美國樓市泡沫引發(fā)的金融問題，主要是銀行濫借。很多時候借款人沒有提供充分的收入證明，而銀行仍然向其發(fā)放按揭貸款。當利率上升、樓價下跌時，由于購房人入不敷出造成的按揭貸款斷供急劇飆升，銀行收回的斷供房迅速涌入二手房市場，更加速樓價下瀉。截至今年1月底的3個月內(nèi)，美國樓價年度化跌幅達25％（所謂年度化是把三個月的跌幅乘以4），可見跌幅之急。一手樓市庫存量相當于之前9.8個月的銷量，為26年的高位，加上經(jīng)濟增長放緩，失業(yè)率上升，美國人的工資扣除通脹后沒有實質(zhì)增長，這一切均對樓價不利。

不過，若看其他數(shù)據(jù)，則顯示美國樓市調(diào)整可能已進入較后階段，隧道盡頭曙光漸現(xiàn)。頭先，翻查過去50年的記錄，美國經(jīng)濟和樓市每陷衰退，新屋動工量會逐步減少，接近年建約100萬間房屋（年度化計）便接近見底。而在這波樓市調(diào)整中，新屋動工量已由2006年1月的229.2萬間下跌至今年3月的97.4萬間。如果半世紀以來的經(jīng)驗數(shù)據(jù)仍然管用，則樓市前景未必如市場預期的那么黯淡。若幾個月后每月新屋動工量跌至80萬間左右時，一手房屋供應方面的調(diào)整亦告完成，接下來的事便是讓需求慢慢消化存貨，速度則要視乎整體經(jīng)濟狀況。

一手盤新供應大減之余，另一利好因素是樓價下跌也令供樓人的負擔有所減輕，二手房屋的成交逐漸穩(wěn)定。通常樓市要見底，須先求量才能求價，所以，未來幾個月，樓市的成交量較樓價跌幅更為重要。較差的情況是樓價下跌同時成交萎縮，但如果樓價下跌而成交增加，則樓市信心轉(zhuǎn)強，投資者值得為復蘇做準備。

困擾美國樓市的另一因素是，近兩三年有很多負擔能力不強的購家采用了可調(diào)息按揭貸款，這種貸款前兩年利率非常低，但兩年后利息大幅調(diào)升，在樓價節(jié)節(jié)上揚時，購房人可以賣房還貸并獲利，但樓價下跌時，不但樓賣不出去，購房者的利息負擔還大大增加，因而出現(xiàn)大量斷供。

幸好去年9月以來，美聯(lián)儲已累計降息3個百分點，加上該局向銀行同業(yè)拆借市場注入大量資金，拆借利率大幅回落，而可調(diào)息按揭貸款的利率與同業(yè)市場拆借利率掛鉤，因此，降息令購房人供款壓力大為緩解。3月底，標準普爾發(fā)表報告指出，因拆借利率下跌，業(yè)主目前實際利率負擔僅比此前的低利率時代多付了1個百分點。

另一股令樓價不至崩潰的能量來自政府。布什政府下個月便會派出1500億美元的退稅，對支撐經(jīng)濟會起一定作用。此外，當局放寬對兩家按揭證券公司房利美和房地美的資本要求，可令它們多購2000億美元的樓宇按揭貸款，這無疑是在信貸緊縮環(huán)境下加入新的資金。此外，美國國會正在辯論以公款幫助有困難的業(yè)主重組樓按。政府積極的干預，可能會加速樓市見底，這些措施均有機會扭轉(zhuǎn)樓市急墜的劣勢，并有可能成為未來一季以至今年環(huán)球股市的轉(zhuǎn)折點。

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