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未登記的出租屋購賣可以破租賃

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 360 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

根據我國合同法的相關規(guī)定，在租賃關系存續(xù)期間，租賃物的權屬發(fā)生變更，不影響租賃合同的效力，這也就是通常所講的“購賣不破租賃”的法律依據。但隨著社會經濟的不斷發(fā)展，“購賣不破租賃”這一著重保護承租人權利的古老法則已并非完全，根據我國《房地產管理法》和《上海市房屋租賃條例》等有關規(guī)定，房屋租賃應當簽署書面租賃合同并向房產管理部門登記備案。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。也就是說我國法律法規(guī)對房屋善意購受人的權利也是同樣平等地給予保護的。

　　租賃合同登記備案的作用是對租賃關系予以公示，從而有效保護承租人對所租賃的房屋行使諸如優(yōu)先購購權、繼續(xù)承租權等方面的權利。在此需要說明的是，如果租賃合同沒有經登記備案，但承租人有證據證明房屋購受人事先已經知道租賃關系存在的，承租人仍是有權要求購受人繼續(xù)履行房屋租賃合同的。

　　實踐操作中，租賃雙方往往由于法律意識的淡泊或者出租人為了逃避稅收，而不將租賃合同進行備案登記，這種做法雖較普遍，但從由此而產生的大量租賃糾紛案件中，律師還是建議廣大租賃雙方，較好將租賃合同作備案登記，以減少不必要的糾紛。