陷入頭付不夠、利息暴增的困境也有解決方案

　　“手上的錢不夠五成頭付怎么辦？”、“如何才能省利息？”、“現(xiàn)在到底需不需要購房”……在樓市新政猶如一記重拳擊中樓市后，不少購家發(fā)出這樣的疑問。

　　而面對樓市的這一新情況，記者發(fā)現(xiàn)購家的態(tài)度也在發(fā)生變化：有猶豫不決陷入觀望的，有毫不畏懼堅持入市的，也有不堪重負(fù)放棄購房的。而他們現(xiàn)在遇到的問題和困惑是什么，化解這些問題的措施又有哪些呢？為此記者專門搜集了一些近期購家的典型案例，并請有關(guān)專家給予解答，希望能給正陷入焦灼不安情緒的購家提供一些借鑒。

　　從記者搜集的案例來看，目前購家遇到的問題就是二套房的頭付和利息問題，而頭付又是其中較重要的一點。根據(jù)樓市調(diào)控新政，二套房頭付較低要五成，而且利率上浮1.1倍。而此前一般二套房頭付較低只需三成，兩者比較有兩成的差距。

　　按照目前廣州的樓價情況，購購一套房基本上都是在百萬元以上，兩成頭付的差距意味著要多付幾十萬元，而這并不是一般人能承受得起的。據(jù)了解，目前不少購家退房都是卡在了頭付問題上。利息是困擾購家的另一個重要問題。利率從以前的較低7折4.16%上升到現(xiàn)在的1.1倍6.53%，如果以100萬元20年的商業(yè)貸款來算，每月月供就要增加1300多元，總的利息支出要增加30多萬元，這其中巨大的差距也讓不少購家難以承受。

　　如何解決這些問題？專家指出，由于政策執(zhí)行相對嚴(yán)格，在商業(yè)貸款上有效的規(guī)避辦法很少，只有多采用純公積金貸款的方式。不過選擇公積金和商業(yè)貸款的組合方式，頭付仍需五成，只是利息支出減少。在還款方式上，購家應(yīng)選擇以節(jié)息型的還款方式為主，如不少銀行推出的雙周供、存貸通、存抵貸和活利貸等還貸方式都能有效減少利息支出。

　　頭付不夠型

　　粵語“撲水”一詞，意為緊急調(diào)度資金。

　　目前住宅市場也出現(xiàn)了不少“撲水族”，他們有的是已簽購房合同被追加頭付，有的是迫切入市不得不籌集五成頭付的“剛需”。除了跟親友借錢，都市人還可以怎樣在短時間內(nèi)籌集額外增加的頭付款呢？

　　三成變五成 差款40萬

　　張先生是迫切改善住房的人士，他本來住在一個房改房里，現(xiàn)在家里添了小孩，想購一個三房單位。他在老城區(qū)看中一套一手新房，總價達(dá)200萬。按照房貸新政，他必須支付五成頭期，但他只預(yù)備了三成頭期，即60萬元，另外40萬元去哪里找？

　　押舊購新做純抵押解決方案：

　　良策按揭有關(guān)人士表示，張先生的案例符合押舊購新的情況，他可以利用手上的房改房作純抵押貸款，獲得額外的40萬元。購房者手中的房子較高可貸款七成，年期到20年，利率較低可為基準(zhǔn)利率，比二套房貸的利率低。張先生可根據(jù)情況決定申請押舊購新的貸款額，因為他若選擇押舊購新，意味著每月要同時還兩筆貸款，月供壓力不容忽視。申請押舊購新的純抵押貸款，客人需要提交自有的房產(chǎn)證、個人身份證明、婚姻狀況證明、購購新房的房屋資料等到銀行進(jìn)行審批。

　　頭期款差一成 實在無余錢

　　王小姐是獨自一人在廣州工作的單身女子，她看中一套93平方米的新房，受到房貸新政影響，作為上車族的她必須支付房價30%的頭付款。王小姐看中的這個樓盤是市郊邊緣的房子，開發(fā)商不愁賣，也不打算幫她暫時墊付額外一成的頭期款。王小姐告訴記者，家里已經(jīng)為她出了大部分的頭期款，實在找不出余錢來給那一成頭期。

　　使用個人信用貸款 解決方案：

　　王小姐是政府公務(wù)員，薪高糧準(zhǔn)，符合個人信用貸款的資格，專家建議王小姐用個人信用貸款來臨時支付額外的一成頭期款。記者在某外資銀行的網(wǎng)頁上查詢到，個人信用貸款又名無抵押貸款，個人提交工作單位、收入等資料后，較快4天內(nèi)批復(fù)貸款申請。這個外資銀行可提供貸款額兩萬至10萬元的個人信用貸款，年期較長為4年。銀行人士建議，王小姐還可以利用手上兩個信用卡透支支付小額房款缺口。

　　悲情購家步步受制 寧損定金放棄購房

　　小易看房多年終于相中一套房子，下定沒幾天，國家就出臺了樓市調(diào)控新政，要求套住房要頭付五成并且利率上浮1.1倍。由于他只能支付三成的頭付，只好到處打探消息，看能不能找到放貸條件相對寬松的銀行。這時銀行告訴他，他目前有兩套住宅貸款記錄，因此這次購房要作第三次置業(yè)處理。小易去人行一查，原來他貸款購購了車位被銀行記成了住宅貸款。解決這個問題后，一家銀行表示，只要還清了房貸，再次購房可視為頭次置業(yè)。

　　小易聯(lián)系這家銀行的同時，也把貸款趕緊一次性付清了。誰料，就在小易還清套住房貸款的天又傳來“噩耗”：二套房界定不以房貸記錄為準(zhǔn)，而是以房管局登記為準(zhǔn)。“我就搞不懂了，我只是想購個房給父母住，又不是炒房，怎么政策老是跟我過不去呢”，小易一怒之下3萬元定金也不要了，房也不購了。

　　用公積金貸款可頭付三成

　　解決方案：有關(guān)專家表示，小易現(xiàn)在購房遇到的難題主要是頭付的問題，由于現(xiàn)在二套房頭付要五成，超過了他的支付能力，因此按照現(xiàn)在的政策，他選擇商業(yè)貸款的路已經(jīng)堵死。專家建議，小易可以考慮公積金貸款的方式。目前廣州公積金貸款還沒有變化，即便是二套三套也可以頭付三成。小易目前套住房無論有無申請過公積金，在已結(jié)清所有房貸的情況下，仍可申請較高50萬的公積金貸款，如果是以夫妻名義申請，較高可達(dá)80萬元。

　　打算退房型 沒了優(yōu)惠利率 萌生退房意

　　眼看樓價越來越高，小夢終于忍不住出手，今年1月購入海珠區(qū)某指標(biāo)性樓盤，簽完約過了沒幾天，辦理按揭的中行就下了通知，說是收緊房貸，調(diào)整利率，小夢被開發(fā)商告知“我們（開發(fā)商）已經(jīng)和銀行協(xié)商好了，這批購房的業(yè)主都可以趕上貸款七折利率的末班車”。

　　較近，政策不斷，小夢有點心焦，怎么簽合同都已經(jīng)將近三個月了，都沒動靜呢。小夢抽空查了一下陽光家緣，她發(fā)現(xiàn)自己這一批購房的，都顯示是已簽約狀態(tài)，還未辦理備案以及預(yù)告登記。如果沒有辦理備案及預(yù)告登記，就無法辦理抵押登記，銀行就沒辦法放款。于是，小夢去律師行調(diào)看了自己的貸款合同公證書，上面赫然寫著“下浮15%”，即利率按基準(zhǔn)利率的85%執(zhí)行，而批準(zhǔn)的日期為2010年2月24日。小夢這下可傻眼了，現(xiàn)在自己每個月的利息額要增加40%！

　　小夢非常憤怒，如果當(dāng)時律師行能即時如實通告自己的貸款利率情況，她完全有時間去找另外的銀行來做按揭，損失也就不會有那么大了。心灰意冷的小夢想到了退房。客服部門表示，如果要退房，必須先向開發(fā)商提交退房申請書，表明退房原因。

　　接下來，就必須走流程，經(jīng)過開發(fā)商項目公司以及集團(tuán)公司審批后，方能較后決定能否退房。

　　退房需衡量損失至少數(shù)萬

　　解決方案：退房需要繳納兩筆費用：已交樓款的2%。作為退房的手續(xù)費以及3元∕m2的退房費。如果按100平方米、200萬元總價頭付三成即60萬元來計算，這筆費用應(yīng)該是1200元加上300元，共1500元。而此筆費用只是相關(guān)政府管理部門收取的必須費用。

　　除此之外，購家還必須為主動退房付出違約金。小夢翻看了自己簽訂的商品房購賣合同，里面沒有一條是關(guān)于退房費用的。對此，記者采訪了廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李瑾。李律師表示，一般在合同中，滿足乙方即購家可以退房的條件為逾期辦理房產(chǎn)證和逾期交樓。至于小夢遇到的情況，在合同中如果有對此約定從約定，如果沒有約定的話即要看雙方協(xié)商的結(jié)果。

　　一般的情況是，作為購家的乙方需要繳納簽訂認(rèn)購書時的定金作為違約金。而記者采訪了多家發(fā)展商發(fā)現(xiàn)，也有在合同中約定繳納總房款10%或不等比例的金額作為違約金的。

　　在簽訂商品房購賣合同之時，購家還需要繳納各種稅費。相關(guān)專業(yè)人士告知，這要視合同辦理程序為準(zhǔn)，如果是辦理登記備案或抵押登記已經(jīng)發(fā)生的費用，開發(fā)商不予退回。而如果沒有發(fā)生，則須如數(shù)退回。按小夢的情況，她簽訂認(rèn)購書時繳納定金5萬元，退房費及手續(xù)費1500元左右，再加上開發(fā)商有可能退回的4000元，小夢總共的損失在47500元左右。

　　該不該入市？碰到心水樓購家不怕跌價

　　駱女士在老城區(qū)有一套兩房單位，家里三口人，先生和女兒都一直想有一間獨立的書房。想在靠近自己上班的龍洞板塊購套三房，哪曾想，四處轉(zhuǎn)了一圈，都沒有適合的三房單位推出。好不容易傳出“寶翠園”有三房單位推出的消息，卻剛好遇上了樓市新政的出臺。

　　五成的頭付對駱女士而言并不是太大的問題，樓價會不會跌倒是較讓駱女士感到擔(dān)心的一件事。

　　購吧，萬一樓價真的跌個一兩成，那自己多年的積蓄豈不是不見了一截？不購吧，這種既朝南又有小區(qū)的單位以后也少有了，萬一日后購不到怎么辦？先生倒是干脆：“反正你購房子也不是投資，好不容易找到一間自己喜歡的。購了再說，也許跌完之后還能漲回來呢?！苯Y(jié)果，駱女士是抱著“跌就跌吧，還是先購了再說”這樣的心態(tài)，購下了自己喜歡的單位。記者 王荔玨

　　還能投資嗎？部分投資者轉(zhuǎn)投商用物業(yè)懷抱

　　房貸新政實施，五成頭付及基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率，與商業(yè)物業(yè)的按揭條件接近，開發(fā)商憧憬商用物業(yè)有可能轉(zhuǎn)變成投資者的“避風(fēng)港”而加大推廣力度，市民手機上也頻頻接到產(chǎn)權(quán)鋪的銷售促銷短信。記者從多個商用物業(yè)項目了解到，房貸新政后的確多了住宅投資者前來咨詢，珠江新城高端住宅投資客回流轉(zhuǎn)購幾百萬一個的萬麗皮具城批發(fā)鋪，該項目上周末成交上升了30%。

　　市場人士表示，由于商鋪和寫字樓的投資門檻比住宅高不少，樓市資金大規(guī)?！白「纳獭鄙形从楷F(xiàn)，建議投資者多了解商用物業(yè)的投資渠道。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！