二套房政策調(diào)整有三個(gè)前提 購(gòu)房前要理性

據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員透露，和地方會(huì)更有力地調(diào)整政策，促進(jìn)住房消費(fèi)，其中包括二套房政策。

所謂的二套房政策，雖然包括稅費(fèi)政策，但主要是指房貸政策。但房貸政策如何調(diào)整，權(quán)力實(shí)際上是在央行和銀監(jiān)會(huì)手里。所以，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員對(duì)于二套房政策如何調(diào)整以及何時(shí)調(diào)整，并不能作出準(zhǔn)確的判斷，因而在這個(gè)新聞中，該官員沒(méi)有詳細(xì)的交代。

二套房政策的確對(duì)樓市影響甚大?？梢哉f(shuō)，始于2007年底的中國(guó)樓市的這輪深度調(diào)整，轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是二套房房貸門檻的提高，由于利用銀行貸款投機(jī)炒房的行為被抑制，樓市才出現(xiàn)了炒房人紛紛拋房、購(gòu)房人多數(shù)觀望、房?jī)r(jià)明顯回落的現(xiàn)象。今年下半年以來(lái)，一些人呼吁救市，主要是呼吁給二套房貸松綁。可見(jiàn)二套房政策舉足輕重。

雖然，二套房政策調(diào)整的權(quán)力主要在金融監(jiān)管部門手里，但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員的公開(kāi)表態(tài)，還是釋放出一些信號(hào)，即二套房貸政策可能松綁。依筆者之見(jiàn)，即便從擴(kuò)大內(nèi)需的角度考慮，二套房政策有調(diào)整的必要，但需要滿足如下三個(gè)條件。

頭先，排除房貸風(fēng)險(xiǎn)之后才能調(diào)整二套房政策。2007年9月27日金融監(jiān)管部門之所以提高二套房的房貸門檻，外因是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，內(nèi)因是我國(guó)房貸違約率上升。為此，央行和建行的研究報(bào)告，不約而同指向了房貸風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)住房按揭貸款正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

值得注意的是，央行于今年發(fā)布個(gè)人房貸新政后，銀監(jiān)會(huì)又發(fā)出緊急通知要求加強(qiáng)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)管理。這意味著房貸依然存在風(fēng)險(xiǎn)。如果在房貸風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有排除的情況下倉(cāng)促調(diào)整二套房政策的話，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇房貸風(fēng)險(xiǎn)，反而不利于金融穩(wěn)定和擴(kuò)大內(nèi)需。

其次，二套房概念搞清楚之后才能調(diào)整二套房政策。二套房一直沒(méi)有明確的定義，去年在實(shí)際操作中先后出現(xiàn)過(guò)四個(gè)版本，相當(dāng)混亂。今年因?yàn)楦纳菩妥》慷x不明確等原因，各家商業(yè)銀行難以操作，房貸業(yè)務(wù)一度暫停。如果二套房概念不清，就會(huì)影響房貸政策的公平和效率。

再者，現(xiàn)有救市政策效果不理想時(shí)才能調(diào)整二套房政策。今年下半年以來(lái)，從到地方先后都出臺(tái)了不少救樓市的政策，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的方方面面。無(wú)疑，這些政策效果顯現(xiàn)需要一個(gè)過(guò)程。只有觀察后確認(rèn)其他政策效果不理想，才可以調(diào)整二套房政策。這是因?yàn)?，利好政策太多的話，不利于樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部這位官員稱，目前已出臺(tái)的購(gòu)購(gòu)頭套90平方米以下自住商品房減免契稅等政策已經(jīng)產(chǎn)生利好。因此，二套房政策如何調(diào)整以及何時(shí)調(diào)整，較好再等等看，不宜倉(cāng)促出手。在經(jīng)濟(jì)氣候多變的今天，理性、謹(jǐn)慎尤為重要。

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