12月3日，萬科A(000002)發(fā)布11月份銷售公告，截至2010年12月1日，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1000.6億元，成為中國頭家銷售突破千億上市房企。在“史上較嚴(yán)厲的調(diào)控”期間，這一數(shù)字似乎讓政府顯得有些“尷尬”。

　　12月6日，平安證券地產(chǎn)分析師在接受《證券日報》采訪時曾經(jīng)指出，萬科在這輪調(diào)控政策中，是受益者。萬科已超越了自身的標(biāo)桿房企帕爾迪。同時，萬科也成為中國諸多房企的標(biāo)桿，只是萬科的“模式”能否被復(fù)制？

　　　快銷售成就“千億”萬科

　　“我們公司11月份提前完成全年銷售任務(wù)，大概是萬科的1/4吧。”某上市房企在和《證券日報》記者談及公司情況時如此描述。

　　“你那里是否有萬科精 的數(shù)據(jù)？我們公司也打算向這個方向進(jìn)行住宅開發(fā)。”記者在重慶某擬上市房企工作的朋友曾如此說，并提及“我們關(guān)注較多的，是萬科。”

　　房企“招金保萬”四大家族中，萬科是先進(jìn)一家民營企業(yè)。20年的上市路，萬科話題不斷，同時也“被”追趕不斷。

　　問及萬科能取得千億銷售的原因，平安證券地產(chǎn)分析師在接受記者采訪時列舉了幾條他認(rèn)為是萬科成功的理由：一是萬科高周轉(zhuǎn)、不囤地的開發(fā)模式。在他看來，現(xiàn)在的政策時點(diǎn)為其提供了“天時”，也即在土地價格平穩(wěn)期，高周轉(zhuǎn)開發(fā)的優(yōu)勢就會體現(xiàn)出來；二是萬科的“戰(zhàn)略縱深很大”。萬科已經(jīng)將業(yè)務(wù)遍布全國各地，因此可以規(guī)避個別城市的房市波動風(fēng)險；三是萬科對項(xiàng)目的“管控”能力。平安證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為，萬科已經(jīng)進(jìn)入到40多個城市，而其對自身這個“龐大王國”的管控能力要超出同業(yè)水平，“其實(shí)，(萬科)它的優(yōu)勢在于它的軟優(yōu)勢。”較后，他認(rèn)為，萬科還具有融資優(yōu)勢，手中所持資金相對豐富，而獲取貸款的能力也要高于規(guī)模較小企業(yè)。能夠以較低成本融到大額資金，對于資金杠桿率較高的房地產(chǎn)市場來說，本身就是優(yōu)勢。平安證券研究報告顯示，萬科前11個月拿地535億元，但是公司尚有500億左右的可動用資金，充裕的現(xiàn)金、較低的融資成本將有助于萬科在此時“逆勢擴(kuò)張”。

　　而萬科優(yōu)于其他房企之處，在平安證券地產(chǎn)分析師看來，在于其“執(zhí)行力較強(qiáng)”。萬科能夠在很快的時間內(nèi)將所開發(fā)的項(xiàng)目“速度提起來……它在這個方面的優(yōu)勢很明顯”。

　　高周轉(zhuǎn)意味著快速擴(kuò)張，但高周轉(zhuǎn)與利潤率之間的關(guān)系則較為復(fù)雜。該分析師還表示，如果萬科在以往房地產(chǎn)價格快速上漲的時期里尋求高周轉(zhuǎn)率的話，那么可能會喪失獲得高利潤率的機(jī)會。但是，在此輪政策調(diào)控下，房地產(chǎn)價格漸趨平穩(wěn)，相對于某些捂盤囤地的房企來說，對萬科而言反而是有利的。

　　由此可見，在“史上較嚴(yán)厲調(diào)控”時期，卻成就了萬科的“千億”傳奇。“在這個時點(diǎn)，它(萬科)比任何時候都有優(yōu)勢”，平安證券地產(chǎn)分析師如是說，“從某個角度來說，它其實(shí)是受益的”。

　　獨(dú)特管理模式外部難模仿

　　有報道曾指出，目前房企的經(jīng)營策略大致可分為兩派。萬科、保利、綠地等為代表的快速銷售、快速開發(fā)模式，另外則以招商和金地為代表的高端精品模式?？梢?，快速銷售、快速開發(fā)并非萬科一家的“獨(dú)門絕藝”。但突破千億銷售大關(guān)的，卻僅萬科一家。萬科的獨(dú)特之處又在哪里？

　　《證券日報》記者致電在重慶房企工作的一位朋友，他很干脆的表示，業(yè)內(nèi)明確口號是：“向萬科學(xué)管理，向龍湖學(xué)營銷，向恒大學(xué)速度……”

　　據(jù)他介紹，萬科有著獨(dú)特的管理模式，其目標(biāo)成本控制能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他房企：從立項(xiàng)到清算，其成本預(yù)算與較終實(shí)際成本之間的差距極小。其次，在于萬科內(nèi)部之間的模式“復(fù)制”程度非?？?。據(jù)上述人士介紹，萬科一旦進(jìn)入一個城市，為其新的項(xiàng)目選定負(fù)責(zé)人后，往往自始至終都由同一專業(yè)人進(jìn)行運(yùn)作管理，而避免“中途換人”帶來的額外成本。而萬科“成型”的管理模式很容易“復(fù)制”到一個全新的項(xiàng)目中，一系列成熟的流程便于掌握和控制。“一個人帶領(lǐng)一個團(tuán)隊(duì)過去，模式復(fù)制的非?？臁！?/P>

　　但是，一旦別的企業(yè)去復(fù)制，則“往往會走樣”，上述人士稱。

　　據(jù)他分析，主要的別的房企沒有萬科那么多年的積累。比如萬科自2004年起開始研制自身的“城市地圖”，這一資料庫為其提供非常便利的數(shù)據(jù)資料。另外，萬科自身的規(guī)模就是優(yōu)勢。據(jù)他介紹，萬科已經(jīng)建立自身的產(chǎn)業(yè)鏈，能夠以低于同業(yè)水平的價格取得建筑開發(fā)材料，以降低自身的建安成本。較后，萬科向工業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)管理。其獨(dú)特的管控能力，是很多同業(yè)無法企及的。

　　當(dāng)然，不同的房企有不同的風(fēng)格，并不能一味以萬科為優(yōu)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，整個采訪過程中，上述人士提及較多的一個詞就是“成熟”。在他看來，經(jīng)過多年的投入和積累，萬科成熟的模式有助于其獲得成本優(yōu)勢和所謂快速周轉(zhuǎn)、快速銷售的管理優(yōu)勢。

　　“住宅產(chǎn)業(yè)化”先行者

　　12月6日，全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會主任開彥接受《證券日報》記者采訪時表示，萬科取得“千億”銷售成績，與其整體的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。與上述重慶某房企人士觀點(diǎn)相類似之處在于，開彥也認(rèn)為萬科能夠立足長遠(yuǎn)，以多年的積累和投入，致力于將萬科的管理提升至國際化水平。

　　萬科一直致力于做“減法”，將其產(chǎn)品定位為普通住宅，那么它將面對的是一個廣大的市場。而若想生產(chǎn)大量的住宅，就必須要走產(chǎn)業(yè)化之路。萬科與眾不同之處在于，它更早的意識到這一點(diǎn)，它比其他企業(yè)投入更多。 據(jù)開彥介紹，迄今為止，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化之路依舊是投入大于產(chǎn)出。當(dāng)然，萬科的綜合收益依舊盈利。

　　而住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢將體現(xiàn)在哪里呢？

　　一般來看，住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢為：節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保之余，便于業(yè)主居住以及避免二次裝修浪費(fèi)。而開彥則對記者進(jìn)行了進(jìn)一步介紹：住宅產(chǎn)業(yè)化能大幅度的減少人工成本，提高功效和資源使用率。

　　致力于住宅產(chǎn)業(yè)化的萬科已經(jīng)努力了十年，雖然“革命尚未成功、壯士仍需努力”，雖然萬科或許還不能從中獲利，但是已經(jīng)有助于大幅度的提高其管理水平。

　　“萬科能夠做到的，別的公司未必能做得到”，開彥如是說。萬科戰(zhàn)略布局遠(yuǎn)、公司覆蓋范圍廣、投入高而周轉(zhuǎn)快，旗下?lián)碛斜姸嗟难芯咳藛T，這些都算是萬科目前的“獨(dú)特”之處，而大多數(shù)房企仍舊在追逐短期利潤，這將制約他們?nèi)蘸蟮陌l(fā)展。

　　但是，開彥在住宅產(chǎn)業(yè)化的某些問題上，并不認(rèn)同萬科，“如果要給它打分的話，較多也就五六十分吧”：在他看來，萬科目前住宅產(chǎn)業(yè)化的研究方向或許存在偏差。據(jù)開彥介紹，目前萬科“把主要的精力都放在大型砌塊預(yù)制上”——他并非反對萬科如此做法，只是這種做法有一定的局限性，或許將導(dǎo)致某些不必要的投入。

　　開彥認(rèn)為，應(yīng)該將結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化和“內(nèi)裝”的標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合起來，通過模數(shù)協(xié)調(diào)的方法將其協(xié)調(diào)起來。簡而言之，就是通過數(shù)列關(guān)系，找出互為配合的協(xié)調(diào)方法，將樓房的結(jié)構(gòu)與房屋的內(nèi)部各部件協(xié)調(diào)的組合安裝在一起。而萬科目前局限于對預(yù)制化的研究，或許有所偏差。

　　而他希望政府能夠在住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展上有所助力，致力于建立一套產(chǎn)業(yè)化住宅的通用生產(chǎn)體系，包括產(chǎn)品、部品的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。而標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)鏈將有助于推動整個房地產(chǎn)市場向住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)那些規(guī)模較大、尚未有能力進(jìn)入、但是有共同想法的的房企“一起步入到產(chǎn)業(yè)化中來”，一起構(gòu)建節(jié)能環(huán)保、綠色舒適、降低成本、提高效率的房地產(chǎn)市場。

　　或許在開彥所勾畫的美好愿景下，萬科的“模式”終能被復(fù)制成功。

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