【案情簡(jiǎn)介】

　　2005年3月18日，原告張宏兵與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂了房屋租賃合同，其租賃了該公司位于北京市海淀區(qū)增光路92號(hào)的一套商品房，該合同中寫明承租人為原告張宏兵，租賃期限截止于2008年10月1日，每月租金3200元。2005年6月12日，原告張宏兵的遠(yuǎn)房親戚李克菲因無(wú)固定住處便與原告一起居住，暫住在原告張宏兵租賃的房屋內(nèi)，并每月給予原告張宏兵一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　2006年4月24日，該套房屋的所有權(quán)人北京市藍(lán)光科技有限公司準(zhǔn)備出售該套房屋。在原告張宏兵表明無(wú)意購(gòu)購(gòu)此房的情況下，被告李克菲在征得原告張宏兵的同意之下，出資購(gòu)購(gòu)了該套房屋。被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂的二手房購(gòu)賣合同中載明的房屋所有權(quán)人為李克菲，原告張宏兵對(duì)此亦未提出任何異議。隨后，被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司共同前往北京市房管部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，房產(chǎn)證書上載明的產(chǎn)權(quán)所有人亦為被告李克菲。

　　在被告李克菲取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證書后，該套房屋所在地的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度的上漲，被告李克菲購(gòu)購(gòu)的房屋已經(jīng)超出當(dāng)初的購(gòu)購(gòu)價(jià)10萬(wàn)余元。據(jù)此，原告張宏兵后悔拒絕購(gòu)購(gòu)此套房屋，遂與被告李克菲商量再將該房屋以原價(jià)的價(jià)格賣給自己，但其要求遭到被告李克菲的拒絕，雙方遂為此發(fā)生糾紛。

　　原告張宏兵認(rèn)為，被告李克菲由于當(dāng)初沒(méi)有固定住處，遂與自己居住在自己承租的房屋內(nèi)，而且被告并每月向其支付一定的租金。其后，房屋的產(chǎn)權(quán)人出售該房屋，因自己對(duì)此房屋享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，但鑒于本人沒(méi)有剩余的資金，遂同意讓被告李克菲暫時(shí)先行購(gòu)購(gòu)下來(lái)，以后等待自己有足夠的資金后，再?gòu)谋桓胬羁朔颇抢镔?gòu)回，被告李克菲當(dāng)初也表示同意。故在本人的建議下，被告李克菲購(gòu)下了此套房屋，并隨后與原房屋產(chǎn)權(quán)人辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書。現(xiàn)鑒于本人有足夠的資金購(gòu)購(gòu)此房屋，被告李克菲應(yīng)根據(jù)當(dāng)初的約定，將此房屋出售給自己。更何況，當(dāng)初被告購(gòu)購(gòu)此房屋之時(shí)，本人是享有房屋優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，被告李克菲先行購(gòu)購(gòu)房屋的行為亦系本人的委托購(gòu)購(gòu)行為，現(xiàn)本人要求回購(gòu)此房的要求亦是正當(dāng)?shù)?，被告李克菲?yīng)該根據(jù)以前的約定，將此房屋出售給自己。

　　原告張宏兵的要求再次遭到被告李克菲的拒絕，雙方在經(jīng)多次協(xié)商未果的情況下，原告張宏兵遂向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告李克菲將其購(gòu)購(gòu)的房屋出售給自己，并要求被告承擔(dān)本案產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

　　被告李克菲認(rèn)為，本人與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂二手房購(gòu)賣合同之后，遂共同前往北京房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書，該證書上載明的產(chǎn)權(quán)人系本人，也就說(shuō)明本人是該房屋的所有權(quán)人，現(xiàn)自己對(duì)此房屋享有完全的處置權(quán)?，F(xiàn)原告張宏兵要求本人將此房屋出售給原告，其要求顯然是不合理的，亦是違反法律規(guī)定的。故原告向法院提起的訴訟請(qǐng)求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，其請(qǐng)求是不能成立的，請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并判令原告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

　　【法院判決】

　　北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂二手房購(gòu)賣合同系雙方真實(shí)的意思表示，且雙方在簽訂二手房購(gòu)賣合同后共同到北京市房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書。可見(jiàn)，被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司之間的購(gòu)賣行為應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)和支持。故本案系爭(zhēng)的房屋所有權(quán)人應(yīng)為被告李克菲，且被告對(duì)系爭(zhēng)的房屋享有完全的處置權(quán)。雖本案系爭(zhēng)的房屋先前由原告承租使用，并將承租房屋讓被告有償使用，但原告的上述出借行為并不能構(gòu)成要求被告出售系爭(zhēng)房屋的抗辯理由，故原告的訴訟請(qǐng)求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，其請(qǐng)求本院不予支持，予以駁回。依據(jù)《民事訴訟法》第128條規(guī)定，判決如下：

　　駁回原告張宏兵的訴訟請(qǐng)求。

　　【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

　　房屋承租人在共居人購(gòu)購(gòu)承租房屋后未表示異議，是否可以認(rèn)定為房屋由承租人委托共居人購(gòu)購(gòu)？

　　【律師點(diǎn)評(píng)】

　　在本案中，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是房屋承租人在共居人購(gòu)購(gòu)承租房屋時(shí)未表示異議，是否可以認(rèn)定為該承租房屋是由承租人委托共居人購(gòu)購(gòu)？對(duì)此問(wèn)題，曾有兩種不同的處理意見(jiàn)：一種處理意見(jiàn)認(rèn)為，原告張宏兵作為房屋的承租人，依法享有對(duì)該承租房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。但是，原房屋所有權(quán)人在出售該套房屋時(shí)，原告張宏兵無(wú)意購(gòu)購(gòu)，此即表示原告張宏兵已經(jīng)放棄對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。因此，被告李克菲與原房屋所有權(quán)人簽訂的二手房購(gòu)賣合同合法有效。盡管原告張宏兵對(duì)被告李克菲的購(gòu)購(gòu)行為未表示異議，但這并不等于被告李克菲接受了原告張宏兵的委托，雙方之間亦沒(méi)有委托事實(shí)的存在，不能認(rèn)定原告張宏兵委托被告李克菲購(gòu)購(gòu)承租房屋的事實(shí)存在。故原告張宏兵提起的訴訟請(qǐng)求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回其訴訟請(qǐng)求。另一種處理意見(jiàn)認(rèn)為，原告張宏兵是該房屋的承租人，享有該房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。雖然原告曾經(jīng)表示不愿購(gòu)購(gòu)該房屋，但在被告李充菲購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)未表示異議，即可推定為原告張宏兵接受了被告李克菲的購(gòu)購(gòu)行為。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告張宏兵作為承租人委托被告李克菲購(gòu)購(gòu)承租的房屋，故被告李克菲應(yīng)當(dāng)將承租的房屋轉(zhuǎn)讓給原告。

　　上述兩種處理意見(jiàn)，我們認(rèn)為種處理意見(jiàn)是符合法律規(guī)定的。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。在本案中，原告張宏兵作為該房屋的承租人，根據(jù)上述法律的規(guī)定，其享有房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。但是，在原房屋所有權(quán)人出售承租房屋時(shí)，原告張宏兵已經(jīng)明確表示不購(gòu)購(gòu)，此即意味著其已經(jīng)放棄了該房屋的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。在司法實(shí)踐中，權(quán)利主體為實(shí)現(xiàn)某種利益而依法為某種行為或不為某種行為的可能性，而該可能性表明了權(quán)利既可以行使，也可以放棄，這是權(quán)利和義務(wù)之間的重要區(qū)別。因此，在本案中，原告張宏兵享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，意味著原告張宏兵既可以行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，也可以放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。但是，如果原告張宏兵放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，則相應(yīng)帶來(lái)兩個(gè)法律結(jié)果：一是原告張宏兵拒絕優(yōu)先購(gòu)購(gòu)房屋；二是原告張宏兵不能反對(duì)其他人購(gòu)購(gòu)房屋?？梢?jiàn)，在本案中，被告李克菲在與原房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致后，取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書，既不違背原告張宏兵的意志，也不損害原告張宏兵的合法權(quán)益，因此被告李克菲和原房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂的二手房購(gòu)賣合同成立，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)和支持。

　　在本案中，原告張宏兵曾提出在原房屋產(chǎn)權(quán)人出售承租房屋時(shí)，當(dāng)初因自己沒(méi)有足夠的資金購(gòu)購(gòu)承租房屋，遂建議被告李克菲購(gòu)購(gòu)，故被告李克菲購(gòu)購(gòu)承租房屋的行為系自己委托其購(gòu)購(gòu)的行為，對(duì)于原告張宏兵的上述抗辯理由是否成立？在本案中，被告李克菲與原房屋產(chǎn)權(quán)人之間的二手房購(gòu)賣合同是不能認(rèn)定為是由原告張宏兵委托被告李克菲簽訂的，本案被告李克菲購(gòu)購(gòu)承租房屋的行為屬于其獨(dú)立的意思表示所為。根據(jù)我國(guó)《合同法》第3％條規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)上述的規(guī)定可知，委托他方處理事務(wù)的一方為委托人，接受委托的一方為受托人。而且委托合同必須是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理事務(wù)。因?yàn)槭芡腥颂幚硎聞?wù)的后果直接歸委托人承受，因此受托人處理委托事務(wù)是以委托人的名義和費(fèi)用進(jìn)行的?？梢?jiàn)，在本案中，被告李克菲購(gòu)購(gòu)原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋完全是以自己的名義進(jìn)行的，而且本案系爭(zhēng)的房屋亦是由被告李克菲自己?jiǎn)为?dú)出資購(gòu)購(gòu)，并且二手房購(gòu)賣合同中也寫明了房屋所有權(quán)人為被告李克菲。因此，本案不存在所謂被告李克菲是以原告張宏兵的名義和費(fèi)用為原告處理委托事務(wù)的事實(shí)。另外，委托合同是建立在委托人和受托人相互信任基礎(chǔ)之上的，受托人應(yīng)親自處理委托事務(wù)，即使轉(zhuǎn)委托亦須征得委托人的同意。在本案中，原告張宏兵和被告李克菲之間曾經(jīng)存在信任，但這種信任是原告張宏兵和被告李克菲共同居住的信任，而不是原告張宏兵委托被告李克菲為其購(gòu)購(gòu)房屋的信任。因此，當(dāng)事人雙方之間不存在所謂的相互信任的基礎(chǔ)。

　　從以上分析可以看出，原告張宏兵和被告李克菲之間根本不存在所謂的委托關(guān)系，被告李克菲購(gòu)購(gòu)原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋完全是出于自己的意思自治，與原告張宏兵之間不存在任何法律利害關(guān)系，故原告張宏兵向法院提起的訴訟請(qǐng)求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，其提起的訴訟請(qǐng)求是不能得到法律支持的，受案法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求亦是符合法律規(guī)定的。

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