美國1994年洛杉磯地震

洛杉磯是全美僅次于紐約，以商業(yè)及旅游業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的特大城市，經(jīng)濟總量占全美的 6．45％。

1994年1月17日，美國北部山脈地帶發(fā)生 6．7級地震，離洛杉磯市只有32．19公里，此次地震造成洛杉磯經(jīng)濟損失高達300億美元。其中，62人死亡，9000多人受傷，25000人無家可歸，毀壞建筑物2500余座，洛杉磯城市內(nèi)部高速公路損壞，通向洛杉磯市區(qū)及其他地區(qū)的 11條城際主干道被迫關閉。

洛杉磯房地產(chǎn)市場從地震影響中迅速恢復除了經(jīng)濟穩(wěn)步、溫和的長期增長因素外，更重要的是政府持續(xù)投入大量重建資金，以財政政策的傾斜保證洛杉磯經(jīng)濟與社會的穩(wěn)定，同時也確保了當?shù)厣虡I(yè)復蘇。

在1994年，洛杉磯受災區(qū)大約60％的房屋缺乏地震保險。為了促進房地產(chǎn)市場與災區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)步恢復，美國洛杉磯政府將總計高達120億美金財政調(diào)撥與公眾捐助，分配組裝成7個互為補充的住宅恢復計劃。

按住房重建階段，美國洛杉磯住房重修計劃如下：

過渡臨時安置階段。1993年美國正經(jīng)歷經(jīng)濟緩慢復蘇階段。政府通過財政支付轉(zhuǎn)移，修建部分臨時安置房，分配給災區(qū)人民。同時為了刺激資產(chǎn)市場，將未能分配到臨時居住房的災區(qū)人民，發(fā)放臨時居住補貼(給于2-3個月較高達 1150美金／月的租金資助)與為低收入房屋租賃者提供18個月的住房租金補貼。

恒久性房屋修建階段。政府為刺激經(jīng)濟增長，提高災區(qū)經(jīng)濟恢復能力，放松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機構提供較高可達150萬美金的、利率為4％-8％的低息商業(yè)貸款，用于重新啟動商業(yè)活動，創(chuàng)造災區(qū)良好的經(jīng)濟貨幣政策環(huán)境。

針對房屋銷售市場，政府為吸引各住房投資機構參與災區(qū)重建的興趣，加大對集資住宅項目的信貸批準力度，為集資住宅項目提供金額較高可達1億美元的無息貸款建設貸款；與此同時，政府成立SBA小業(yè)主貸款 (Small Business Administration)，為小業(yè)主提供較高達20萬美金、利率為4％～8％的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費支持。針對部分貧窮客戶，政府提出高達1萬美元的房屋補貼，作為SBA未滿足需求的補充。

針對租賃市場，政府為住房租賃者提供較高可達12200美金的租賃補貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補充。

日本1995年阪神大地震

1995年1月17日，日本兵庫縣南部發(fā)生 7．2級地震。這次地震是日本次襲擊市區(qū)的大地震，影響范圍波及整個日本大經(jīng)濟圈——關西經(jīng)濟圈(該經(jīng)濟圈產(chǎn)值占日本國內(nèi)生產(chǎn)總值的17％)，造成經(jīng)濟損失1000億美元，人員死亡6433人，災民32萬人。

其中，震中神戶市作為兵庫縣頭府，面積 544平方公里，人口近143萬，地處日本第三大工業(yè)區(qū)和交通樞紐地帶——阪神工業(yè)區(qū)。阪神工業(yè)區(qū)有日本大城市大阪和第六大城市神戶，制造業(yè)產(chǎn)值占全國的13％，工廠數(shù)占全國的 15％，鋼鐵產(chǎn)量占全國的24％，紡織業(yè)占全國的 20％，機械制造業(yè)占全國的19％，電器產(chǎn)值占全國的10％。阪神工業(yè)區(qū)還生產(chǎn)汽車零部件、化學制品，造紙、造船業(yè)發(fā)達。

震災對日本經(jīng)濟造成的損失不 于阪神工業(yè)區(qū)，還波及到鄰近工業(yè)地帶和日本的對外貿(mào)易。神戶市作為受災較嚴重的地區(qū)，死亡5471人，房屋損壞67421間。

日本政府為了降低阪神大地震對房地產(chǎn)和股市的影響，1995年期間采取了較為激進的貨幣放松政策，一年內(nèi)平均貸款利率大幅下調(diào)約1．5個百分點，從年初的3．5％下降至年末的2．0％，對房地產(chǎn)形成有力的金融支持。相對于1999年-2005年間每年的地價指數(shù)變化，1995年-1998年間每年地價指數(shù)下跌的幅度相對較小。1995年阪神大地震后，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降(1995年和1996年日本“全國所有地價指數(shù)”分別下降3％和4％，其中“全國住宅地價指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1．6％和2．6％)，遠低于1993和1994年的下降幅度。這說明阪神大地震并沒有顯著加劇當時的日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。

地震在短期內(nèi)對自住購購者與投資者的影響巨大。日本房屋與城市發(fā)展部用4年時間，對1995年阪神大地震后奈良縣的購房消費者進行了詳細研究，結(jié)果顯示：地震后，購房意愿由震前的50．4％迅速下降為14．5％，降幅高達71．23％，而對公屋(我國所稱的廉租房)與私人商品房的租賃需求大幅上揚。公屋租賃需求由震前的46．1％上升為79．1％，升幅為71．58％；私人商品房租賃需求由震前的2．6％上升為 5．6％。

日本抗震體系經(jīng)歷了38年發(fā)展，每次地震后都在原有標準上進行調(diào)整修改。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、使用質(zhì)量監(jiān)控與房屋交易管理三階段。

在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求(主要由“日本建筑抗震規(guī)范”與“日本建筑抗震設計方法”構成)進行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震標準要求跟隨地震災害演變發(fā)生、建筑新材料的發(fā)明使用、建筑結(jié)構技術的進步，平均每3年—5年進行一次修正完善。

日本1998年建立“建筑監(jiān)管局”，主要負責按照較新的建筑抗震要求，對所有在建與已建各類商品房進行質(zhì)量鑒定，并向公眾公示權威鑒定書，接受咨詢質(zhì)疑。

仿照美國，日本建立地震特別研究區(qū) (SSZ)，要求房地產(chǎn)中介機構在對二手房交易進行推薦時，按照SSZ規(guī)范對房屋抗震能力進行介紹，并向消費者出示“建筑監(jiān)管局”出具的房屋質(zhì)量鑒定。

從國外經(jīng)驗看汶川大地震對我國樓市的影響

根據(jù)對以上案例分析，本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場中觀層次的影響可以概述為如下幾個方面。

房地產(chǎn)市場恢復周期。處于經(jīng)濟復蘇期 (GDP增長率3％以上)的洛杉磯大地震采取了中性的貨幣政策支持方法，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響恢復期大約為23個月。而處于經(jīng)濟衰退期(GDP增長率1％-1．5％)的日本阪神大地震采取了放松的貨幣政策支持方法；只對股市形成了大約持續(xù)6個月的小幅沖擊，并沒有加劇當時日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。

根據(jù)對中國宏觀經(jīng)濟形勢判斷，在經(jīng)濟基本面不發(fā)生重大改變的前提下，可以預計：本次地震只會對四川區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)市場造成短期負面沖擊；但是由于四川房地產(chǎn)市場前期已處于宏觀調(diào)控期，且開發(fā)商、特別是品牌開發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的困境，初步估計成都房地產(chǎn)市場的恢復周期將可能超過6個月的時間，具體的恢復時間將取決于市場信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。

房地產(chǎn)一級市場。在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降，且遠低于1993年和1994年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價格影響并不如想象中巨大。處于宏觀調(diào)控中的中國房地產(chǎn)市場，今年土地價格與去年相比已近腰斬。

根據(jù)前述對房地產(chǎn)二級市場走勢的判斷，預計在災區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險等配套政策，二級市場剛性需求將得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢可能不會處于明顯的上升趨勢。若二級市場繼續(xù)保持調(diào)整狀態(tài)，二級市場價格下調(diào)空間有限，預計土地市場將處于震蕩調(diào)整。

城市格局與規(guī)劃執(zhí)行。本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生重大深遠的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質(zhì)疑。均質(zhì)高密度的城市規(guī)劃格局策略將可能實現(xiàn)局部調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密度公建為主，結(jié)合建筑技術革新，消除消費市民對高密度建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密度建筑為主。

由于目前處于汶川大地震災區(qū)重建前期，相關政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有結(jié)論均基于現(xiàn)有政策及市場條件。我們會繼續(xù)跟蹤后續(xù)政策，不斷調(diào)整與細化地震對房地產(chǎn)市場影響的結(jié)論。

(本文由正合地產(chǎn)提供)

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