截至今年上半年，北京市已出讓經(jīng)營性用地730公頃，為了防止形成土地恐慌，今年下半年，北京市政府將加大土地供應(yīng)，預(yù)計供應(yīng)量將達到1000公頃，以此來平抑房價。因為，從今年5月份以來，全國的地價都在連連攀升，特別是北京更是如此。土地的拍賣出現(xiàn)一個又一個的“地王”。不少媒體表示，隨著拍賣土地的價格快速上升，住房的價格上升更是必然。

　　對于這種說法及上述現(xiàn)象，有幾個問題值得澄清。一是北京市幾塊土地的拍賣價格飆升，是不是全國房地產(chǎn)開發(fā)商購購?fù)恋赜诌M入一個瘋狂的時期，是不是房地產(chǎn)開發(fā)商又看好未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展？從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，這個問題的答案是否定的。因為，1至5月份全國土地的拍賣無論是面積還是金額都出現(xiàn)較大的負增長，前者為－28％，后者為－32％。也就是說，盡管北京這兩塊土地的拍賣出現(xiàn)所謂的“地王”，但實際上只是個個案，根本就沒有普遍性。因此，國內(nèi)的媒體不應(yīng)該用一個個案對此大做文章，并無限夸大這種現(xiàn)象的普遍性。

　　二是土地價格決定房價還是房價決定地價，有人認為這是雞生蛋蛋生雞的問題，是誰也無法說清楚的問題。但是，按照一般的經(jīng)濟學(xué)常識，當然是房價決定地價。如果房地產(chǎn)開發(fā)不是預(yù)期未來的房價會上漲，漲到高于其獲地的成本，就沒有一個開發(fā)商會愿意舉牌拍得土地。但是，房地產(chǎn)不僅是一個產(chǎn)品生產(chǎn)周期性較長的行業(yè)，而且也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商在拍賣土地時，如果對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展分析不清，那么他們拍賣土地投資房地產(chǎn)同樣面臨虧損的風(fēng)險。但實際上，到目前為止，中國房地產(chǎn)業(yè)是只賺不賠的市場。因此，在他們看來，拍賣土地的價格高了，房價自然也就高。但是實際上無論是從房地產(chǎn)市場邏輯來看，還是從房地產(chǎn)理論的內(nèi)在邏輯來說，這種說法都是不成立的。

　　正因為有對房地產(chǎn)市場的這種錯誤的觀念，即土地的價格高會推高房價，那么要平抑房價先進的辦法就是增加土地的供給，讓有更多的土地來建造更多的住房，以便增加住房的供給?，F(xiàn)在要問的是，增加住房的供給能否平抑房價？這里就得分為兩種不同的情況來論了。

　　一般來說，住房是一種兩棲商品，既是投資品也是消費品。而對于不同的投資品與消費品來說，兩者定價方式及需求的變化是有本質(zhì)區(qū)別的。對于投資品來說，它的價格是由投資者的市場預(yù)期來決定的。如果投資者預(yù)期投資品的價格會上漲，而且還有便利融資工具及相應(yīng)的金融杠桿，那么這種投資品就不在于價格水平高低，投資者都會涌入這種市場。反之，如果投資者預(yù)期投資品的價格會下跌，即使這種投資品的價格水平較低，投資者也不會輕易地進入市場。

　　如果住房作為一種投資品，當投資者預(yù)期住房的價格會下跌時，即使住房的價格較低，投資者也不敢貿(mào)然進入。反之，當投資者都預(yù)期住房的價格會上漲時，而且又有優(yōu)惠便利的信貸政策，那么不僅投資者會涌入房地產(chǎn)市場，而且購購住房可以是一套，也可以是一百套。這時投資者的住房需求是無限的。因此，如果住房是投資品，加上可以突破套信貸政策限制，以極高的金融杠桿獲得銀行資金進入房地產(chǎn)市場，那么在這種情況下，土地供給再多，生產(chǎn)的住房再多，都是無法滿足投資者無限投資需求的。所以如果北京市不對住房需求進行界定，并禁止利用大量的優(yōu)惠信貸資金炒作，房價仍然在漲，無限的投資需求會越來越膨脹。

　　但是，住房作為消費品時，其情況則完全不同。當住房是消費品時，不僅購購住房的居民對住房的消費是有限的，而且住房的價格也是由居民實際的支付能力來決定的。在這種情況下，住房的價格是由市場的供求來決定。即住房的價格上漲，其需求就會減少；住房價格下跌，住房需求就會增加。在這種情況下，如果住房的價格上漲，增加土地的供應(yīng)，增加住房的供應(yīng)，是能夠平抑其價格的。但是，從較近北京及全國一線城市房價快速上漲的情況來看，基本上是以投資為主導(dǎo)而不是以消費為主導(dǎo)。

　　較近房地產(chǎn)市場之所以從消費為主導(dǎo)向投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換，根本上的原因就在于各家商業(yè)銀行都在以各種方式突破套住房信貸政策限制，讓住房投資者進入房地產(chǎn)市場可享受住房消費者的各種信貸優(yōu)惠政策。在這種情況下，投資者不僅可以享受房價上漲收益，而且也能夠享受到信貸優(yōu)惠政策利益。這就使得大量的住房投資者涌入房地產(chǎn)市場推高房價。如果不是這樣，國內(nèi)一線城市的房價在短期內(nèi)快速飆升是不可能的。所以如果各地政府不對住房炒作進行嚴格限制，落實套住房的政策，只是用所謂增加土地供應(yīng)來平抑房價，那只能為投資者提供越來越多可炒作的產(chǎn)品，而不可能平抑房價。在這種情況下，當然較有利的也是地方政府，這時它們可以讓更多的土地以高價拍賣出去，并促使房地產(chǎn)泡沫越吹越大。較后房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行危機及金融危機發(fā)生，讓全國人民來埋單。

　　總之，在住房需求投資為主導(dǎo)的市場，增加住房的供應(yīng)并不能夠平抑房價，只會為炒作者提供更多的可炒作產(chǎn)品，讓房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大，直到較后破滅；只有在住房需求以消費為主導(dǎo)的市場，增加住房供給才能讓房價下跌。這些基本常識，希望大家能有所了解。（作者系中國社科院金融研究所研究員）

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