房預(yù)售合同而填寫的合同條款，在合同內(nèi)容不能有利于購(gòu)房者的情況下，了解掌握開發(fā)商的資信情況尤為重要，這關(guān)系到本來(lái)就不利于購(gòu)房者的合同的履行的可能性。購(gòu)房活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，我們購(gòu)房人能做的只有限度地防范風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)減少到較低，與其事后補(bǔ)救，不如事前防范，而防范的步就是資信調(diào)查。

購(gòu)房前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信調(diào)查，一般包括以下幾個(gè)方面：

1、調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指在城市及村鎮(zhèn)從事土地開發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

根據(jù)建設(shè)部二○○○年三月二十三日修改后的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各個(gè)資質(zhì)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；（9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（二）二級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；（9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

　?。ㄈ┤?jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；（3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（5）．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；（8）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（6）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；（7）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，其履約能力就越強(qiáng)。那么，購(gòu)房者在購(gòu)房之前如何進(jìn)行資質(zhì)調(diào)查呢，這里不妨提供一些參考。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)并不是孤立地進(jìn)行的，而是一項(xiàng)多元化的開發(fā)過(guò)程，通常包括三個(gè)主要方面，即開發(fā)建設(shè)、樓盤銷售、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。其中開發(fā)建設(shè)流程是先進(jìn)行地質(zhì)勘察，再進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，然后進(jìn)行工程施工。但開發(fā)商一般并不從事這些具體工作。而且分別交由勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等單位來(lái)完成，開發(fā)商在其中只是充當(dāng)組織者的角色。

購(gòu)房者只要稍作留意，開發(fā)商的資信調(diào)查是不難掌握的，從其現(xiàn)有樓盤銷售及消費(fèi)者的反映中可知一二。設(shè)計(jì)單位通?？梢詮拈_發(fā)商的設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)及其信譽(yù)、以往業(yè)績(jī)記錄等方面來(lái)獲取資信材料。根據(jù)現(xiàn)行《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)管理》規(guī)定，工程設(shè)計(jì)資質(zhì)分為工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)。工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)只設(shè)；工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)和工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)根據(jù)工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)設(shè)立類別和級(jí)別。取得工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)的企業(yè)，其承接工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)范圍不受限制；取得工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)的企業(yè)，可以承接同級(jí)別相應(yīng)的專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。取得工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，可以承接本行業(yè)范圍內(nèi)同級(jí)別的相應(yīng)專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，不需再單獨(dú)領(lǐng)取工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)。

施工單位企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定，資質(zhì)分為特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。級(jí)別不同，承擔(dān)房屋建筑工程的施工規(guī)模和程度也不同。特級(jí)資質(zhì)企業(yè)可承擔(dān)各類房屋建筑工程施工。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)可承擔(dān)的房屋建筑工程施工規(guī)定可以從《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中查到。

物業(yè)管理公司同樣有企業(yè)資質(zhì)分類。只要詳細(xì)了解，是不難得到開發(fā)商的資信情況的。

2、開發(fā)企業(yè)股東情況 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東（大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成），則應(yīng)審查每一股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊(cè)登記文件，中方為企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（下稱營(yíng)業(yè)執(zhí)照），外方為Certificate of Incorporation。另外，如果開發(fā)企業(yè)系上市公司的下屬子公司，還可以從其上一級(jí)公司的年度公報(bào)中得到開發(fā)公司財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)信息，這樣更有利于購(gòu)房者全面掌握開發(fā)商的資信。

3、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 開發(fā)商本身的較新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照。 有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過(guò)工商行政主管部門進(jìn)行的企業(yè)年檢，購(gòu)方應(yīng)注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門年檢通過(guò)的印章。目前在上海，購(gòu)房人可以通過(guò)上海市工商行政管理局查詢到在滬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本工商登記，上海市工商行政管理局的地址是肇嘉浜路301號(hào)。而對(duì)于企業(yè)的詳細(xì)信息，則可以到各區(qū)的工商分局進(jìn)行調(diào)查。

4、開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)狀況 設(shè)立時(shí)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等；如果賣方為上市公司可以查閱其財(cái)務(wù)報(bào)表；對(duì)非上市公司，可從側(cè)面了解其有無(wú)財(cái)團(tuán)背景、銀行支持，是否債臺(tái)高筑，難以為繼。從企業(yè)的工商登記中的年檢報(bào)告中，可以看到企業(yè)的年檢財(cái)務(wù)報(bào)告。

5、開發(fā)企業(yè)公司章程

6、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，購(gòu)方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同：外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件；外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。

7、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。

8、商品房開發(fā)進(jìn)度 如果目標(biāo)房屋建建停停，說(shuō)明開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況不理想，資金難以為繼，或者在工程管理方面存在問(wèn)題，遇到重大技術(shù)困難；倘若是一氣呵成，從開工到目前從無(wú)間斷，說(shuō)明賣方資金情況良好，工程無(wú)重大問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，多層房屋1年內(nèi)可完工；高層房屋在2年到2年半期間，只要不發(fā)生不可抗力事件和重大技術(shù)困難，也應(yīng)可以建成。

9、樓盤廣告投放情況 考察目標(biāo)樓盤半年內(nèi)廣告投放情況，有助于了解樓盤銷售狀況和賣方的財(cái)務(wù)狀況。一般情況下，持續(xù)的廣告投放量大，說(shuō)明開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況良好，樓盤市場(chǎng)反應(yīng)尚好，但仍未好到令開發(fā)商滿意的程度。如果沒(méi)有或極少?gòu)V告投付，則很可能是兩個(gè)極端：一種是樓盤非常熱銷，不用廣告即顧客盈門；一種是樓盤無(wú)人問(wèn)津，打了廣告也無(wú)多少反應(yīng)，或者開發(fā)商手頭拮據(jù)，無(wú)力支付廣告費(fèi)用。

通過(guò)對(duì)開發(fā)商以上九個(gè)方面的調(diào)查，相信購(gòu)房者一定會(huì)對(duì)開發(fā)商的資信有較為清楚的了解，同時(shí)能估計(jì)到自己所面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小，從而作出明智的決策。

二、如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)商具備預(yù)售商品房的條件

2001年4月4日建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中為商品房銷售設(shè)置嚴(yán)格的審批條件，就是為了防止不合格、不合法的商品房進(jìn)入銷售領(lǐng)域，更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益。

目前，在滬購(gòu)購(gòu)商品住宅的主要方式是通過(guò)開發(fā)企業(yè)預(yù)售購(gòu)房?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。在商品房預(yù)售階段，由于房屋尚處于建設(shè)之中，購(gòu)房者需承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，為此《商品房銷售管理辦法》重申商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，必須按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

上海市從2001年１０月１日起已提高了商品房預(yù)售條件。2000年9月20日修改的《上海市房地產(chǎn)

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