從樓市反應(yīng)看，未來調(diào)控還將持續(xù)，因為購購力太強勁，也因為投機太盛。

　　市場面的三大變化將讓二三線城市后續(xù)上漲態(tài)勢得到夯實，其理由是：

　　其一，從一級市場看，二三線城市發(fā)展經(jīng)濟依賴土地資源并未實質(zhì)改變，在調(diào)控以來，二三線城市土地出讓量、土地成交價均呈上升態(tài)勢，以某蘇北中等城為例，今年上半年共完成銷售面積152萬平米，同期土地出讓總量達到356萬平米，而超過去年全年出讓總量。而樓面成本更是加劇上漲，在新近出讓的一幅地塊出讓過程中，政府底價為一億四千萬元，實拍價達到三點二億元。二三線城市土地的樓面成本不高，參照的是當?shù)胤績r，在外來的，即主流城市被擠出市場的開發(fā)商、類似綠城、保利這類有著較早二線戰(zhàn)略的開發(fā)商這些拿地者看來，簡直太便宜了，幾個億的資金可以盤活幾百畝的熟地。

　　伴隨調(diào)控沒有停止卻有加碼可能的市場環(huán)境，二三線城市正在成為一線主流開發(fā)商戰(zhàn)略洼地，主流城市資金需要量比較大的負債型開發(fā)商的救命地，一些當?shù)仄放崎_發(fā)商儲備未來資源的戰(zhàn)略基地。土地市場的強勁會直接導致新房價格保持堅挺如初。

　　其二，從二級市場來看，開發(fā)商領(lǐng)域發(fā)生的變化作用于市場將在未來兩至三年時間內(nèi)起作用。頭先是開發(fā)商，尤其是主流的供應(yīng)商，包括地方政府在內(nèi)，對未來商品房市場的全局異乎尋常一致，那就是依然有近二十年的長跑發(fā)展時間。這是根本，是地方政府對進一步城市化的信心源頭，是開發(fā)商進行戰(zhàn)略調(diào)整的基礎(chǔ)。綠城開始進入縣域城市是一個標志，在山東，騰州房價超過棗莊，新泰房價超過類似煙臺這樣的中級城市，涿州固安房價的快速上揚，這個時候綠城選擇進入新泰有深遠意義。而保利的擴張，超過萬科應(yīng)是指日可待。能夠由一線城市向二三線城市甚至四線城市進軍，說明了資金轉(zhuǎn)向空白區(qū)域?qū)ξ磥矸績r儲蓄上漲勢能的正相關(guān)效應(yīng)正在發(fā)生。除土地儲備方向的戰(zhàn)略調(diào)整外，類北京現(xiàn)象正在蔓延，象武漢，今年以來的總土地成交，無論數(shù)量還是樓面價都與房價快速上漲的2009年全年持平甚至略有增長，這說明開發(fā)商以及開發(fā)資源正在向次于北京的城市轉(zhuǎn)移。這些城市的特點是未來潛在剛性需求旺盛，房價中的兩極，即高端市場與普通商品房市場潛力非常巨大，隱藏巨量需求。然后是開發(fā)理念。開發(fā)商開始注意規(guī)劃營銷，對于產(chǎn)品，不再局限于面積功能，即戶型這一塊，對服務(wù)管理以及資產(chǎn)化運營，對投資屬性的創(chuàng)新，都因為調(diào)控有了迅猛發(fā)展，這些預(yù)示著，存量房在調(diào)整中通過適度降價可以消化，而新增部分供應(yīng)，除北京這類大城市降低了預(yù)期，這種新房價格降低預(yù)期只是戰(zhàn)略調(diào)整回收資金的策略，并不代表真實的全面下降，相反，當戰(zhàn)略調(diào)理結(jié)束，新增供應(yīng)改變了現(xiàn)有市場的結(jié)構(gòu)以后，房價反彈并保持旺盛漲勢將不可避免。

　　其三，從三級市場及投資投機消費新變化來看，三級市場才是決定目前樓市回暖的關(guān)鍵力量，一些大城市的炒家正在抓緊時間出貨，滿足剛需一族的購房需求，另一方面，民間資金抱團進入樓市，他們購房的目的正在改變，主要是長線囤盤，他們的選擇有二，一是進入二三線城市大規(guī)模囤盤性購房，集中資金力量與開發(fā)商進行投資，另一方面投資投機消費的對象發(fā)生了改變，由以前的中高端住宅，轉(zhuǎn)向了普通住宅，而調(diào)控控制結(jié)構(gòu)正好產(chǎn)生更多類似投資品種，小戶型即是明證，這種變化將導致未來一段時間內(nèi)二三線城市房源供應(yīng)緊張，滿足普通需求的房源更可能面臨緊缺，而地方政府財力所限又無法快速形成市場供應(yīng)，我們發(fā)現(xiàn)二三線城市供地到形成有效供應(yīng)至少得一年于一年半時間，這將人為導致市場的供不應(yīng)求，進而推漲。

　　因此可以判斷二三線城市購房現(xiàn)在正是時候，如果等到炒家進入，外地開發(fā)商大舉入侵，地方政府無法保障普通居住用房的總量供應(yīng)的時候，房價肯定會比現(xiàn)在為高。

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