“2010海南秋季房博會”于昨日落下帷幕，雖處于傳統(tǒng)“金九銀十”和“十一長假”的重要節(jié)點(diǎn)，但與往年相比，參展單位和人流量卻有所下降，效果不甚理想。綜觀海南樓市，眾多三亞樓盤紛紛出走上海參展，瓊海文昌項目紛紛外拓渠道，也有不少項目瞄準(zhǔn)“新海南人”大作文章，很明顯大家都不愿意輸在傳統(tǒng)意義上的旺季上，沉默謹(jǐn)慎了三個季度的海南樓市，必將在第四季度有所動作。 　　從國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年1-8月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》上來看，雖然2010年調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)整體開發(fā)投資仍舊保持在快速增長的勢態(tài)，趨勢并無太大變化。在9月13日召開的達(dá)沃斯夏季論壇， 總理還專門給地產(chǎn)定調(diào)，他表示要進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，抑制投資、驅(qū)除投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)以滿足多層次的住房需求。從這個層面上來看，如果之前調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期的效果，新一輪調(diào)控政策的出臺在所難免。 　　歷來上有政策，下有對策，房貸收緊，開發(fā)商對購房者實行分期付款、甚至墊付頭付；需要本地社保，開發(fā)商承諾代繳...開發(fā)商將點(diǎn)子營銷簡直運(yùn)用到了有效。隨著第四季度的到來，政府與開發(fā)商歷經(jīng)數(shù)月的政策博弈和心理博弈都將從“暗戰(zhàn)”進(jìn)入實戰(zhàn)。未來三個月開發(fā)商的營銷動作、購樓者的接盤能力、政策的風(fēng)向無疑將決定接下來一年的樓價走勢。 　　筆者認(rèn)為，海南地產(chǎn)項目如欲在第四季度有所作為，有兩條通路會比較合適，用比較通俗的撲克牌玩法來說，就是“跑得快”和“打升級”： 　　跑得快：降虛火、快速走量回收資金 　　在本次十一房展會現(xiàn)場，眾多 業(yè)內(nèi)人士指出，目前海南樓市仍處于“虛火過旺”的狀態(tài)，要想使購房者真正心動，必須“適當(dāng)降低價格預(yù)期，讓量先起來?！? 　　一方面是開發(fā)商的謹(jǐn)慎上市，另一方面嚴(yán)厲的調(diào)控政策和購房者的理性判斷，這種三方心理博弈從日前流行的《樓市叁字經(jīng)》視頻里可以窺見一斑——“立秋至，人心涼，越盼降，越斷腸。大趨勢，漸明朗，鬼房價，還要漲?！?《樓市叁字經(jīng)》受追捧，道出了百姓的無奈與辛酸的同時，也反映出了剛需人群巨大的購購欲望。從這個角度上來說，筆者認(rèn)為——不管大的市場環(huán)境如何變化，只要樓盤能夠理性思考，合理定價，一定能獲得購房者的認(rèn)可。 　　打升級：煉內(nèi)功、理性提升品質(zhì)結(jié)構(gòu) 　　據(jù)中原數(shù)據(jù)監(jiān)控，2010年下半年，僅海口就將有20多個項目集中放量或推出新品，如此巨大的市場放量，加上嚴(yán)峻的政策環(huán)境，讓傳統(tǒng)意義上的第四季度“海南樓市旺季”蒙上了一層未知數(shù)； 　　隨著房貸政策的縮緊和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實行，“全民海南炒房”的時代將不復(fù)存在，海南樓市的準(zhǔn)入門檻將大幅提升。這就要求開發(fā)商必須努力提升產(chǎn)品價值、勤練內(nèi)功，找準(zhǔn)市場定位和目標(biāo)人群，理性的提升項目品質(zhì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，一步一個腳印，才能在持續(xù)在市場上擁有一席之地。

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