將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接與GDP增速和人均可支配收入增長(zhǎng)速度掛鉤的做法，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)密集公布的時(shí)候引來(lái)了諸多爭(zhēng)議，居民住房支付能力這一輪目標(biāo)制定中被“忽略”，考慮到這輪調(diào)控“量化”的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)收入比作為國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，再次被專家推上參照系數(shù)的高位。 　　作為全國(guó)樓市的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)可謂萬(wàn)眾矚目。日前，由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)、南京大學(xué)等滬寧杭三地高校的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)共同成立的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海樂(lè)智研究機(jī)構(gòu)，共同發(fā)布了頭份上海市房地產(chǎn)研究報(bào)告，報(bào)告顯示，上海地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超出國(guó)際正常范圍。 　　根據(jù)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院的測(cè)算，上海市商品住房房?jī)r(jià)收入比均值已經(jīng)達(dá)到24.19，較低為奉賢區(qū)(10.89)，較高為盧灣區(qū)(45.58)。因此，上海市商品住房?jī)r(jià)格有偏離居民收入基本面的趨勢(shì)，需警戒存在房地產(chǎn)泡沫。 　　上海市各區(qū)縣商品住房房?jī)r(jià)租金比均值為448.31，說(shuō)明整體而言上海市商品住房?jī)r(jià)格有被高估的可能性，具體到不同區(qū)縣則差異較大：房?jī)r(jià)租金比較高為楊浦區(qū)(617.88)，偏離國(guó)際公認(rèn)的合理范圍較為明顯，較低為長(zhǎng)寧區(qū)(339.90)。 　　上海雖未風(fēng)向標(biāo)，但只是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影，北京、廣州、深圳這樣成熟的一線城市以及正在崛起的二三線城市的房?jī)r(jià)收入比及租售比又是怎樣的水平，不得而知。 　　復(fù)旦大學(xué)住房政策執(zhí)行主任陳杰表示，設(shè)定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的思路未必正確，政府還是應(yīng)該對(duì)基本面進(jìn)行管理，而不是直接管理價(jià)格。陳杰在自己的微博上也表示，房?jī)r(jià)調(diào)控政府要有目標(biāo)，保持高壓姿態(tài)就可以了，但不應(yīng)數(shù)字化宣告，定個(gè)預(yù)期目標(biāo)，反而讓投機(jī)者有恃無(wú)恐。 　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍認(rèn)為，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)還是應(yīng)該要有。她也表示，雖然房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與GDP、人均可支配收入增速掛鉤是荒謬的，但至少在前幾年，房?jī)r(jià)漲幅實(shí)際上都是高于GDP和人均可支配收入漲幅的。她認(rèn)為能夠衡量房?jī)r(jià)的應(yīng)該是居民支付能力和房?jī)r(jià)收入比，但是“房?jī)r(jià)怎么測(cè)算，收入怎么測(cè)算，很難量化”。 　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭同樣認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該設(shè)定為參照系數(shù)。他表示，重慶市在全國(guó)頭次提出讓本地居民家庭用6~7年的收入，就能購(gòu)套住宅，其實(shí)質(zhì)就是確立將房?jī)r(jià)收入比作為衡量房?jī)r(jià)是否合理的參照系。隨著我國(guó)住房信息統(tǒng)計(jì)制度的趨于完善，建議全國(guó)和各地都應(yīng)考慮將房?jī)r(jià)收入比列為衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)尺。 　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)問(wèn)題不大，關(guān)鍵是要解讀清楚，而“酌情調(diào)整”或許是要地方政府解釋得更清楚一些?！氨热鐒傂琛⒏纳菩托枨蟮淖》?，價(jià)格還是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，價(jià)格還是會(huì)上漲的，而這部分的上漲，會(huì)使得住房均價(jià)上漲，這部分地方政府要講清楚。” 　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，GDP、人均可支配收入、房?jī)r(jià)、CPI之間，應(yīng)該有一個(gè)相對(duì)合理科學(xué)的數(shù)據(jù)體系和比例關(guān)系?！耙粋€(gè)發(fā)展速度較快的城市，一年的GDP漲幅在10%，人均可支配收入漲幅應(yīng)該在8%，房?jī)r(jià)漲幅在6%以內(nèi)，CPI漲幅在4%以內(nèi)，這樣才能讓老百姓感覺(jué)房子能購(gòu)得起，又能體現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值性?！? 　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔還指出，控制目標(biāo)中“新建住房”的表述涵蓋了“商品住宅”和“保障性住房”，由于“十二五”期間將新建籌集3600萬(wàn)套保障房，后者的稀釋作用可能會(huì)令新建商品住宅價(jià)格漲幅控制的效果打折扣。 　　彭澎表示，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度、居民住房支付能力3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該形成一個(gè)綜合指數(shù)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)才會(huì)比較合理，但現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)城市搞出來(lái)，可以來(lái)做這項(xiàng)工作。 - 楊紅旭 　　近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，要求各地在確定住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，取得社會(huì)的認(rèn)同和支持；已經(jīng)公布的城市，也要聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。 　　1月底新“國(guó)八條”一出臺(tái)，我就在考慮地方政府該如何制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，尤其是該如何體現(xiàn)“居民住房支付能力”。為此特意更新了我們自2007年以來(lái)持續(xù)研究的一個(gè)課題——全國(guó)及典型城市房?jī)r(jià)收入比。 　　在此次地方政府陸續(xù)公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的過(guò)程中，我通過(guò)撰文、接受媒體采訪、業(yè)界會(huì)議等形式，不斷的呼吁各地政府考慮這一因素。下面將我們的一個(gè)房?jī)r(jià)收入比專題研究報(bào)告的結(jié)論跟大家分享一下： 　　2005年開(kāi)始，穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)之一。 　　自2009年12月開(kāi)始的這輪房地產(chǎn)調(diào)控，目前已經(jīng)進(jìn)行到第四波(先后經(jīng)歷了“國(guó)十一條”“國(guó)十條”“國(guó)五條”新“國(guó)八條”)，更是逐漸將房?jī)r(jià)作為調(diào)控的核心目標(biāo)。2010年4月中旬出臺(tái)的“國(guó)十條”，旗幟鮮明的提出“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。2011年1月出臺(tái)的“國(guó)八條”要求“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布?！备菍⒎?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)作為地方政府年終考核指標(biāo)。由于目前全國(guó)區(qū)域發(fā)展情況不一，量化一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)水平，是地方制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的關(guān)鍵。 　　房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度，直接關(guān)系到民眾的安居樂(lè)業(yè)。當(dāng)然，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何科學(xué)而合理的進(jìn)行計(jì)算。 　　，我國(guó)總體的房?jī)r(jià)收入比水平接近合理，略偏高。從1996-2010年的情況來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在5.5-8.0的區(qū)間波動(dòng)，其中較低的1996年為5.64，較高的2009年為8.03，2010年又回落至7.76。總體水平高于發(fā)達(dá)國(guó)家的3-6，但與1998年世界8.4的平均值和6.4的中位數(shù)，相對(duì)接近。因此，大致可以認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)水平稍偏高，全國(guó)房?jī)r(jià)尚無(wú)明顯泡沫。 　　，10大典型城市的房?jī)r(jià)收入比呈上升趨勢(shì)。雖然近些年城鎮(zhèn)居民收入明顯提高，但10大典型城市2001年至2010年間房?jī)r(jià)收入比，基本上保持逐年上升(除了2008年)。在城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年平穩(wěn)提高的情況下，造成房?jī)r(jià)收入比上升的根本原因是典型城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，尤其是2003年之后，人口輸入性大中城市房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)快。2010年，在連續(xù)三波房地產(chǎn)調(diào)控之下，多數(shù)一二線城市的房?jī)r(jià)收入比卻逆勢(shì)上升，不能不引起我們的關(guān)注，既然說(shuō)明了去年調(diào)控效果欠佳，又說(shuō)明抑制這些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力依然較大。 　　第三，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比水平地區(qū)差異較大。由于我國(guó)各區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度差別較大，反映在房?jī)r(jià)收入比上亦存在較大差異?？傮w特征是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、城市地位越重要，房?jī)r(jià)收入比越高，東、中、西部呈現(xiàn)明顯的梯度序列。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部，尤其是一線城市，如北京、上海、深圳等，房?jī)r(jià)收入比較高均超過(guò)10，存在一定程度的房?jī)r(jià)泡沫；而中西部地區(qū)，尤其是西部地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，房?jī)r(jià)泡沫還不明顯。 　　第四，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將有所下降。在“國(guó)八條”的嚴(yán)厲調(diào)控下，今年2月份以來(lái)，全國(guó)樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)新建商品住宅成交價(jià)格持平或小漲(可能為漲幅5%左右)。而部分一二線城市的房?jī)r(jià)有可能較2010年小幅下跌。若按2011年全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)不變，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)32平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅為10%計(jì)算，則2011年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將降至7.19，進(jìn)一步回歸合理區(qū)間。 　　第五，全國(guó)和各地應(yīng)逐步建立房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)體系。為了落實(shí)“國(guó)八條”要求，各地將會(huì)于近期陸續(xù)向社會(huì)公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 　　值得關(guān)注的是，近期銀川、太原、佛山、貴陽(yáng)、昆明等已公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，多以GDP或人均可支配收入增幅作為參照物。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)漲幅與GDP和人均可支配收入增幅相匹配，是合理的。但對(duì)于部分房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高的城市，這么確參照系不一定合理。實(shí)際上，衡量居民住房支付能力的較佳指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。 　　近年，重慶市在全國(guó)頭次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能購(gòu)套住宅，其實(shí)質(zhì)就是確立將房?jī)r(jià)收入比作為衡量房?jī)r(jià)是否合理的參照系。隨著我國(guó)住房信息統(tǒng)計(jì)制度的趨于完善，我們建議全國(guó)和各地都應(yīng)考慮將房?jī)r(jià)收入比列為衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)尺，至于合理區(qū)間，全國(guó)可以設(shè)定為在6-7，不同層級(jí)的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。 　　(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)) 將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接與GDP增速和人均可支配收入增長(zhǎng)速度掛鉤的做法，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)密集公布的時(shí)候引來(lái)了諸多爭(zhēng)議，居民住房支付能力這一輪目標(biāo)制定中被“忽略”，考慮到這輪調(diào)控“量化”的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)收入比作為國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，再次被專家推上參照系數(shù)的高位。 　　作為全國(guó)樓市的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)可謂萬(wàn)眾矚目。日前，由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)、南京大學(xué)等滬寧杭三地高校的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)共同成立的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海樂(lè)智研究機(jī)構(gòu)，共同發(fā)布了頭份上海市房地產(chǎn)研究報(bào)告，報(bào)告顯示，上海地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超出國(guó)際正常范圍。 　　根據(jù)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院的測(cè)算，上海市商品住房房?jī)r(jià)收入比均值已經(jīng)達(dá)到24.19，較低為奉賢區(qū)(10.89)，較高為盧灣區(qū)(45.58)。因此，上海市商品住房?jī)r(jià)格有偏離居民收入基本面的趨勢(shì)，需警戒存在房地產(chǎn)泡沫。 　　上海市各區(qū)縣商品住房房?jī)r(jià)租金比均值為448.31，說(shuō)明整體而言上海市商品住房?jī)r(jià)格有被高估的可能性，具體到不同區(qū)縣則差異較大：房?jī)r(jià)租金比較高為楊浦區(qū)(617.88)，偏離國(guó)際公認(rèn)的合理范圍較為明顯，較低為長(zhǎng)寧區(qū)(339.90)。 　　上海雖未風(fēng)向標(biāo)，但只是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影，北京、廣州、深圳這樣成熟的一線城市以及正在崛起的二三線城市的房?jī)r(jià)收入比及租售比又是怎樣的水平，不得而知。 　　復(fù)旦大學(xué)住房政策執(zhí)行主任陳杰表示，設(shè)定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的思路未必正確，政府還是應(yīng)該對(duì)基本面進(jìn)行管理，而不是直接管理價(jià)格。陳杰在自己的微博上也表示，房?jī)r(jià)調(diào)控政府要有目標(biāo)，保持高壓姿態(tài)就可以了，但不應(yīng)數(shù)字化宣告，定個(gè)預(yù)期目標(biāo)，反而讓投機(jī)者有恃無(wú)恐。 　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！