項目前期的工作是較鍛煉人的，需要綜合的素質和長期的各方面積累。前期手續(xù)的報建和辦理只是一個表面的一個過程和現(xiàn)象，需要透過現(xiàn)象看到真正的內在反應的問題，報建和辦理的結果只有兩種：通過或則不通過，而其中原因卻是千差萬別。辦理前期手續(xù)的人往往只知道流程和需要的材料，對各部門審查的內容依據(jù)、職能部門的審查流程和內部運行體制所知甚少，對項目的各個環(huán)節(jié)的知識儲備沒有了解，職能起到了一個簡單收集資料、申報的過程；這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。 　　項目前期辦理有各種各樣的方法和手段，但是較基本是要合法合乎規(guī)范規(guī)定流程，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的前期審查部門和官員基本是在行政規(guī)定和許可的范圍內執(zhí)行，明目張膽的刁難很少很少。作為具體的前期報建經(jīng)辦人員，能利用公關資源和能許諾也是極其有限，是放在自身能力的建設上，少去考慮哪些非常規(guī)做法。 　　加強個人多整個公司、項目、建設各個環(huán)節(jié)程序、專業(yè)技術的了解和認識上；試想你作為一個政府的審查人員，對一個一問三不知的前期報建人員肯定是什么看法和態(tài)度。 在你做到步后，還要積極參與項目前期的各項工作過程，了解項目的和核心，分清哪些是必須的，哪些可以妥協(xié)的，至少做到對項目心中有底，千萬不可停留在簡單信息收集和傳遞階段。 　　在做好自身功課的基礎上，開始步工作，研究你的工作對象的情況。 　　細致了解各個職能部門審查的標準、核心內容、所依據(jù)法規(guī)規(guī)范、辦理流程以及相關規(guī)定。 　　這樣只是到達了較基本的要求。 　　第三步是了解各個職能部門的內部結構和行政審批決策流程，比如發(fā)改、國土、規(guī)劃、建委、消防、人防、綠化等。例規(guī)劃局，有很多部門，報建的受理窗口、規(guī)劃處、用地處、工程處、建管處、辦公室、編制、分屬的規(guī)劃分局等是是什么職能，專業(yè)班子的組成和具體分工，甚至知道如何使用資料室去查詢你的需要信息，辦理選址、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證等的具體流程，由哪些部門發(fā)起流程，哪些其他職能部門參加，是否需要開協(xié)調會，會不會請專家，如何做專家工作，規(guī)劃局的內部局審會是什么時候開始，會不會討論你的事情等等，這里只是舉例，需要時間的積累和自身領悟。 　　第四步是了解各個職能部門的人事組成以及內部的關系，部門內、部門間、專業(yè)層、各個中層等人際關系和諧程度，甚至要了解到專業(yè)的駕駛員（有時會起到出奇制勝作用），否則，你什么時候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩渦之中，造成無謂損失，這也是中國特色。 　　做到這樣四部，你才算是基本合格的前期報建人員，需要很長一段時間積累，兩年到達這樣的水平已經(jīng)是很強悍的。 　　下面還會有提高版和專家版本。 提高版本： 　　這個階段的主要指導思想是站在對方的立場思考問題，換位思考；其次是跟蹤流程，通常的做法是窗口報建完成后，其余就不管過程了，至于沒有完成報建具體問題出在哪個環(huán)節(jié)往往一無所知，其實有些時候原因完全是非常簡單的，至少你可以告訴你老板，問題出在哪個環(huán)節(jié)因為某個原因，報建跟蹤詳細過程是成功的必要條件。 　　我們在前期報建的過程經(jīng)常會埋怨收到了不公正的待遇，那是我們站在自己的立場思考肯定覺得非常委屈；如果你站在對方的位置思考，也許會得出完全相反的答案。我們會遇到各個部門各個層級級別的行政管理人員，還是以規(guī)劃局為例： 　　頭先會遇到窗口的工作人員，通常這個崗位技術含量比較低，通常會是剛畢業(yè)的或則是40、50那種混日子的，對于他們，工作的標準非常簡單，就機械按照報建要求去核對資料、登記，他們也許是整個職能部門里面較辛苦的，重復著簡單而無聊的工作，每天要收這么多項目，而且權力基本為零，那么沒有好臉色給你看是非常正常的，你要體諒他們，給他們一個微笑，仔細的準備資料就可以，你換成了他們的崗位不見得做的比他們好。 　　窗口人員會根據(jù)你要報建的內容，把資料轉遞到職能處室的具體經(jīng)辦人那里。 　　具體經(jīng)辦人是重要環(huán)節(jié)，一個職能處室就那么幾個人，要管理整個市區(qū)所有項目的這個一個規(guī)劃環(huán)節(jié)，他們每天很忙，有開不完的會，寫不完的會議紀要和文稿，而且收入也不是很高，和開發(fā)商相比差距不小，生存和競爭壓力很大，不同年齡的人有不同的心態(tài)。剛畢業(yè)的，往往受經(jīng)驗和能力限制，中規(guī)中矩，往往非常服從部門專業(yè)，而且害怕出錯；工作有幾年的，有些能力和經(jīng)驗，想提拔往上走，但是膽子稍大，見過場面，往往是辦理能力強，也會服從部門專業(yè)；工作有些年份了但是離退休還有時日的；另外就是臨近退休型的；等等，你要根據(jù)不同人心態(tài)和在部門以及局里面的人際關系，換位思考，準確把握溝通交往的尺度，吃透他們想法，和他們真心交朋友，多從他們角度考慮來考慮你的問題。他們只是熟悉某個前期環(huán)節(jié)的事項，而你早已熟悉整個流程，加上熟悉他們內部人際，吃透他們的心態(tài)，知己知彼，你的優(yōu)勢明顯，加上適當?shù)臅r候運用公關手段，更是事半功倍?？梢宰龅剿麄儗徟某跏嘉母搴鸵庖娛悄闾嫠鸩葸@樣程度，這樣當然需要長期合作和信任。 寫寫如何處理職能部門內中層專業(yè)的關系： 　　先寫中層的定位和重要性，一個城市的職能部門也不多，就那么十來個，來管理整個城市建設規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)，每個部門的處室也就五六個，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務都是由中層負責開展、提供決策的，職能部門的中層起到了承上啟下的作用，管理下屬、安排處室工作，向上級專業(yè)負責，提供決策，同時也面臨著平行處室的競爭，如果處理不當，下場就是里外不是人，受到競爭對手的打壓。所以一個普通的是無法勝任這個崗位，一定是業(yè)務、管理、人際等綜合能力強的才能生存，可能比專業(yè)班子成員還要能力強。 　　再分析他所處的環(huán)境，清楚他與手下的關系、管理模式，熟知哪些平行的處室中層是他對手或則聯(lián)盟，和專業(yè)班子成員關系，預測未來的職場運行軌跡，體會他的心態(tài)，站在他的角度思考你的問題，避免陷入內部人際之爭。 　　盡量不要和對方交流、溝通的時候，表達你的項目很急迫，雖然心里可以這么想；在他的角度，你的事情只是其中的十分之一或百分之一，小事，表達在他順便的時候、方便的時候辦，慢慢來，他見得急吼吼人多去了。 　　之后如何包裝自己： 　　交往往往是對等，需要你在專業(yè)能力、處事能力、形象脾氣、著裝談吐等于他相差不多，這才是交望之道，覺得你是可交、可信之人。不要偏信和夸大公關和￥的能力，用￥能成的是便宜的，昂貴的是用￥無法解決的。公關和￥只是潤滑劑，輔助工具，處于對方位置，受的誘惑多去了，如果無法正確把握，早走不到今天；政府部門工作人員的素質也是越趨于提高。 　　能做到以上常規(guī)的、有些難度的基本就難不倒你了。 　　至于和專業(yè)班子的相處交往，往往是你的老板事情，他們是更復雜更高層次的博弈。 　　前期工作實質上就是與人相處之道，建立在你的專業(yè)知識、快速學習能力、歸納總結、明銳的觀察力、清晰邏輯分析等基礎能力之上，較根本是你的誠信、誠懇、敬業(yè)、正直等為人較本質方面，那樣日子一久與你相處人都會認可接納你。切忌是不懂裝懂，夸夸其談，空頭許諾，投機取巧，妄自菲薄，自命不凡等等，那樣你在這個圈子是混不出頭的。 　　前期經(jīng)辦過程實際具體做法千千萬萬，那些只是戰(zhàn)術上談論的，核心要掌握和體會戰(zhàn)略指導思想，不變應萬變。 談談專家版的，前面的兩個階段好比是爬山，從山腳開始，只顧腳底下的山路臺階，無暇看風景；漸到山腰，路邊的花草樹木，已是非常熟悉，對山脈的大致形狀也是基本清楚，偶爾也會仰望山頂；越往上，你對山脈整體、各個側面漸已了然于胸，更多的目光關注周邊的風光。經(jīng)歷了前兩各階段，你對公司的項目、各個流程都是非常熟悉，看問題很顯高度，可以從項目的開始，就可以預判前期存在的問題、解決的方案、解決的核心關鍵，你的老板就可提前采取各種公關手段，在問題出現(xiàn)之前集中解決。 　　你的眼光和關注點跳出了項目、公司的范圍，相關的信息量通過你的建立人脈網(wǎng)絡，比以前是成幾何級增長，集中到你面前，如何篩選、選擇、整合這些信息，用你獨特眼觀去發(fā)現(xiàn)信息的價值，為你的項目服務、創(chuàng)造價值 ，從項目的周邊、規(guī)劃，周邊重大項目前期信息，政策導向，人事變更，文件紀要等等，制定有利你項目的各種策略分析，提供你的老板決策，那樣你的項目即可以掌握先機，又可以再更大范圍內爭取到各種資源政策優(yōu)先傾斜。你的工作方式只是簡單到：穩(wěn)定擴人脈網(wǎng)、收集處理信息、提供分析導向、形成有效決策。 　　原則：良心做事、真心交友。 　　補充很重要的一點原則：低調。曾經(jīng)認識一位號稱是沒有改不了的紅線，一時間風起云涌，的確辦了不少高難度項目，名氣日漲，突然有，幾乎所有職能部門的都遠而避之，繞著走。 項目前期的工作是較鍛煉人的，需要綜合的素質和長期的各方面積累。前期手續(xù)的報建和辦理只是一個表面的一個過程和現(xiàn)象，需要透過現(xiàn)象看到真正的內在反應的問題，報建和辦理的結果只有兩種：通過或則不通過，而其中原因卻是千差萬別。辦理前期手續(xù)的人往往只知道流程和需要的材料，對各部門審查的內容依據(jù)、職能部門的審查流程和內部運行體制所知甚少，對項目的各個環(huán)節(jié)的知識儲備沒有了解，職能起到了一個簡單收集資料、申報的過程；這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。 　　項目前期辦理有各種各樣的方法和手段，但是較基本是要合法合乎規(guī)范規(guī)定流程，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的前期審查部門和官員基本是在行政規(guī)定和許可的范圍內執(zhí)行，明目張膽的刁難很少很少。作為具體的前期報建經(jīng)辦人員，能利用公關資源和能許諾也是極其有限，是放在自身能力的建設上，少去考慮哪些非常規(guī)做法。 　　加強個人多整個公司、項目、建設各個環(huán)節(jié)程序、專業(yè)技術的了解和認識上；試想你作為一個政府的審查人員，對一個一問三不知的前期報建人員肯定是什么看法和態(tài)度。

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