購購商品房之前，購房者都會(huì)選了又選，為“占”住房子，往往需要先交一兩萬元的定金，簽下“認(rèn)購書”。

　　而后開發(fā)商會(huì)給購房者一周左右的時(shí)間付全款或交頭付并辦理按揭貸款。

　　然而，對(duì)于要辦理按揭貸款的購房者則需要注意了，您一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來，尤其是新政頻出的時(shí)間段；一定要在交納完定金后，與開發(fā)商進(jìn)行法律約定，否則，您交的定金很可能就具有風(fēng)險(xiǎn)了。

　　較近購房通就接到這樣兩組電話：

　　讀者王女士：我是去年12月份購的房子，當(dāng)時(shí)交了2萬元的定金，到現(xiàn)在貸款還沒下來，開發(fā)商告訴我貸款時(shí)被銀行拒絕了，無法繼續(xù)購房，而開發(fā)商也不把定金退還給我。

　　讀者周先生：我是做小生意的，月收入3000元，在市看中了一套出價(jià)為50萬元的二手房，由于手頭積蓄能夠頭付30%，便決定向銀行按揭貸款購房。由于沒有單位，平時(shí)收入都是現(xiàn)金進(jìn)出，無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，我對(duì)貸款申請(qǐng)能不能批下來有些擔(dān)心。但中介人員表示，中介可 。于是我便交了2萬元定金，簽了認(rèn)購合同，托中介向賣家砍價(jià)。較后，購賣雙方談妥以45萬元成交，并簽了購賣合同，付了頭付款。然而較近，中介卻告訴我，銀行審批不過關(guān)，他們要我想辦法湊錢。由于一時(shí)無處籌錢，我便要求解除購房合同，然而中介和賣主卻表示，只能退房款，2萬元定金不能退。我認(rèn)為，是中介當(dāng)時(shí)承諾沒問題才購的，責(zé)任在中介，定金到底能否退呢？

　　律師解答：為此購房通咨詢了遼寧同方律師事務(wù)所律師常斌，他頭先界定到，定金和訂金的意義是不同的，定金是專門的法律概念，有著獨(dú)特的法律內(nèi)涵。購房者一般是在簽認(rèn)購書的時(shí)候需要交納定金，其目的在于對(duì)合同的成立履行其擔(dān)保作用，并賦予了該合同一個(gè)特定的定金規(guī)則———給付定金的一方不履行義務(wù)則無權(quán)要求返還已交的定金，接受定金的一方不履行義務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，給付訂金的一方不履行義務(wù)可以要求返還訂金。

　　隨后他分析道，一手房的認(rèn)購合同和購賣合同都屬于格式合同，開發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認(rèn)購房屋時(shí)要謹(jǐn)慎些，如果自己不放心，較好先向開發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說明材料，讓其請(qǐng)銀行進(jìn)行初步審核，確定較高貸款額度，再交定金簽認(rèn)購合同。

　　另外，對(duì)于二手房的購賣，他也給出了詳盡的解釋，二手房購賣則靈活很多，由于認(rèn)購合同和購賣合同都是雙方約定的，可以和賣主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補(bǔ)充說明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時(shí)，需要無條件退還定金。常律師表示，讀者周先生的案例中，中介有過錯(cuò)，中介應(yīng)負(fù)一定的賠償責(zé)任。但對(duì)于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準(zhǔn)的情況，這就需要購房者提交相關(guān)證據(jù)，以證明不是自己的問題，才能要求返還定金。

　　購房通提醒

　　其實(shí)購房者無論是簽訂認(rèn)購合同或者是房屋購賣合同，對(duì)于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購購期房的時(shí)候，因?yàn)榭床坏綄?shí)體建筑，不免會(huì)在建成之后出現(xiàn)與開發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫進(jìn)合同里，就會(huì)免去之后的很多糾紛問題。

　　另外，在出現(xiàn)糾紛時(shí)不要輕言訴訟，一定要先做好充分調(diào)查取證并認(rèn)真研究合同和法律規(guī)定，較好向律師咨詢和請(qǐng)教，以獲得專業(yè)的法律幫助，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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