2009年第四季度以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真落實關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施，取得了積極成效。為此，本刊記者約請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究室主任馮俊、中共黨校研究室副主任周天勇、中國社會科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所副所長何德旭、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)體制改革與發(fā)展研究院副院長黃泰巖，進(jìn)行了比較深入的對話。

一

記者：自2009年下半年以來，相繼采取措施加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議專門研究促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，近日國務(wù)院辦公廳又下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這對于進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。就這個問題想聽聽各位專家學(xué)者的意見。

馮俊：近日不少城市的房價上漲勢頭放緩，說明的調(diào)控措施開始見效。我們知道，住房是一種特殊商品，它既是人們賴以生活的必需品，又具有投資品的屬性。從必需品角度看，住房直接關(guān)系到人民群眾的日常生活。因此，防止房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于滿足居民住房消費(fèi)需求，有利于推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定，是政府取信于民的必然要求。我想，這是我們理解黨和國家有關(guān)住房政策的一個重要基礎(chǔ)。只有從這個基礎(chǔ)出發(fā)，我們才能把握好調(diào)控的力度和節(jié)奏，既發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，又使政府切實承擔(dān)起保障人民群眾基本住房的公共職責(zé)。

記者：需求是推動房價迅速上漲的主導(dǎo)性因素。特別是近年來，商品住房又成為一些家庭持有資產(chǎn)的重要形式，從而使住房的投資性需求迅速膨脹。當(dāng)需求大大超過供給時，房價上漲就成為不可避免的事情。

馮?。簩?dǎo)致房價過快上漲的需求因素始終發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其中包括一定比例的投資投機(jī)性需求，但我們也要高度重視供給因素。從供給角度分析，近年來經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房雖在增加，但相對于需求來講還是較少。大部分居民的住房消費(fèi)需求需要依靠市場滿足。而商品房的開發(fā)要受土地資源、環(huán)境容量、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等因素的制約?？傮w上看，受供求關(guān)系以及土地等因素影響，未來一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)房價上漲的壓力依然很大。

周天勇：住宅是一種資源性產(chǎn)品，是附著在土地上的建筑物。因此，土地的供給就成為剛性約束。自上世紀(jì)90年代起，我國城鎮(zhèn)人口增長的速度不斷加快，而城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積有限，這就形成了城鎮(zhèn)住宅用地的缺口。若按2∶1的容積率計算，2009年城鎮(zhèn)住宅用地的缺口大約在1550萬畝左右，再加上可觀的別墅用地等因素，城市化進(jìn)程與住宅用地之間的缺口就會更大。從宏觀層面看，兩者間缺口越大，房價上漲的動力就越強(qiáng)。

記者：本來土地的供給就存在著缺口，再加上一些開發(fā)商在拿到地后并不馬上開發(fā)，而是囤積居奇、待價而沽。更有甚者，則玩弄土地"空手道"。這些人名義上是開發(fā)商，其實是投機(jī)商，他們利用各種便利拿到土地，哄抬地價，然后轉(zhuǎn)手倒賣。這就更加劇了供求之間的矛盾，成為推高房價的一個重要因素。

周天勇：針對開發(fā)商的囤地行為，國務(wù)院曾制定閑置土地處理辦法，規(guī)定對于超過合同約定動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)的，可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；閑置兩年以上不開發(fā)的土地，政府可無償收回開發(fā)商的土地使用權(quán)。但是由于種種復(fù)雜因素，有關(guān)政策并未完全落實到位。在一些地方，一些人利用對住房建設(shè)用地的相對壟斷，把握土地開發(fā)的節(jié)奏和時點(diǎn)，從而謀求利益。很明顯，開發(fā)商因囤地而得到的巨額收入都要轉(zhuǎn)移到房價之中。這樣一來，房價怎能不高呢？

記者：商品房供給除了土地約束外，還需要信貸的支撐。不論是建房還是購房，資金量都是很大的，如果人們可以以較低的成本貸到款，那么住房開發(fā)與購購的欲望就會被成倍地激發(fā)出來。2009年房價的持續(xù)高漲，這是不是一個不可忽視的因素？

何德旭：貨幣因素可以看作是導(dǎo)致2009年房價快速上漲的短期因素。2009年，我國貨幣供給大幅增長，加之外部資金即"熱錢"的流入，我國市場流動性很高，資金供給非常充裕。這些資金無非有三個去向：商品市場、證券市場和房地產(chǎn)市場。而我國商品市場一直處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，價格沒有出現(xiàn)大的變化。在這種情況下，過多的流動性必然大規(guī)模流向證券市場和房地產(chǎn)市場，因而成為短期內(nèi)影響股價和房價走勢的重要因素。從這個角度看，如果市場流動性增長過快，就會成為當(dāng)前抑制房價上漲的障礙，需要引起高度重視。

二

記者：是的，如果市場流動性增長過快的局面長時間得不到改善，不僅會推動房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲，還會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局帶來不利的影響，特別是金融的系統(tǒng)性風(fēng)險指數(shù)會迅速上升。

何德旭：值得注意的是，在商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險系數(shù)是50%，而個人其他信貸的風(fēng)險系數(shù)是100%，房地產(chǎn)貸款對商業(yè)銀行而言屬于優(yōu)質(zhì)貸款。這意味著商業(yè)銀行可以對房地產(chǎn)信貸計提較小的壞賬準(zhǔn)備。在這一背景下，如果違約大量出現(xiàn)，商業(yè)銀行將面臨資產(chǎn)縮水和風(fēng)險計提嚴(yán)重不足的雙重壓力。商業(yè)銀行在我國目前的金融體系中占居主導(dǎo)地位，如果商業(yè)銀行出現(xiàn)問題，將產(chǎn)生系統(tǒng)性的風(fēng)險。我們必須汲取這次國際金融危機(jī)的前車之鑒，采取綜合措施，使信貸"閘門"發(fā)揮應(yīng)有的積極作用。

記者：目前，有一種較為流行的說法，即房價上漲可以為居民帶來財富效應(yīng)，有利于提高居民的消費(fèi)能力，有助于拉動內(nèi)需，因而不應(yīng)抑制房價的快速上漲，以避免對房地產(chǎn)業(yè)造成損害。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看，房地產(chǎn)作為重要的投資品，資產(chǎn)價格上漲確實具有財富效應(yīng)，但這種財富效應(yīng)究竟有多少比例能夠轉(zhuǎn)化為消費(fèi)需求，似乎還是一個問題。從普通家庭的反應(yīng)來看，上述觀點(diǎn)也與現(xiàn)實相悖。

黃泰巖：房價上漲僅對投資住房的人來說具有財富效應(yīng)，至于這種財富效應(yīng)能否帶動消費(fèi)卻很難說。這是因為，對僅僅擁有一套住房的居民而言，房子是根本不可能用來出售的，也就是說房價上漲帶來的財富增加只具有虛擬價值或賬面價值。一般情況下，老百姓絕不可能因為這種抽象財富的增加而擴(kuò)大消費(fèi)。實際上，對于新購房的多數(shù)居民來說，房價上漲恰恰具有擠出消費(fèi)的負(fù)效應(yīng)。特別是年輕人，購房通常要動用父母的積蓄，許多人在購房后會成為"房奴"，為還月供而節(jié)衣縮食。對于擁有多套住房的居民而言，他們的確可以通過出售住房將房價上漲帶來的財富轉(zhuǎn)化為可支配性收入，但在房價過快上漲的情況下，這部分收入往往又用于房地產(chǎn)投資。這又會反過來推高房價。總之，在目前，房價過快上漲帶來的消極效應(yīng)大于積極效應(yīng)。

周天勇：房價持續(xù)快速上漲直接影響到社會財富的再分配，導(dǎo)致人們收入差距的繼續(xù)拉大，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局帶來的影響肯定是弊大于利。因為房價太高，有的居民徹底喪失了購購自有住房的希望；有的居民因購購住房而負(fù)債沉重，只能抑制其他方面的正常開支；有的人卻可以持續(xù)通過房地產(chǎn)的投資獲利，資產(chǎn)性收入急劇擴(kuò)張。大家都知道，在這一場博弈中，投資獲利的畢竟有限，大多數(shù)居民都不免陷入緊縮日常開支的境地，使整個社會有支付能力的購購力下降，導(dǎo)致國內(nèi)需求的不振。

記者：房價相對居民收入上漲過快，還將影響到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，而且是更長期、更嚴(yán)重的影響。這個問題是不是還沒有引起人們的足夠重視？

周天勇：就城鄉(xiāng)關(guān)系而言，房價過快上漲將帶來兩個后果。一是浪費(fèi)了土地資源。如果農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移時，因城鎮(zhèn)房價太高而留不下，他們就只能在城鄉(xiāng)之間進(jìn)行兩棲式流動。他們在農(nóng)村繼續(xù)保留的土地?zé)o法得到整理利用，這些土地與農(nóng)民恒久性轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)所需的土地相比，要高出許多倍。二是直接影響到社會穩(wěn)定。初高中畢業(yè)的農(nóng)民進(jìn)入城市和城鎮(zhèn)工作，如果不能實現(xiàn)恒久轉(zhuǎn)移，將來又返回農(nóng)村的主要是其中的老年人，從而使農(nóng)村老齡化速度大大超過城市。特別是，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)是農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，將來那里農(nóng)村老人的贍養(yǎng)將成為一個社會問題。

三

記者：近期以來，及有關(guān)部委為遏制房價的過快增長，加大了宏觀調(diào)控力度。較主要的體現(xiàn)就是前不久國務(wù)院召開的常務(wù)會議和國務(wù)院辦公廳近日下發(fā)的《通知》。要落實這些政策措施，肯定有大量細(xì)致的工作要做。那么，當(dāng)務(wù)之急是什么呢？

馮?。簭膰鴦?wù)院常務(wù)會議精神和《通知》來看，防止房價過快上漲的主要手段體現(xiàn)在兩方面，即在改善有效供給的同時抑制投資投機(jī)性需求。其中，要抓住4個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。長期以來，黨、國務(wù)院十分關(guān)心低收入困難家庭的住房問題。2007年，國務(wù)院下發(fā)文件部署解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。2008年以來，將保障性安居工程納入應(yīng)對國際金融危機(jī)的重大舉措，加大了資金和政策支持力度，保障性住房建設(shè)取得積極進(jìn)展。今年，將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，新建、改擴(kuò)建(購置)各類保障性住房套(戶)數(shù)比2009年增加1/3；同時，全面推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工程。，增加商品住房有效供給。我國人多地少，家家都住大房子是不可行的，住房建設(shè)和消費(fèi)必須走集約化的道路，多供應(yīng)中小戶型、節(jié)能省地環(huán)保型的住房。同時，規(guī)范發(fā)展住房二級市場，盤活住房租賃市場。第三，嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。投資投機(jī)需求之所以旺盛，一方面是因為房價不斷上漲而形成的獲利空間大，另一方面是因為住房持有環(huán)節(jié)成本過低。應(yīng)嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加快完善持有環(huán)節(jié)稅收政策，壓縮投資投機(jī)者的獲利空間，促進(jìn)居民形成合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。第四，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，加大對捂盤惜售、違規(guī)銷售、哄抬房價等行為的監(jiān)督和查處力度。

記者：抑制房價過快上漲，看來必須多管齊下。一方面，政府要切實履行好市場監(jiān)管者的職能，前瞻性地采取有效措施，防止房價過快上漲帶來的金融風(fēng)險；另一方面，還必須按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。

何德旭：從信貸政策和措施來看，有關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)

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