在18日晚閉幕的十七屆五中全會上，提出“十二五”期間將扶持新能源等戰(zhàn)略性產業(yè)，并為今后五年國民經濟和社會發(fā)展確定了“調整結構、改善民生”的發(fā)展基調，而房地產所謂支柱產業(yè)的光環(huán)明顯削弱，房地產業(yè)在GDP中所占比重下降已成為必然趨勢。 　　十二五”的核心任務是經濟結構調整，將不再提GDP增速“保八”的目標。另一個關鍵問題在于，經濟結構調整必然將帶來新一輪產業(yè)政策的調控。其中，作為同經濟和民生都密切相關的房地產業(yè)，無疑也將面臨調結構的重任，房地產或成為“十二五”期間的頭號調控產業(yè)。 　　五中全會討論的“十二五”規(guī)劃中關于房地產發(fā)展的內容，將聚焦于保障性住房建設、房地產管理法修訂等制度性變革?？梢灶A見，隨著房地產業(yè)“調結構”的不斷深入，房地產業(yè)在GDP中所占的比重很可能將逐漸降低（目前，這一比例是4.5%）。近年來房地產發(fā)展過程中出現的各種“失衡”問題將逐步化解。 　　一、確立“民生型產業(yè)”的功能定位 　　房地產業(yè)在我國被視為“支柱產業(yè)”始于上世紀90年代，但正式作為產業(yè)定位確定下來并見諸于文件，則是在2003年的國務院18號文件：“房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。然而，也就是在此以后，房價便出現了快速攀升，2004年和2005年全國住宅價格分別上漲18.7%和12.6%。 　　房地產業(yè)的非理性繁榮和房價的過快上漲，并不能完全歸咎于“支柱產業(yè)”的定位，但不可否認的是，這一定位必然會讓房地產業(yè)得到多方面政策支持，為加快產業(yè)發(fā)展和市場繁榮帶來了諸多有利條件。而在任何一個快速發(fā)展和過度繁榮的市場上，若想讓其回歸理性并讓產品價格降下來，幾乎都是不大可能的。因此，“支柱產業(yè)”的定位實際上間接將房地產業(yè)推向了非理性繁榮，并導致了房價的過快上漲。從國外經驗看，合理房價一般應是房屋開發(fā)的全部成本再加上5%至10%的開發(fā)利潤，而目前我國房地產開發(fā)的利潤大都遠遠超出這個水平，房價的過快上漲，一方面讓越來越多的中低收入人群購不起房子，另一方面又進一步推動著非理性擴張和房地產泡沫的積聚，從而使得房地產業(yè)的發(fā)展不僅與民生漸行漸遠，甚至給國民經濟帶來隱患，并可能讓民生深陷災難之中。 　　就世界現有經濟模式而言，還沒有哪一種模式的成功是靠房地產撬動的。因為房地產不具有經濟整體向上的創(chuàng)新力，迄今為止人類也沒有發(fā)生過類似于互聯網革命式的“住宅革命”，能將住宅領域的效率提升和推進至每個領域。相反，當房價達到瘋狂之巔時，往往意味著這種模式的失敗。尤其是我們當今所處的時代，“十二五”期間應將高科技、文化、教育等“智慧產業(yè)”作為國民經濟發(fā)展的主導乃至支柱產業(yè)，至于房地產業(yè)則應歸位于“民生”。房地產業(yè)不能再定位為“拉動GDP”和“保增長”的“經濟支柱產業(yè)”，而是以保障民生為宗旨、以完善住房保障為重要內容、以實現住有所居為目標的“民生型產業(yè)”。 　　這些年里，投資與消費之間、產業(yè)與產業(yè)之間、保障民生與經濟發(fā)展之間、發(fā)展與環(huán)保之間等各個方面暴露出了很多的問題。中國喊了好多年的可持續(xù)性發(fā)展，但是在可持續(xù)的壓力卻越來越大，樓市不能像過去那樣混亂下去了，樓市調控不好，經濟結構就不好調整，保障民生也就是一句空話。 　　二、解決各地對調控的認識差異 　　9·29新政之后，深圳、上海、廈門、?？诘?2個城市陸續(xù)出臺“限購令”，這種“高不成、低不就”“治標不治本”掩耳盜鈴式的臨時性政績行為極大的干涉了正常的市場秩序.從這個角度而言，嚴厲程度不等、甚至“南轅北轍”的“限購令”反映的正是各地政府對調控認識的差異。國土資源部有關負責人日前表示，下一階段的工作一方面要進一步加強房地產市場調控，嚴格執(zhí)行土地和住房供應向民生領域傾斜的政策，確保保障性住房用地供應；另一方面就是要切實解決各地對房地產調控的認識差異。 　　針對房地產調控的認識誤差，國土資源部上述負責人明確表示，“各地對房地產調控政策的認識仍然存在差異，部分地區(qū)對房地產業(yè)要以保民生為頭要目標認識不到位，對房地產業(yè)不能作為城市經濟支柱產業(yè)還有不理解情緒?！?對于國土資源部上述負責人的表態(tài)，湖北省統(tǒng)計局副局長葉青表示，“這是國家部委有關負責人次明確提出，房地產不能作為支柱性產業(yè)。很明顯，這是一個新的信號，并將改變以往存在的認識誤差。” 葉青指出，以往業(yè)界一直把房地產業(yè)作為支柱性產業(yè)，其實這是一種認識誤差?！岸嗄甑膶嵺`證明，房地產業(yè)只是建筑業(yè)的一部分，但是房地產對于GDP的拉動作用，在中國被過度放大了?！? 　　“十一五”以來，在城市化進程提速的帶動下，國內房地產業(yè)快速發(fā)展，房地產投資、消費對國民經濟的拉動作用日益明顯。但是，隨著過多的社會資本流向房地產領域，土地囤積、捂盤惜售、商品房炒作、資產泡沫膨脹等問題也開始凸現。而在房價過快上漲的背景下，樓市供給和需求的失衡、產業(yè)要素資源分配的失衡、居民收入和消費的失衡等現象也開始加劇。房地產業(yè)的結構性問題，不僅影響到民生的改善，更影響到國民經濟的健康發(fā)展。 　　在以往的經驗中，房地產在歷次調控中不斷“糾偏”，而新一輪調控和新的五年計劃，將為房地產業(yè)“糾偏”確立制度性基礎。業(yè)內專家指出，今后，政府將進一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制。譬如在德國，不僅對房價、房租超高乃至暴利者施以嚴厲處罰，同時又利用稅收政策來遏制房地產投機。德國稅法規(guī)定，用于出售的房地產頭先要繳納1%至1.5%的不動產稅，房屋購賣還要再交3.5%的交易稅，而對于自有自住的住宅則不需要繳納不動產稅，只繳納宅基地的土地稅?！笆濉逼陂g將按照“國十條”精神盡早出臺“物業(yè)稅”或“住房閑置稅”，并對自住、投資、投機性質的住房需求實行有差別的稅收政策，從而遏制房地產投機炒作和促進房價趨于穩(wěn)定合理。 　　三、3000萬套保障房擠壓泡沫 　　一直以來，商品房市場過熱，其中一個重要原因是保障房體系缺位，樓市供給結構性失衡。出于維護社會整體和長遠利益的需要，社會必須通過住房保障制度幫助那些依靠自身能力無法解決住房的困難人群，讓他們也能住有所居。從去年開始，國家加大保障房建設的力度，構成起包含廉租房、公租房在內的多層次保障房體系，以此擴大住房有效供給。 　　關于“十二五”期間的房地產調控政策，物業(yè)稅、房產稅的爭議仍在繼續(xù)，其政策方向有待于進一步明朗。但是，有一點已經達成共識，就是‘十二五’期間每年要建設600萬套保障性住房，5年下來就是3000萬套。按照一個家庭3口人計算，合計大約可以解決1億多人的住房問題。 　　從1995年開始的“安居工程”到1998年的經濟適用房政策，再到2007年的保障性住房政策，我國的保障性住房雖歷經十余年仍然發(fā)展緩慢。在某種程度上可以說，“十二五”期間必須要將約3000萬套保障性住房的欠賬還清。據了解，早在去年住建部、發(fā)改委、財政部就聯合下發(fā)了《2009年—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，今年住建部等六部委又聯合下發(fā)相關通知，要求力爭到2012年末基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。保障房發(fā)展與落實在很大程度上將起到擠壓房地產泡沫、穩(wěn)定民生的效果。 　　經驗表明，房地產市場的“水”很深，涉及的行業(yè)和利益攸關方眾多，因而，調控政策總是那么撲朔迷離。但目前種種跡象也清晰的告訴我們，房地產業(yè)調結構已經開始并仍將持續(xù)，其目標是切實解決深層次、結構性問題，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求，為城市化的健康發(fā)展鋪平道路。這將是一個機遇和挑戰(zhàn)并存的時代，未來的走向究竟如何，讓我們在不斷發(fā)展中拭目以待。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。]

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