10月1日以后，北京購房人收房前，將收到開發(fā)商發(fā)放的“業(yè)主一卡通”，業(yè)主需要在卡內預存較多不超過12個月的物業(yè)服務費；從頭戶業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費，但在業(yè)主大會籌備組成立滿3個月都未召開頭次業(yè)主大會會議等4種情況發(fā)生時，開發(fā)商則可以收取物業(yè)費?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，昨天，市住建委發(fā)布了配合該辦法的實施細則。

　　物業(yè)細則·免費

　　前期物業(yè)管理免費

　　根據(jù)細則規(guī)定，下月1日起申請商品房預售和現(xiàn)房銷售的住宅項目，都由開發(fā)商承擔前期物業(yè)管理的責任，不得向業(yè)主收費。開發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務，也可以將全部專項服務委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專業(yè)性服務企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關的資質要求。

　　前期物業(yè)管理期限，是指頭戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部分交接的階段。在這個階段，建設單位應當履行的義務包括：1、在銷售房屋前確定物業(yè)服務事項和服務標準；2、委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構對服務費用進行測算；3、將測算結果在銷售場所進行公示；4、將測算出的服務費用標準和服務標準寫入房屋購賣合同和前期物業(yè)服務合同；5、按照合同約定的服務事項和服務標準提供服務；6、在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；7、向業(yè)主收費前應當履行必要的通知義務，并將收費起始時間及前期物業(yè)服務合同約定的收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

　　“開發(fā)商在售房前委托評估機構測算物業(yè)服務費用，并寫入房屋購賣合同和前期物業(yè)服務合同。這就意味著，將來業(yè)主購房時，就可以知道小區(qū)的物業(yè)服務標準和物業(yè)費標準了?！笔凶〗ㄎ嚓P負責人表示。

　　物業(yè)細則·預存

　　入住前預存物業(yè)費

　　雖然前期服務費由開發(fā)商承擔，但在入住前，業(yè)主也需要提前預存一筆物業(yè)費。根據(jù)細則的規(guī)定，本市將實行房屋管理“業(yè)主一卡通”制度，每套房屋對應一張“業(yè)主一卡通”。在交付房屋前，開發(fā)商應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”，業(yè)主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務費托收協(xié)議，按照房屋購賣合同和前期物業(yè)服務合同約定的費用標準，在卡內預存不超過12個月的物業(yè)服務費。

　　除了“預存”物業(yè)服務費外，“業(yè)主一卡通”同時具備銀行端的金融功能和在北京市業(yè)主決定共同事項時的公共決策平臺功能。據(jù)了解，業(yè)主公共決策平臺目前已開發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》同步上線。

　　物業(yè)細則·劃卡

　　四種情形還要收費

　　新發(fā)布的物業(yè)管理實施細則中，雖然明確由開發(fā)商承擔前期物業(yè)管理的責任，且在成立業(yè)主大會、與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，業(yè)主不需要交納物業(yè)費，但同時也明確，如果出現(xiàn)4種情形，開發(fā)商可以根據(jù)約定，通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉前期物業(yè)費：業(yè)主大會籌備組成立滿3個月未召開頭次業(yè)主大會會議的；頭次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務合同且未確定物業(yè)管理方式的；頭次業(yè)主大會會議結束后，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關標準，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內未完成交接的。

　　“業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，而全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權，圍繞共有部分行使共同管理權利的組織，是業(yè)主大會。因此，業(yè)主入住以后，在符合法定條件時，應當積極組織成立業(yè)主大會，并從建設單位手中接管物業(yè)共用部分，行使共同事項的決定權?！痹撠撠熑吮硎荆?guī)定了4種開發(fā)商可以收費的情況，也是告訴業(yè)主，如果因為不想交物業(yè)費，“拖著”不成立業(yè)主大會是不可以的。不過，建設單位向業(yè)主收費之前，應當履行必要的通知義務，將收費起始時間以及前期物業(yè)服務合同約定的收費標準在小區(qū)內顯著位置公示。

　　此外，對于在《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，分期開發(fā)建設的住宅物業(yè)項目，屬于同一物業(yè)管理區(qū)域的，已有前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同的，將按照原合同約定執(zhí)行。而配建的物業(yè)服務用房，也需由測繪單位提前勘測，并在《房屋土地測繪技術報告書》中標明物業(yè)服務用房的位置、面積等情況。

　　趙瑩瑩 J201

　　前期物業(yè)管理四種收費情形

　　1.業(yè)主大會籌備組成立滿3個月未召開頭次業(yè)主大會會議的；

　　2.頭次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務合同且未確定物業(yè)管理方式的；

　　3.頭次業(yè)主大會后，開發(fā)商發(fā)出書面查驗通知30日內未開始查驗的；

　　4.共用部分符合標準，發(fā)出書面通知30日內未完成交接的。

　　建設單位前期物業(yè)管理義務

　　1.在銷售房屋前確定物業(yè)服務事項和服務標準；

　　2.委托評估監(jiān)理機構對服務費用進行測算；

　　3.將測算結果在銷售場所進行公示；

　　4.將測算出的服務費用標準和服務標準寫入房屋購賣合同和前期物業(yè)服務合同；

　　5.按照合同約定的服務事項和服務標準提供服務；

　　6.交房前向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；

　　7.向業(yè)主收費前應當履行必要的通知義務。

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