85后按揭購房量力為之

　　70、80后都是嬰兒潮的一代人，但當前多數(shù)70后和80初都已事業(yè)有成，相繼進入改善型置業(yè)階段，就算是頭次置業(yè)，在購購能力上也已具備較大優(yōu)勢；而90后雖已有小部分加入購房大軍，但畢竟尚未成年。 因此，當前的85后，成為年輕人中真正的“夾心層”，面對不斷上漲的房價預期，不少剛畢業(yè)的85后也不得不去關注樓市了。

　　
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　　筆者認為，在持續(xù)膨脹的自住和投資需求的共同作用下，一線城市的房價將在短期內繼續(xù)處于高位，但近期新政密集出臺，2010年樓市將向著“有保有壓”的政策調控初衷發(fā)展。至于什么時候會降，歷史告訴我們，不能單純依賴政策調整。根本上來說，只能看未來的實際供應。中國房產市場和城鎮(zhèn)化進程都處于初級階段，所以供應量要達到滿足需求地步，尚有很長很艱辛的路要走。

　　85后是習慣信用消費的一代，沒有吃過大蕭條的苦，同時又是風華正茂、意氣風發(fā)，積極冒進的一類人群。85后按揭購房，一定要量力而行，畢業(yè)后，不要匆匆決定加入房奴大軍，給自己兩三年的緩沖也是不錯的選擇，認清自己，也認清現(xiàn)實，同時給自己更多的理財選擇機會和可能的個人成長機會。

　　　　85后按揭購房之“三不要”

　　85后的父輩一代大多都有很好的儲蓄習慣，攢到孩子20多歲，很多家庭拿出10萬元綽綽有余。其實這本該就夠了，10萬元作為頭付款，可以購置一套售價50萬的房子，而50萬元現(xiàn)在也只能在北京遠郊購個小戶型了，還很有可能是個“大期房”（也就是那種兩年后入住的房子）。向銀行借40萬元，辦理20年的按揭，按2009年較優(yōu)惠的利率計算，月供也要2457.2元。

　　85后在按揭購房之前，除了看到上漲的房價外，更要綜合考慮自己的各種支出、未來收入預期，以及對這種房奴生活的心理承受能力等多方面因素。

　　　　不要盲目陷入“置業(yè)保值”的怪圈

　　王剛，85后男孩，畢業(yè)后留京工作，他的“置業(yè)保值”理論如下：北京的自住需求，尤其是剛性需求所占比重很大，只是被投資、投機需求催升的高房價擠壓了。這種優(yōu)勝劣汰的大都市，房價也必然隨著城市化進程的加快和整體人口質量的提高而上漲。2009年12月的經濟工作會議中有一條再次把“農村城市化”提到了新的戰(zhàn)略高度，今后外地人來京購房的勢頭只會越來越強。因此要不惜一切代價實現(xiàn)“置業(yè)保值”的夢想。

　　當前多數(shù)理財人群也都相信置業(yè)保值的說法。普遍認為，通脹+良好的收入預期+未來另一半的共同承擔，很多年后，這2000多元的月供，就是小case了。但寄希望于明天僅僅是一種美好的向往。不管自己對明天的把控能力有多強，也不要把實實在在的債務建筑于虛擬之上。

　　有種比較理想的情況是：小兩口有相對較高的固定收入，或者雙方父母愿意支持，那樣經濟壓力會分散很多，筆者比較贊成這種情況下購房。

　　對于獨自負擔債務的單身來講，按照月供2457.2元來計算，筆者建議從決定購房的那一刻起，就必須保障自己月收入至少在4000元以上，否則保持生活質量會非常難。還要承認，儲蓄是無法從剩下的1500元錢里省出來的，也就是說，購房以后已經沒有能力去持有基金、股票和商業(yè)保險等其他理財工具，這對于一個年輕人來說，尤其是一個男孩，是極其不妥的。

　　　　不要過分迷信“房奴激勵”的說法

　　張斌，85后男孩，初入職場，卻也有著一套非常成熟的“房荒”理論：截至2009年12月31日，北京市的可售商品住宅（指取得預售資格，即預售許可證，但未銷售的所有期房和現(xiàn)房，又分為兩類：一類是開盤而未簽約的房源，另一類是開發(fā)商由于種種原因未開盤的房源）總量為91240套，看上去并不荒，但截至2008年12月31日時，這個數(shù)值是148236套，去存量化速度快過預期，相對來說可是真的荒了。再不購可就真沒機會了，再說房奴生活可以激勵自己不斷奮斗拼搏。

　　很多年輕人也同樣有“房奴激勵”的思想，其實這是無視房價的虛高與泡沫的幼稚心態(tài)，當下涉世未深的85后，缺乏靠譜的社會認知和價值觀。

　　如果現(xiàn)在像多數(shù)85后同齡人一樣，月收入只有兩三千塊錢，按照銀監(jiān)會的相關規(guī)定，其實是沒有資格向銀行貸款的。但不少人被房價預期嚇得“不能自拔”，要在收入證明上作假，這個風險讓筆者想到了美國的次貸危機。適度透支是可以的，合理的激勵也是不錯的，但必須想到一旦被按揭“綁架”了，可就不是一兩天的事兒了。

　　相比，筆者反而不擔心風險會出在購了N套房的人身上。N套房子的頭付加起來肯定以百萬元計了，頭付是現(xiàn)金交易，灰色操作比較難，可信度是很高的。

　　　　不要片面樂觀“收入增加”的預期

　　李華，85后男孩，面對筆者“如果有剛性需求不足了，房價是不是會跌”的問題，竟能解釋得非常合理：我國商品住宅市場化剛剛10年，人口紅利很大，剛性需求全部滿足還有很長的一段時間。短期內如果表現(xiàn)為剛性需求不足，其實是一種被觀望情緒所掩蓋的短暫性假象，因為經歷了房價的幾次漲跌，人們的投資觀念已經越來越成熟。一旦房價下跌，被誘發(fā)的投資需求就會導致熱錢、銀行信貸的流入，而使房價出現(xiàn)報復性大反彈。房價要降真的很難，再加上自己未來幾年的收入肯定會大幅上升，現(xiàn)在非常樂意做房奴。

　　對于未來“收入增加”持非常樂觀預期的年輕人不在少數(shù)。其實如果沒有儲蓄，就意味著沒有提前償還債務的能力，這也就意味著必須為自己的債務付利息，而且當前還面臨著加息的可能。收入固然是在增加，但同時支出也是在變的，包括花在房子上的利息，還有花在房子外的生活成本和不確定性支出等。這些因素都是成為房奴之前不得不考慮的。

　　一個月入4000元的購房者，用20年還40萬元的債務是非常勉強的。實際收入并沒有預想得那么理想。下圖為智聯(lián)招聘關于應屆畢業(yè)生起薪的較新統(tǒng)計數(shù)據，其中，博士勉強達到4000元。

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