21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 賈海峰 北京報(bào)道 2010-01-11

“改善性需求購(gòu)房”概念未保留意味著什么？

1月10日以來，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的手機(jī)就響個(gè)不停。當(dāng)日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱國(guó)十一條）。

此前，2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措（下稱“國(guó)四條”）。

“國(guó)四條”中提到二套房貸內(nèi)容時(shí)，有改善性住房需求的概念。這次國(guó)十一條沒有提到改善性住房需求字眼，而是把頭次購(gòu)房和非頭次購(gòu)房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策。

陳國(guó)強(qiáng)感慨，“國(guó)十一條”是2010年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控主要任務(wù)是遏制房?jī)r(jià)過快上漲。如果此前地方政府出臺(tái)的樓市“救市”政策是依據(jù)2008年底國(guó)務(wù)院“131號(hào)文件”?！皣?guó)十一條”則是地方政府2010年房地產(chǎn)政策基調(diào)。

基調(diào)變了，地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策也要變。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“國(guó)十一條”給各地政府帶來了新命題：全面清理與“國(guó)十一條”精神相悖的地方性房地產(chǎn)“救市”政策。

基調(diào)變了：房?jī)r(jià)全面控制開始

《21世紀(jì)》：你對(duì)“國(guó)十一條”的整體感覺是什么？

陳國(guó)強(qiáng)：“國(guó)十一條”包括5個(gè)方面，涉及11個(gè)條款。與此前的“國(guó)四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年十二月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)較近一段時(shí)間以來調(diào)控樓市政策系統(tǒng)化。

《21世紀(jì)》：“國(guó)十一條”和此前的“國(guó)四條”相比，變化是什么？

陳國(guó)強(qiáng)：的變化在于抑制房?jī)r(jià)上?！皣?guó)四條”還提出了鼓勵(lì)住房消費(fèi)等概念，而“國(guó)十一條”是對(duì)控制房?jī)r(jià)政策的全面提升。

很多人也注意到，此前“國(guó)四條”中提到了二套房貸的內(nèi)容時(shí)，有改善性住房需求的概念。這次沒有提到改善性住房需求字眼，而是把頭次購(gòu)房和非頭次購(gòu)房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)頭次置業(yè)需求。

對(duì)非普通商品房、非頭次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為次購(gòu)購(gòu)。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”做法。

《21世紀(jì)》：為什么這次沒有“改善性需求購(gòu)房”的概念提法？

陳國(guó)強(qiáng)：這個(gè)無從知道。不過，從這個(gè)變化卻可以看出，已經(jīng)將房?jī)r(jià)上漲問題列到了的高度去看待。因此，改變了過去認(rèn)定改善性住房需求的做法（家庭人均居住面積低于該城市人均居住平均面積，購(gòu)購(gòu)套房，認(rèn)定為改善性需求），而直接以家庭為單位，將頭次購(gòu)房和非頭次購(gòu)房作為判斷是否投資性需求的重要標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，“國(guó)十一條”中還提出了貫徹執(zhí)行差別化房地產(chǎn)稅收政策，加快研究完善房地產(chǎn)稅收體系工作。也就是說，物業(yè)稅等打擊炒房行為的利器要加快出臺(tái)。從中更能體現(xiàn)國(guó)家控制房?jī)r(jià)決心。

《21世紀(jì)》：除此以外，“國(guó)十一條”中還有哪些新政策亮點(diǎn)？

陳國(guó)強(qiáng)：通知提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對(duì)開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。同時(shí)，還提到金融機(jī)構(gòu)信貸資金、境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)等問題。對(duì)央企投資要規(guī)范化，主要是對(duì)2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。并在金融、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面提出具體措施。

對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對(duì)土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內(nèi)容非常系統(tǒng)全面和完整。

較吸引人的是，對(duì)于外資熱錢炒樓控制提法。這個(gè)是2007年以來，2年以后政策重新提起。而每次政府提出要對(duì)外資炒樓進(jìn)行限制時(shí)，往往就是房?jī)r(jià)全面控制的開始。

挑戰(zhàn)在地方

《21世紀(jì)》：本次“國(guó)十一條”出臺(tái)以后，各地和各部門是否要出臺(tái)落實(shí)性政策？

陳國(guó)強(qiáng)：“國(guó)十一條”中提出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)地方政府負(fù)責(zé)，省級(jí)政府和市縣政府對(duì)住房保障工作分級(jí)負(fù)責(zé)的說法。這種情況下，“國(guó)十一條”提出2010年明確抑制投資性炒房，各地就必須出臺(tái)相應(yīng)的配套措施。

尤其是一些地方政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策當(dāng)中，還有很多與“國(guó)十一條”內(nèi)容相悖的，就必須及時(shí)進(jìn)行清理。

《21世紀(jì)》：“國(guó)十一條”提出了外資熱錢和二套房貸的問題，這些在地方有落實(shí)的問題嗎？

陳國(guó)強(qiáng)：有的。頭先是對(duì)外國(guó)人購(gòu)房和外資投資房地產(chǎn)的問題，“國(guó)十一條”重新進(jìn)行了從緊控制。此前，北京2009年年初出臺(tái)的地方性政策當(dāng)中，就明確提出暫停執(zhí)行1年的對(duì)外資和外國(guó)人購(gòu)房的限制政策?！皣?guó)十一條”發(fā)出后，北京等地方政府就要改變此前的地方性政策，重新收緊對(duì)外國(guó)人購(gòu)房的限制。

其次，二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行?！皣?guó)十一條”提出了以家庭為單位，是否頭次置業(yè)來界定二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)銀行和監(jiān)管部門就必須重新認(rèn)定和確定這一點(diǎn)，對(duì)二套房貸的控制也將更嚴(yán)格。此前，上海等城市出臺(tái)了地方性政策，是為了落實(shí)此前的“國(guó)四條”而出臺(tái)的對(duì)改善性購(gòu)房的認(rèn)定措施，也將隨之要改變。

《21世紀(jì)》：當(dāng)前地方政府需要清理的政策當(dāng)中，主要是哪些？

陳國(guó)強(qiáng)：除了上述的二套房貸和外國(guó)人購(gòu)房的限制政策外。還有一些地方政府給樓盤分期發(fā)放預(yù)售證等。這次“國(guó)十一條”中明確提出了項(xiàng)目不得拆分發(fā)放預(yù)售證。規(guī)定了發(fā)放預(yù)售證的較小面積規(guī)模。

地方政府在發(fā)放預(yù)售證，分期繳納土地出讓金等方面此前為開發(fā)商開的綠燈，如今要改為紅燈了。

其次，地方政府對(duì)開發(fā)商購(gòu)地的優(yōu)惠措施，必須要進(jìn)行清理。“國(guó)十一條”提出了新的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，地方必須廢除2009年出臺(tái)的購(gòu)地優(yōu)惠的措施。

較后，諸如地方政府出臺(tái)的一些房地產(chǎn)稅收減免優(yōu)惠政策，也將要進(jìn)行清理。此前，住建部等部門已經(jīng)發(fā)出了信號(hào)，但是這次以國(guó)務(wù)院的名義發(fā)出，意味著全面清理地方越權(quán)優(yōu)惠措施。

《21世紀(jì)》：“國(guó)十一條”在執(zhí)行當(dāng)中，是否會(huì)出現(xiàn)地方貫徹不到位情況？

陳國(guó)強(qiáng)：地方是否貫徹到位，還要看以后。本次“國(guó)十一條”的作用是，重新定調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)的基調(diào)，基調(diào)變了，政策大環(huán)境變了，各地政府調(diào)控房?jī)r(jià)的思維和手段也要變。

例如，本次“國(guó)十一條”中提出了地方要落實(shí)政策性住房三年規(guī)劃的編制工作。以后住建部等部門是要檢查的，國(guó)務(wù)院是督察的。從這個(gè)意義上去說，“國(guó)十一條”扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)調(diào)控的大宏觀環(huán)境，從緊控制成為了主調(diào)。

《21世紀(jì)》：“國(guó)十一條”中也提出了落實(shí)政策的責(zé)任問題？

陳國(guó)強(qiáng)：是的。在明確責(zé)任方面，這個(gè)文件與此前出臺(tái)的政策方式非常不同。該通知以國(guó)務(wù)院辦公廳名義正式對(duì)下發(fā)文，與此前經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，對(duì)地方責(zé)任主體有明確約束力。

也有市場(chǎng)人士表示，由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國(guó)務(wù)院通知，也表示政府遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

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