本報4月6日訊(記者宋曉暉)記者從多個律師事務(wù)所獲悉，隨著限購令的出臺，許多已經(jīng)決定購房的消費(fèi)者無法通過網(wǎng)簽，只好選擇退房。而在整個退房過程中，圍繞定金、訂金、頭付款退不退等問題，消費(fèi)者和二手房賣主、開發(fā)商產(chǎn)生了許多糾紛和矛盾，由此引發(fā)的法律咨詢也隨之大幅增加。那么，限購令出臺后退房到底是否受保護(hù)呢？記者就此采訪了山東舜元律師事務(wù)所律師呂洪利。“想購房，可由于條件不夠，就只能忍痛割愛退房了?！睆埾壬苁菬o奈，他告訴記者，自己早在3個月前看中一套二手房，而且已經(jīng)通過中介交付了5萬元定金，現(xiàn)在突然出現(xiàn)的限購令讓他很為難，自己的條件不達(dá)標(biāo)，只能選擇退房，又擔(dān)心賣主不退定金，心中未免忐忑不安。

　　“如果是因為限購令這樣的國家政策出臺，導(dǎo)致許多消費(fèi)者無法繼續(xù)購房的，應(yīng)該不受合同違約責(zé)任約束，因為這是超出購賣雙方預(yù)料和控制范圍的?！贬槍οM(fèi)者退房過程中產(chǎn)生的擔(dān)心，呂洪利律師建議眾多消費(fèi)者“安心”，在提出退房申請后應(yīng)積極跟開發(fā)商協(xié)商，以便順利退還款項；一旦協(xié)商不成，消費(fèi)者可以向法院提起訴訟或依據(jù)合同中仲裁條款向濟(jì)南仲裁委申請仲裁。

　　呂洪利介紹，在限購令出臺后的退房過程中，主要會出現(xiàn)以下三個方面的問題：

　　定金：應(yīng)全部退還

　　購受人在政策沒有出臺前向開發(fā)商或者二手房賣主交了一部分定金，但沒有簽訂購房合同，目前即便補(bǔ)簽合同也由于受限購令的約束無法通過網(wǎng)簽，在選擇退房時應(yīng)該退全部定金。一般來講，若是購受人違約，定金可以不退；但因為國家政策發(fā)生變化，購受人因此無法繼續(xù)購購的，賣方應(yīng)該將定金全額退還給消費(fèi)者。

　　訂金：如無另行約定應(yīng)全部退還

　　訂金的性質(zhì)相當(dāng)于是預(yù)付款，如果在購賣雙方?jīng)]有另行約定違約責(zé)任的情況下，由于限購令導(dǎo)致無法繼續(xù)購購的，訂金應(yīng)該全部退還給消費(fèi)者。

　　頭付款：如沒辦理網(wǎng)簽等手續(xù)應(yīng)全部退還

　　頭付款將牽扯到兩種情況，一種是由于開發(fā)商五證不全導(dǎo)致購受人交了頭付款卻無法及時網(wǎng)簽的，開發(fā)商應(yīng)該沒有任何理由將頭付款全部退還給消費(fèi)者。因為五證不全即意味著違法售房，在這種情況下購受人即便是跟開發(fā)商簽了合同也屬于無效合同。種即開發(fā)商五證齊全，購受人卻沒有即時辦理網(wǎng)簽等手續(xù)的，按照《民法》確定的公平合理原則，開發(fā)商也應(yīng)將購受人的所有頭付款退還，因為頭付款不是違約金。

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