由于限購、信貸等政策和供應(yīng)不足的影響，今年別墅市場成交量大幅下滑。不過，北京獨(dú)棟別墅的市場需求卻直線上升，供不應(yīng)求加劇，獨(dú)棟別墅的存量開始見底。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來兩年，北京純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目將消失。 　　供不應(yīng)求加快存量消化周期 　　獨(dú)棟別墅，即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有坐擁花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。目前市場上別墅類產(chǎn)品多為聯(lián)排、疊拼、花園洋房等。 　　2003年，為了提高土地的使用效率，國土資源部叫停了別墅用地的供應(yīng)。隨后幾年里，開發(fā)商一直打著“以后再也不會有別墅”的招牌，為購房者憧憬著未來別墅的，喊了幾年，這次狼真要來了。 　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，近幾年獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量急速下降，每年以500套左右的速度遞減。2008年北京累計(jì)供應(yīng)了2169套，2009年降至1772套，截至今年11月，獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量進(jìn)一步減少到了1142套。 　　而市場對于獨(dú)棟別墅的需求卻直線上升。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，北京市獨(dú)棟別墅的成交量達(dá)到1523套，供需比為1：1.33。獨(dú)棟別墅供不應(yīng)求的態(tài)勢加快了存量別墅的消化周期，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京存量獨(dú)棟別墅僅為2800套，合計(jì)面積132.49萬平方米，按照目前的消化速度，這一存量將在兩年被消化殆盡。 重拳調(diào)控“封死”別墅用地供應(yīng) 　　低密度用地的供應(yīng)決定了別墅的供應(yīng)，近年來隨著住宅的緊張，國家對于低密度用地更是三令五申。 　　較近一次國家限制低密度用地是在一周前，12月19日國土資源部出臺的《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛出讓制度和操作程序，規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓行為。其中，對住宅用地容積率小于1的，要及時(shí)責(zé)令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案，這標(biāo)志著低容積地塊的供應(yīng)將越來越稀缺。而低容積率是別墅建設(shè)的基本條件，繼2003年別墅用地叫停后，低容積地塊的供應(yīng)就在減少，市場上用于建設(shè)別墅的土地，主要是基于開發(fā)商存量土地儲備，或者是在有限的幾宗低容積率地塊上進(jìn)行普通住宅、別墅的“混搭”建設(shè)。此次國土資源部明確低密度地塊的容積率限制要求，將更大限度地堵上原有漏洞，減少獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的開發(fā)和供應(yīng)。 　　從北京的情況來看，2010年所有供應(yīng)的住宅用地容積率全部在1以上，其中在1-1.2之間的地塊有5宗，規(guī)劃建設(shè)用地總面積61.6萬平方米。即使通過合理的規(guī)劃調(diào)整，能夠?qū)崿F(xiàn)的別墅產(chǎn)品配建比例也將非常有限，更不用說對社區(qū)整體品質(zhì)要求極高的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品了。 　　不僅獨(dú)棟別墅由于供應(yīng)量的銳減陷入成交量下跌的困局，就整體別墅市場而言，由于限購、信貸等政策和供應(yīng)不足的影響，今年整個(gè)別墅市場也出現(xiàn)了成交量的大幅度下滑。 　　中國不動產(chǎn)研究近日發(fā)布的《2010年北京別墅市場分析報(bào)告》指出，交易量下降一方面是受到別墅供求關(guān)系的影響，另一方面是由于政府接連的重拳調(diào)控，對高端置業(yè)者的心理產(chǎn)生了一定影響，也使得別墅消費(fèi)群受到限制。 　　需求持續(xù)上揚(yáng)、價(jià)格上漲 　　根據(jù)《2010年北京別墅市場分析報(bào)告》，2010年北京別墅供求比為1：1.26，供求緊張明顯。2010年1-11月北京市別墅銷售套數(shù)僅為2690套，同比2009年的5634套大幅減少52.25%。 　　在經(jīng)歷了2009年市場的火爆之后，北京別墅庫存量被進(jìn)一步消化，供不應(yīng)求的矛盾繼續(xù)加深，加之別墅產(chǎn)品特有的稀缺性，2010年度供應(yīng)量較2009年大幅下滑。2010年1-11月，北京新批準(zhǔn)銷售別墅2220套，同比減少34.55%，批準(zhǔn)銷售面積77.22萬平方米。 　　由于供不應(yīng)求和通脹預(yù)期的影響，市場對于別墅類產(chǎn)品的消費(fèi)持續(xù)增強(qiáng)，11月北京別墅市場成交均價(jià)為2.5萬元/平方米，相比今年1月的價(jià)格上漲了13.49%。 　　隨著供應(yīng)量的減少，開發(fā)商將剩余的獨(dú)棟別墅品質(zhì)進(jìn)行了大幅度提升，也造成了價(jià)格的上漲，目前北京市獨(dú)棟別墅的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.53萬元/平方米，同比去年的價(jià)格上漲了40.6%。 　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年獨(dú)棟別墅的供應(yīng)將主要依靠現(xiàn)有的2800套存量房源，而按照2010年成交規(guī)模計(jì)算，這些存量獨(dú)棟別墅將不足以支撐兩年時(shí)間，供需矛盾的拉大將會加快價(jià)格的上漲勢頭。 明年別墅整體供應(yīng)量銳減 　　隨著通脹形勢的不斷嚴(yán)峻，市場對于保值增值能力較強(qiáng)的別墅類產(chǎn)品需求還將不斷擴(kuò)大，但是明年京城別墅市場的供應(yīng)依然不容樂觀。 　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月27日，北京別墅市場（除小產(chǎn)權(quán)和周邊項(xiàng)目）在售項(xiàng)目102個(gè)，待售項(xiàng)目14個(gè)。其中有56個(gè)項(xiàng)目在今年開盤，累計(jì)開盤次數(shù)為149次，比去年累計(jì)開盤次數(shù)的102次，增加了47次。 　　2010年別墅開盤次數(shù)的增加表明了別墅開發(fā)商較強(qiáng)的推盤欲望，另外一方面也反映了在整體樓市成交走低的背景下，市場對于別墅類產(chǎn)品的需求相當(dāng)旺盛。 　　從今年各個(gè)區(qū)域的成交來看，西山別墅區(qū)一直占據(jù)領(lǐng)跑位置。據(jù)CRRC別墅報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，成交金額較高的別墅區(qū)西山別墅區(qū)，成交金額43.25億元，占總成交金額的18.08%。成交單價(jià)較貴的別墅區(qū)西山別墅區(qū)，成交單價(jià)4.8萬元/平方米。從成交金額來看，西山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)形成了集團(tuán)，成交金額分別達(dá)到43.25億元、41.08億元、34.21億元和31.23億元，這四個(gè)區(qū)域的成交金額之和占總成交金額的62.61%。 　　并且，西山別墅區(qū)與其他區(qū)域的不同之處在于，順義別墅區(qū)、別墅區(qū)、東部別墅區(qū)都隨著當(dāng)?shù)卣甙l(fā)展而壯大。西山別墅區(qū)因其獨(dú)特地脈優(yōu)勢及地緣位置，不可再增加或改變，就更顯其珍貴。所以這一區(qū)域也成為開發(fā)商的必爭之地。 　　2011年即將到來，別墅的供應(yīng)態(tài)勢有所減少，全年預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目有49個(gè)，環(huán)比降7個(gè)。其中，12個(gè)為純新項(xiàng)目開盤，37個(gè)為老項(xiàng)目后期開盤。數(shù)據(jù)顯示，2011年開盤項(xiàng)目較多的別墅區(qū)是東部泛CBD別墅區(qū)，預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，占全年所有預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目的18.37%。 　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，基于對經(jīng)濟(jì)和政策基本面的預(yù)判，獨(dú)棟別墅量價(jià)齊升的趨勢有望在2011年延續(xù)，但供應(yīng)量仍將進(jìn)一步減少。 由于限購、信貸等政策和供應(yīng)不足的影響，今年別墅市場成交量大幅下滑。不過，北京獨(dú)棟別墅的市場需求卻直線上升，供不應(yīng)求加劇，獨(dú)棟別墅的存量開始見底。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來兩年，北京純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目將消失。 　　供不應(yīng)求加快存量消化周期 　　獨(dú)棟別墅，即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有坐擁花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。目前市場上別墅類產(chǎn)品多為聯(lián)排、疊拼、花園洋房等。 　　2003年，為了提高土地的使用效率，國土資源部叫停了別墅用地的供應(yīng)。隨后幾年里，開發(fā)商一直打著“以后再也不會有別墅”的招牌，為購房者憧憬著未來別墅的，喊了幾年，這次狼真要來了。 　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，近幾年獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量急速下降，每年以500套左右的速度遞減。2008年北京累計(jì)供應(yīng)了2169套，2009年降至1772套，截至今年11月，獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量進(jìn)一步減少到了1142套。 　　而市場對于獨(dú)棟別墅的需求卻直線上升。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，北京市獨(dú)棟別墅的成交量達(dá)到1523套，供需比為1：1.33。獨(dú)棟別墅供不應(yīng)求的態(tài)勢加快了存量別墅的消化周期，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京存量獨(dú)棟別墅僅為2800套，合計(jì)面積132.49萬平方米，按照目前的消化速度，這一存量將在兩年被消化殆盡。

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