2011年，我國要開工建設(shè)1000萬套保障房，相當(dāng)于去年全年商品房總銷量。據(jù)測算，共需投資約1.4萬億元，相當(dāng)于去年全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20。 　　相比2010年實(shí)際開工的590萬套保障性住房，今年1000萬套的任務(wù)大幅增加了72%。在各類保障性住房中，公共租賃房將成為建設(shè)。由于公租房一次性投入大，資金占用周期長，率低，資金壓力就顯得更大。 　　要完成超常規(guī)的任務(wù)，為這1000萬套保障房找到足夠的錢，不僅要保證現(xiàn)有的資金來源能增加并且落實(shí)到位，還必須通過政策創(chuàng)新，尋找更多資金來源渠道。 　　土地收益錢不少 10%關(guān)鍵要落實(shí) 　　在現(xiàn)有的保障房資金來源中，各級財政一直扮演主要角色。2010年，共安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金800多億元。隨著建設(shè)任務(wù)大幅增加，今年財政的補(bǔ)助力度將大幅增加。但即便如此，籌措資金的壓力仍然落在城市政府肩上。 　　土地出讓收益一直被認(rèn)為是地方財政投入保障房較有力的資金來源。國家要求地方政府必須將土地出讓凈收益的不低于10%投入保障性住房建設(shè)。2010年全國土地出讓收益累計達(dá)2.7萬億元。如果按其中30%—40%為凈收益計算，保守估計也有約1萬億元。也就是說，至少有1000億元土地出讓凈收益可以投入保障房建設(shè)。 　　但實(shí)際情況是，2010年，各地累計只有100多億元土地出讓收入用于保障房建設(shè)。許多土地出讓收入大幅增長的城市，卻沒有完成10%的任務(wù)。 　　“造成這種現(xiàn)象的較主要原因，還是個別地區(qū)對保障房建設(shè)認(rèn)識不到位，重視不夠?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2011年，如果這部分資金能按要求落實(shí)到項(xiàng)目上，將至少可以解決10%的資金需求。 　　據(jù)了解，為了確保土地出讓凈收益10%用于保障房建設(shè)落到實(shí)處，有關(guān)部門今年將加強(qiáng)對方政府的審計和問責(zé)，對不能完成上述規(guī)定的，將對地方政府主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。 　　地方政府提高重視程度的同時，土地收益投入保障房還需要更具操作性。重慶市今年起改變了做法，將土地出讓毛收入的5%直接投入保障房建設(shè)。重慶市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，土地出讓凈收益計算比較復(fù)雜，如果算上政府建設(shè)配套設(shè)施的成本，有的地塊甚至可能是虧損的。按照毛收益計算則簡單得多，地賣了多少錢，直接乘以5%就是投入保障房的金額。也便于審計和監(jiān)督。 　　“根據(jù)一般的經(jīng)驗(yàn)，毛收益的5%要高于凈收益的10%，實(shí)際上也是地方加大保障房投入的一種手段?！边@位負(fù)責(zé)人說。 銀行支持力度加大 貸款風(fēng)險不能忽視 　　近期，國家開發(fā)銀行宣布，2011年該行將安排保障性住房新增貸款規(guī)模1000億元。而截至2010年底，該行累計發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款總共為1455億元。今年一年的規(guī)模就超過此前總額的2/3。 　　要完成1000萬套的建設(shè)任務(wù)，離不開信貸的支持。盡管保障房項(xiàng)目利潤低，回報周期長，從銀行的角度看并不是有吸引力的貸款對象。但近年來，銀行信貸對保障房建設(shè)的支持力度不斷加大，貸款的保障房種類更齊全。公租房、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目中，都有銀行信貸的身影。 　　政府和銀行的合作形式也更加豐富，去年底，建設(shè)銀行北京市分行與北京市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行北京分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京保障房建設(shè)。同期，中國工商銀行向重慶市“華巖組團(tuán)公共租賃住房”項(xiàng)目提供了15億元公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目融資，這是我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的頭筆公租房建設(shè)貸款。 　　在信貸大規(guī)模支持保障房建設(shè)時，嚴(yán)控信貸風(fēng)險始終是銀行關(guān)注的頭等大事。由于保障房建設(shè)資金回收周期長，利潤空間微小，存在一定的資金償還風(fēng)險。同時我國保障性住房建設(shè)金融政策體系還不完善，缺乏明確的擔(dān)保和保險政策，也在一定程度上加大了貸款的風(fēng)險。 　　在經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等用于銷售的項(xiàng)目中，因?yàn)轫?xiàng)目不愁銷售，因此貸款風(fēng)險較小。但是隨著公租房建設(shè)規(guī)模增加，還款就成了各地都比較擔(dān)心的問題?！拔覈夥窟€處在起步階段，多數(shù)項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)資金平衡?！焙笔∧车刂鞴鼙Ｕ戏拷ㄔO(shè)的官員告訴記者，現(xiàn)在主要是靠財政擔(dān)保，每年償還利息，但不是長久之計。一些地方希望在公租房項(xiàng)目中建設(shè)商鋪用于出租出售，一次實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，具體效果如何還得靠實(shí)踐檢驗(yàn)。 　　據(jù)了解，具體操作中，相關(guān)銀行都嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，并嚴(yán)密監(jiān)控銷售進(jìn)度和資金回籠情況，有的還委托監(jiān)理工程機(jī)構(gòu)對工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)督從而有效地防范風(fēng)險。以國開行為例，國開行在發(fā)放保障房貸款時，會全面審查項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、行政審批手續(xù)、項(xiàng)目償債能力，落實(shí)還款來源等，目前為止保障房貸款質(zhì)量保持良好。 公積金支持想加力 繳存者權(quán)益要保障 　　2010年起，我國開始了住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房的試點(diǎn)工作，公積金正式開始參與保障房建設(shè)。 　　在試點(diǎn)城市中，公積金貸款主要用于支持經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，這兩類項(xiàng)目建成的房子用于銷售，回籠資金快，占用公積金貸款的時間較短。 　　在近期舉行的上海市“兩會”上，上海市長 表示，上海今年將籌措200萬平方米、約4萬套小戶型公租房。上海市將爭取試點(diǎn)公積金投入公租房建設(shè)。上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，希望國家能多給一點(diǎn)政策，比如允許公積金結(jié)余資金投資保障房建設(shè)。 　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，貸款資金不能作為項(xiàng)目資本金，如果公積金結(jié)余資金能直接投資保障房建設(shè)，就可以作為項(xiàng)目資本金使用。從貸款到直接投資，盡管只有幾個字的差異，對緩解保障房資金壓力的意義卻截然不同。 　　有專家建議，通過完善住房公積金制度，在優(yōu)先保證繳存職工提取和個人住房貸款前提下，利用部分結(jié)余住房公積金直接投資建設(shè)公租房，不僅可以減輕地方負(fù)債壓力，還可以發(fā)揮示范效應(yīng)，促進(jìn)形成多元化公租房籌融資機(jī)制。住房公積金直接投資公租房，將對信托、保險、社保等資金產(chǎn)生示范效應(yīng)，引導(dǎo)這些中長期資金投入公租房建設(shè)和運(yùn)行。 　　據(jù)了解，當(dāng)前我國住房公積金結(jié)余資金規(guī)模較大，預(yù)計到“十二五”期末，結(jié)余住房公積金將達(dá)到1萬億元左右，如果能將一部分用于投資公共租賃住房，投資規(guī)模就能達(dá)到數(shù)千億元。 　　公積金加強(qiáng)支持力度的可能性存在，但面臨的障礙也很大。公積金屬于繳存職工個人所有，現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》對公積金的使用途徑有嚴(yán)格限制，要直接投資保障房，必須優(yōu)先保證繳存職工提取和個人住房貸款。政策也需要做相應(yīng)的調(diào)整。同時，對可能出現(xiàn)的流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險都要提前做好應(yīng)對之策。 社會資金有愿望 還要政策推一把 　　國家一直鼓勵社會資金參與保障房建設(shè)，尤其是鼓勵參與公租房建設(shè)。保障房建設(shè)任務(wù)不斷增加，調(diào)動社會資金參與也是必然趨勢。 　　但記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了在一些工業(yè)園區(qū)，園區(qū)企業(yè)愿意出資與園區(qū)管理部門共建一部分類似于職工宿舍的公租房以外，在城市其他地區(qū)、面向更廣泛群體的公租房，鮮有社會資金的參與。 　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，要引導(dǎo)社會資金參與，關(guān)鍵是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購。 　　社會資金參與公租房建設(shè)運(yùn)營，較重要的是穩(wěn)定的回報。但目前的情況是，一些參與保障房投資建設(shè)的國有企業(yè)不僅沒有賺到錢，甚至由于近年來建筑成本和拆遷補(bǔ)償?shù)纳蠞q，出現(xiàn)了高額虧損，只得通過地方財政補(bǔ)貼彌補(bǔ)虧損。 　　一家民營房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人曾向記者表示，保障房將占據(jù)未來住房建設(shè)的相當(dāng)比重，是大勢所趨，企業(yè)有投資保障房的愿望。但由于保障房占用資金周期長、率低、回報周期長等原因，企業(yè)不敢盲目投入。另外，近年來商品房市場火爆，收益大且回報快，企業(yè)更愿意投資商品房開發(fā)?！拔覀冃枰模皇钦芙o予一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)惠措施?！? 　　“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，可以分擔(dān)政府在保障性住房建設(shè)上的壓力，也有助于提升保障性住房的居住品質(zhì)，是可行的?！比f科集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人建議，對各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)和經(jīng)營公租房等保障房的，享受與政府投資相同的土地劃撥、政府貼息、稅費(fèi)減免和信貸扶持政策。并通過創(chuàng)新運(yùn)行管理、融資等體制機(jī)制，充分調(diào)動各類企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資的積極性，使保障房獲得持續(xù)發(fā)展。 2011年，我國要開工建設(shè)1000萬套保障房，相當(dāng)于去年全年商品房總銷量。據(jù)測算，共需投資約1.4萬億元，相當(dāng)于去年全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20。 　　相比2010年實(shí)際開工的590萬套保障性住房，今年1000萬套的任務(wù)大幅增加了72%。在各類保障性住房中，公共租賃房將成為建設(shè)。由于公租房一次性投入大，資金占用周期長，率低，資金壓力就顯得更大。 　　要完成超常規(guī)的任務(wù)，為這1000萬套保障房找到足夠的錢，不僅要保證現(xiàn)有的資金來源能增加并且落實(shí)到位，還必須通過政策創(chuàng)新，尋找更多資金來源渠道。 　　土地收益錢不少 10%關(guān)鍵要落實(shí) 　　在現(xiàn)有的保障房資金來源中，各級財政一直扮演主要角色。2010年，共安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金800多億元。隨著建設(shè)任務(wù)大幅增加，今年財政的補(bǔ)助力度將大幅增加。但即便如此，籌措資金的壓力仍然落在城市政府肩上。 　　土地出讓收益一直被認(rèn)為是地方財政投入保障房較有力的資金來源。國家要求地方政府必須將土地出讓凈收益的不低于10%投入保障性住房建設(shè)。2010年全國土地出讓收益累計達(dá)2.7萬億元。如果按其中30%—40%為凈收益計算，保守估計也有約1萬億元。也就是說，至少有1000億元土地出讓凈收益可以投入保障房建設(shè)。 　　但實(shí)際情況是，2010年，各地累計只有100多億元土地出讓收入用于保障房建設(shè)。許多土地出讓收入大幅增長的城市，卻沒有完成10%的任務(wù)。 　　“造成這種現(xiàn)象的較主要原因，還是個別地區(qū)對保障房建設(shè)認(rèn)識不到位，重視不夠?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2011年，如果這部分資金能按要求落實(shí)到項(xiàng)目上，將至少可以解決10%的資金需求。 　　據(jù)了解，為了確保土地出讓凈收益10%用于保障房建設(shè)落到實(shí)處，有關(guān)部門今年將加強(qiáng)對方政府的審計和問責(zé)，對不能完成上述規(guī)

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