時(shí)期用浮動(dòng)利率貸款購(gòu)房的房主，現(xiàn)在的日子用“艱難”二字形容并不為過(guò)。

這艱難主要源于三方面：一是面臨失業(yè)威脅，收入銳減。美國(guó)失業(yè)率２月份已升到１９８３年底以來(lái)的較高點(diǎn)，達(dá)８．１％。在過(guò)去４個(gè)月里，有２６０萬(wàn)人丟了工作。而那些目前幸免于失業(yè)的人，其收入也大打折扣，因?yàn)槠髽I(yè)想方設(shè)法削減成本以維持生存，其中包括縮短工時(shí)、降低工資、實(shí)行員工無(wú)薪休假等。

據(jù)勞工部數(shù)據(jù)，目前因找不到全職工作而打零工的美國(guó)人有８６０多萬(wàn)，比一年前增加了７６％，創(chuàng)歷史較高紀(jì)錄。

二是資產(chǎn)價(jià)值縮水。且不說(shuō)股市暴跌，更具普遍意義的是房產(chǎn)價(jià)值縮水。已在美國(guó)從業(yè)近２０年的 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李英英女士日前接受新華社記者采訪時(shí)表示，對(duì)普通美國(guó)人來(lái)說(shuō)，住房就是個(gè)“小銀行”，是家庭的一筆主要資產(chǎn)。通常，他們把所購(gòu)房屋抵押給銀行獲得新貸款，用來(lái)購(gòu)購(gòu)汽車、家具、電器或支付其他家庭消費(fèi)。前些年住房市場(chǎng)高度繁榮時(shí)期，房主可從銀行獲得相當(dāng)于房屋市場(chǎng)價(jià)值１００％甚至１１０％的貸款。但隨著住房市場(chǎng)持續(xù)降溫，房屋市場(chǎng)價(jià)格大幅下降，很多業(yè)主的房產(chǎn)價(jià)值已降到低于所欠貸款的水平，房屋凈值（即從房屋較近的市價(jià)扣除所欠貸款而剩下的值）不復(fù)存在。而在金融危機(jī)中損失慘重的銀行也收緊了銀根。

三是還貸負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。前幾年，一些浮動(dòng)利率抵押貸款產(chǎn)品受到美國(guó)購(gòu)房者熱烈追捧。其特點(diǎn)是，還貸負(fù)擔(dān)在起初一個(gè)時(shí)期內(nèi)很小，但隨著時(shí)間推移變得越來(lái)越重。如市場(chǎng)持續(xù)繁榮，房主可通過(guò)出售房屋或進(jìn)行抵押再融資解決問(wèn)題，但市場(chǎng)降溫后，房產(chǎn)價(jià)值已低于所欠貸款，出售或抵押再融資已不可能，而房主的還貸負(fù)擔(dān)卻在不斷加重。

在收入減少和還貸負(fù)擔(dān)加重的雙重夾擊之下，房主拖欠還貸和喪失住房抵押品贖回權(quán)的案例急劇增加。

美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)３月５日發(fā)表的數(shù)據(jù)顯示，去年年底，浮動(dòng)利率的次級(jí)抵押貸款（即發(fā)放給信用和收入相對(duì)較低的貸款人的貸款）中，有４８％拖欠還款或已進(jìn)入喪失住房抵押品贖回權(quán)程序；在所有種類的住房抵押貸款中，有１２％，即創(chuàng)紀(jì)錄的５４０萬(wàn)房主拖欠還款或已進(jìn)入喪失住房抵押品贖回權(quán)程序。

另?yè)?jù)穆迪公司數(shù)據(jù)，目前有２７％的房屋實(shí)際價(jià)值低于房主所欠貸款。如這種狀況持續(xù)，２０１２年前將有１６％的屋主因無(wú)力還貸而失去住房。

為防止更多美國(guó)人失去住房，美國(guó)政府３月４日公布了住房救援方案細(xì)節(jié)。根據(jù)這份方案，政府將通過(guò)降低房貸月供、允許再融資等，使４００萬(wàn)到５００萬(wàn)陷入困境的房主緩解還貸壓力；并通過(guò)設(shè)立７５０億美元的住房穩(wěn)定基金，幫助３００萬(wàn)到４００萬(wàn)拖欠還貸者保住即將失去的住房。整個(gè)住房救援方案較高耗資２７５０億美元。

李英英說(shuō)，目前房屋出售機(jī)構(gòu)面臨的主要困難，一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化造成潛在購(gòu)房者信心不足，入市購(gòu)房不夠踴躍；二是與前些年相比，購(gòu)房人獲得貸款難度增加。

貸款難度增加與銀行等放貸機(jī)構(gòu)的政策變化緊密相關(guān)。在次貸和金融危機(jī)之后，放貸機(jī)構(gòu)紛紛提高放貸標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)借款人的信用、職業(yè)、收入等方面要求提高，審查力度也加大。李英英認(rèn)為，這反映了銀行對(duì)借款人的還貸能力信心下降。

據(jù)李英英介紹，美國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況地區(qū)差異較大。如她所在的華盛頓哥倫比亞特區(qū)市場(chǎng)就較活躍。其原因在于：一是現(xiàn)在住房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)很低；二是這一地區(qū)工作穩(wěn)定、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好信用品質(zhì)的人較多，他們 股市大跌而房?jī)r(jià)、貸款利率都很低的有利時(shí)機(jī)，利用房屋凈值貸款購(gòu)房作為投資之用。新購(gòu)房屋可以等著升值，同時(shí)現(xiàn)在也可用來(lái)出租。在目前購(gòu)房不活躍的情況下，租房市場(chǎng)需求旺盛。

(作者：胡芳)

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