美國住房市場成交量確實出現(xiàn)了持續(xù)的回升,但是成交量的回升主要是來自于成屋成交的回升,而成屋成交中有40%至50%都是違約房屋,這樣的住房價格要在一般成屋價格上打9折以吸引購房者,這表明目前回暖的需求多是受到違約房屋低價的吸引,這種需求對于價格十分敏感,無法支撐房價的顯著回升。

由于成屋成交套數(shù)約是新屋成交套數(shù)的近100倍,因此,違約房屋價格下降造成的成屋銷售價下跌對于房價的整體下跌有主導(dǎo)作用。而美國喪失房屋贖回權(quán)案件件數(shù)在2009年3、4兩月有顯著提高,這意味著成屋庫存未來可能繼續(xù)上升,實際上,成屋庫存可供銷售月數(shù)已經(jīng)由2008年末的9.4個月反彈至2009年4月的10.2個月,而正常的可供銷售月數(shù)應(yīng)在8個月以下,達到這一正常范圍需要在成屋存貨不增加的情況下,成屋銷售增長20%至30%,按照目前成屋銷售量的增長速度計算,20%至30%幅度的銷售增長至少還需6至8個月。而未來新增止贖房屋數(shù)量的變化也會給供給方面帶來更大的壓力。

住房按揭貸款融資環(huán)境得到較大改善也是目前住房需求回升的重要原因。受益于美聯(lián)儲大量購購按揭抵押證券,30年按揭貸款利率由6.5%下降至5%以下,抵押貸款申請指數(shù)也出現(xiàn)反彈,主要是出于降低利息負(fù)擔(dān)的再融資活動回升幅度較大,較高回升幅度達到80%,這將在一定程度上緩解房主的還款壓力,有利于抑制止贖率的上升,但是,隨著財政部大量發(fā)行國債,美國中長期國債收益率顯著上漲,受此影響,美國按揭貸款利率在6月初已出現(xiàn)顯著反彈,再融資量受此影響急劇萎縮。

決定住房市場長期走勢的是自住需求的變化,而住房需求受到美國家戶部門財富水平的影響。截至2008年四季度,美國家戶部門凈資產(chǎn)已比次貸危機爆發(fā)前的2006年末下降7310億美元,降幅高達21.7%,下降幅度為1952年以來,而家庭收入遠小于家戶凈資產(chǎn),這意味著美國家戶部門凈資產(chǎn)的變化更大程度上決定了未來住房的需求。股市的觸底回升對于家戶部門凈資產(chǎn)的回升將有很大幫助,筆者估計美國股市需要較2008年底反彈40%至50%,家戶部門凈資產(chǎn)才可能恢復(fù)至2006年末的水平。如果以標(biāo)普500指數(shù)來衡量,這需要該指數(shù)反彈至1300點,這就要求該指數(shù)較2009年6月初的水平繼續(xù)反彈40%,而2009年6月初該指數(shù)已經(jīng)較3月初較低時反彈了40%,繼續(xù)上漲的動力逐漸下降。較樂觀的估計,標(biāo)普500指數(shù)較早在2009年末至2010年上半年恢復(fù)到1100至1300點的位置,屆時家庭凈資產(chǎn)的回升才足以支撐住房需求持續(xù)恢復(fù)。

我認(rèn)為,當(dāng)前美國住房市場的初步企穩(wěn)是建立在超低的按揭貸款利率、止贖房屋價格較低以及政府刺激計劃的基礎(chǔ)上的,由于此種需求對于價格較為敏感,且按揭貸款利率已觸底回升,因此,這一需求無法支撐美國住房市場趨勢性回暖。而止贖住房數(shù)量的持續(xù)增長將為房屋價格帶來更大的壓力。

美國住房市場可持續(xù)的復(fù)蘇需要美國家戶部門凈資產(chǎn)的回升配合,即使在較樂觀的預(yù)計下,美國房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷6至10個月的底部,于2010年初逐步復(fù)蘇。

(作者：石磊)

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