今年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(業(yè)內(nèi)稱之為“新國十條”)。通知規(guī)定，對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款等。

上述信貸政策的出臺，給房地產(chǎn)交易帶來不小的沖擊。一些購房者由于資金實力相對有限，在頭付款大幅增加甚至完全不能從銀行申請到住房按揭貸款的情況下，往往以國家政策有變等原因要求解除與開發(fā)商簽訂的商品房購賣合同，并退還已交的定金。而開發(fā)商卻認(rèn)為，開發(fā)商只是賣商品，沒有義務(wù)幫購房者申請貸款。如果是房屋質(zhì)量問題，購房者可以無條件退房，但是支付能力方面的原因，只能購房者自己承擔(dān)責(zé)任。購房者單方解除合同，屬于違約，應(yīng)支付違約金。

[分析]

筆者認(rèn)為，關(guān)于因信貸政策調(diào)整引起商品房交易糾紛，購房者是否有權(quán)要求解除商品房購賣合同并退還已交購房款，頭先要看商品房購賣合同對此有無約定；其次，要看信貸政策調(diào)整是否屬于合同法定解除事由，即是否符合《商品房購賣合同糾紛司法解釋》十三條規(guī)定的情況。

一、商品房購賣合同是否有關(guān)于因信貸政策調(diào)整而引發(fā)爭議的處理條款

根據(jù)筆者所見，一般而言，商品房購賣合同若預(yù)先對因信貸政策調(diào)整引起糾紛如何處理進(jìn)行約定的，無外乎以下兩種內(nèi)容：

1、信貸政策調(diào)整，導(dǎo)致購房者無法獲得合同約定的相應(yīng)銀行住房按揭貸款的，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

如果商品房購賣合同有上述約定，那么，一旦購房者因國家信貸政策調(diào)整，無法從銀行獲得貸款的，購房者有權(quán)要求解除合同并退還已交購房款。

2、信貸政策調(diào)整，導(dǎo)致購房者無法獲得合同約定的相應(yīng)銀行住房按揭貸款的，購房者有義務(wù)另行籌措資金，按期向開發(fā)商支付購房款。

如果商品房購賣合同有上述約定，那么，在因國家信貸政策調(diào)整導(dǎo)致無法從銀行獲得貸款的情況下，購房者無權(quán)要求解除合同并退還已交購房款，購房者不履行付款義務(wù)的，還應(yīng)向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房購賣合同對于信貸政策調(diào)整購房者能否解除合同沒有約定的，信貸政策調(diào)整是否構(gòu)成合同法定解除事由

根據(jù)《合同法》的精神，有約定從約定，無約定從法定。對于因信貸政策調(diào)整能否解除合同，如果商品房購賣合同有約定的，應(yīng)按照商品房購賣合同的約定執(zhí)行。如果商品房購賣合同沒有約定的，就應(yīng)該考慮信貸政策調(diào)整是否構(gòu)成合同法定解除事由。

根據(jù)《商品房購賣合同糾紛司法解釋》十三條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購受人。其中所謂的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，一是不可抗力，二是情事變更。

1、信貸政策調(diào)整是否因?qū)儆诓豢煽沽Χ鴮?dǎo)致合同解除

根據(jù)我國《合同法》百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

關(guān)于不可抗力的構(gòu)成，從《合同法》的規(guī)定來看，有四點要求：客觀情況、不能預(yù)見、不能避免、不能克服。由于《合同法》沒有對不可抗力的范圍進(jìn)行列舉規(guī)定，理論一般認(rèn)為，不可抗力包括三種情況：自然災(zāi)害、社會異常事件、國家行為。通常，自然災(zāi)害作為不可抗力一般指洪水、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震、火山噴發(fā)等情況，社會異常事件作為不可抗力一般指戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等情況，國家行為作為不可抗力一般指政府禁運、司法扣押、政府征用等。

而國家信貸政策的調(diào)整，不屬于不可抗力范疇，其理由是：

(1)信貸政策的調(diào)整并非不可預(yù)見

頭先，國家已于2007年出臺過類似的調(diào)控政策；其次，房價虛高，購房者理應(yīng)預(yù)見到國家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場政策出臺，且國家相關(guān)部門一再強調(diào)將遏制房價過快上漲。

(2)信貸政策的調(diào)整并非不可克服

筆者認(rèn)為，信貸政策調(diào)整，只是加重了購房者的購房成本，購房者仍能夠通過其他渠道籌措資金。只有政府行為達(dá)到禁止性規(guī)定的程度，才構(gòu)成不可抗力。例如：國家發(fā)布的禁運、禁采、禁售令等。

基于上述分析，筆者認(rèn)為，信貸政策的調(diào)整不屬于不可抗力，購房者不能以不可抗力為由要求解除商品房購賣合同。

2、信貸政策調(diào)整是否因?qū)儆谇槭伦兏鴮?dǎo)致合同解除

所謂情事變更，是指合同有效訂立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見或者不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事情發(fā)生，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實信用原則(顯失公平)時，則應(yīng)允許變更或者解除合同。

情事變更與不可抗力的主要區(qū)別在于：兩者雖均構(gòu)成履行障礙，但程度不同，不可抗力已構(gòu)成不能履行，情事變更則未達(dá)到履行不能的程度，但如果強其履行，將導(dǎo)致顯失公平。

情事變更是一個合同法律制度中專有的法律概念，原來只是合同法理論著作中的名詞，2009年初，較高人民法院出臺了《合同法司法解釋二》明確規(guī)定了情事變更，使得情事變更原則可以在實踐中運用。

《合同法司法解釋二》十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

筆者認(rèn)為，國家信貸政策的調(diào)整，直接導(dǎo)致合同基礎(chǔ)動搖(購房者通過銀行按揭貸款的方式購購房屋)，極大加重了購房者的購房成本，繼續(xù)履行合同，將對購房者一方明顯不公平，導(dǎo)致其合同目的不能實現(xiàn)。因此，信貸政策調(diào)整應(yīng)屬于情事變更，購房者有權(quán)根據(jù)《合同法司法解釋二》十六條及《商品房購賣合同糾紛司法解釋》十三條的規(guī)定，要求解除合同，退還已交購房款。

[建議]

鑒于目前國家關(guān)于樓市的調(diào)控政策較為密集，且趨于嚴(yán)厲，為減少糾紛，建議商品房購賣合同雙方在簽約時，預(yù)先將國家政策變更等情況列入合同之中，對由此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)約定。

(作者：廣東百思威律師事務(wù)所　羅斌)

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