針對市住建委昨天發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》實施細則，本報記者專訪了業(yè)主維權(quán)專家和物業(yè)管理專家。相關(guān)專家對實施細則中“四種情形仍需交費”的規(guī)定進行了解讀，對開發(fā)商發(fā)“一卡通”要求業(yè)主入住前預存物業(yè)費等規(guī)定提出了質(zhì)疑。

　物業(yè)細則·解讀

　“業(yè)主的權(quán)利，就應歸還”

“所謂的四種情形，歸根結(jié)底是一回事，就是開發(fā)商不能只享受權(quán)利而不盡義務(wù)，要把權(quán)利歸還給交了錢的業(yè)主們。同時，也規(guī)避了業(yè)主想以不盡義務(wù)的方式而放棄權(quán)利?！睒I(yè)主維權(quán)專家舒可心表示，以前是業(yè)主只有交錢的義務(wù)，但是卻沒有行使該有的權(quán)利。業(yè)主大會是保護業(yè)主的組織，只有盡早地成立業(yè)主大會，才能讓自身的權(quán)利得到限度的保障。“可以理解為，誰行使了權(quán)利，誰就應該承擔后果。如果開發(fā)商一直不放權(quán)利給業(yè)主，那么，物業(yè)費就由開發(fā)商承擔。所以，開發(fā)商還是想盡快想把這個包袱甩給業(yè)主?！?

“啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”，這是北京市業(yè)主大會成立和活動面臨的“五難”問題?！霸诔闪I(yè)主大會的時候，可能會受到一些阻撓，或是開發(fā)商在業(yè)主大會里安插了自己的人，但是這并不重要。業(yè)主大會不同于業(yè)委會，是由全體業(yè)主參與投票的，如果不能做到大多數(shù)人滿意，結(jié)果是不能被通過的?！笔婵尚恼f，新規(guī)中業(yè)主的物業(yè)管理，只要業(yè)主自主決定了就行，可以聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以聘請職業(yè)經(jīng)理人，也可以自己管理。

　物業(yè)細則·質(zhì)疑

　“未享受權(quán)利，先承擔義務(wù)”

根據(jù)規(guī)定，每套房屋將對應一張“業(yè)主一卡通”，“業(yè)主一卡通”需“預存”物業(yè)服務(wù)費。

“這條規(guī)定看似損害了業(yè)主的利益，但也是權(quán)宜之計。是為了防止在業(yè)主大會成立遇到障礙時，或是新舊物業(yè)管理模式交接時，保證物業(yè)管理能夠順利進行。”舒可心認為，政府從一個曾經(jīng)的游戲參與者徹底變成了游戲的裁判，而且這個裁判向弱勢群體傾斜。在開發(fā)商、購房人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)這個三角關(guān)系中，購房人是較弱勢的，讓購房人學習和開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)博弈是不現(xiàn)實的?！靶乱?guī)可能會損害到一些業(yè)主的利益，但是從長遠保護業(yè)主的共有財產(chǎn)的角度出發(fā)還是有好處的?！?

一位物業(yè)管理專家質(zhì)疑，如果按照這種方式預存，必然存在賬目監(jiān)管以及銀行利息誰獲利的問題出現(xiàn)，“這條規(guī)定還是先入為主，業(yè)主未享受到權(quán)利，卻承擔了以后若干時間后的義務(wù)，某種程度上還是讓業(yè)主的利益受到了損害。如果一切順利，業(yè)主大會如期成立，那么這些預存的錢要一直待在銀行里，所產(chǎn)生的利息歸誰所有？賬目能否公開透明？都是會將要面臨的問題。”

物業(yè)細則·難題

　“業(yè)主傻交錢，看著別人玩”

“目前物業(yè)管理出現(xiàn)的問題，主要集中在開發(fā)商指定物業(yè)公司，而開發(fā)商行使著權(quán)利，但是沒有盡到義務(wù)，而是把義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上，由業(yè)主購單。也就是說，業(yè)主們傻呵呵地把物業(yè)費交上去，而看著開發(fā)商和物業(yè)公司拿著業(yè)主的錢在玩?！笔婵尚恼J為，在只盡義務(wù)，沒有得到權(quán)利的時候，業(yè)主只能用欠費這種同歸于盡的辦法抗議，“欠費后物業(yè)管理可能停滯，業(yè)主的生活環(huán)境等也會受到影響。業(yè)主也知道欠費不好，但這也是沒有辦法的選擇?！?

舒可心認為，之前的物業(yè)管理企業(yè)是一個怪胎，從出生那天起就受到了一些呵護和幫助，而不是像西方的物業(yè)公司一樣源自草根，是一些部門幫助他們完成了市場擴張，進而把它養(yǎng)肥的。因為它一方面能夠代替很多職能部門，甚至代替了本來就該由相關(guān)部門完成的社會治安、社會衛(wèi)生、城市綠化等方面的工作，另外一方面他們還給政府帶來了財政稅收，而完成這些工作的成本無須由政府財政支付而是由無數(shù)的小業(yè)主們掏腰包。所以物業(yè)公司從娘胎里出來就帶著霸氣。而市場主體的另一方，業(yè)主的不成熟和業(yè)主組織的不成熟，使得面對如此強勢的物業(yè)管理企業(yè)，只有被迫接受。

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