市場不好投資客價格較先跳水

　　討價還價比普通房東容易

　　樓市急轉(zhuǎn)直下或是到了年底，投資客是二手房市場里較活躍的一批賣家，他們或是套現(xiàn)，落袋為安；或是出售房子，緩解資金壓力。因為很多投資客手頭上的房子不止一套，甚至十幾套，一旦出現(xiàn)資金緊張，他們就會出手一兩套解決燃眉之急。購房者如果能抓住時機(jī)，就能從中淘到物美價廉的高性價比房源。

　　回顧杭州樓市走來的兩三年，其間起起伏伏，每到樓市有變化時，投資客的“拋售”、“跳水價”就冒出來了。去年因為經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，行業(yè)都不太景氣，股市的低迷、金融政策密集出臺，導(dǎo)致去年樓市五六月開始明顯下滑，樓市行情看空，投資客急著出貨。房產(chǎn)沉淀的資金量大，有部分投資客希望價格低一點能盡早出售套現(xiàn)。比如，去年6月錢江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)的一套公寓半月狂降112萬元。這套“瘋狂”下調(diào)達(dá)百萬元的房源是位于錢江新城的倚天·盛世錢塘。房東于6月掛牌總價是399萬元，半個月內(nèi)連降了112萬元。較后的成交價格是16000元/平方米，比同小區(qū)的房源成交均價低4000元/平方米左右。

　　投資客這樣大幅度降價的案例在去年樓市行情差的時候，屢見不鮮。去年6月，杭城二手房降價風(fēng)潮涌動，急降40萬元、30萬元、20萬元、10萬元的現(xiàn)象常常出現(xiàn)。這些“急降”房源往往先出現(xiàn)在投資客聚集的樓盤或是區(qū)域。濱江和三墩是早幾年投資客青睞的區(qū)域，于是，想著安全“撤離”樓市的投資客們，去年快速做出降價策略：濱江的一套江南豪園（查看地圖）掛牌二手房，掛牌價從210萬元，急降到170萬元，一口氣下降了40萬元。掛牌的白金海岸一套二手房，總價179萬元，折合單價10000元/平方米，已明顯低于市場價格；親親家園（查看地圖）一套二手房，折合單價7454元/平方米，這個單價已比小區(qū)掛牌均價便宜了近4000元/平方米了。

　　除了樓市行情不好，年底也是淘房的另一個好時節(jié)。年底往往是生意人資金回籠的時候，如果遇上樓市光景不好，投資客更能果斷出手套現(xiàn)。比如2007年1月，濱江很多二手房的成交價格，比新開樓盤價格還要低。一套太陽國際公寓（查看地圖）的房子，成交單價只在6600元/平方米，比濱江當(dāng)時新開樓盤還要低。房東是溫州樂清人，當(dāng)時是為了炒房購了這里的房子，到了年關(guān)，他急于轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。

　　去年年底，杭城也涌現(xiàn)了一批好房。去年11月，杭城二手房市場涌現(xiàn)了一批明顯低于市場價格的房源。比如，耀江·文鼎苑有一套90平方米的房源，折合單價12000元/平方米，而市場掛牌均價15000元/平方米；一套親親家園掛牌均價8000多元/平方米，比市場價起碼低了1500元/平方米。據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露，這些賣家都是炒房的。

　　這類“急售”的房源有這樣一些特點：房子較新，毛坯房，年輕人比較喜歡；市場不好，或者遇到投資客資金緊張的時候，討價還價比普通房東容易得多。

　　交付后大批房源流入二手房市場

　　價格競爭激烈

　　投資客喜歡購中小戶型，低總價，熱點區(qū)域的房子，這正是頭次置業(yè)年輕人較青睞的房源。樓市紅火的時候，樓盤好的房源被投資客搶先一步，把中小戶型，總價較低的期房購到手，而剛性需求購房往往難以與投資客拼時間、精力和財力，因此這類房源大部分只能落入投資客的手里。

　　不過兩三年后，隨著被投資客大量購購的樓盤建成交付，就會有大批房源進(jìn)入二手房市場，投資客在二手房市場中套現(xiàn)。濱江、三墩就是典型的由投資客轉(zhuǎn)手給頭次置業(yè)的兩大區(qū)域。

　　2007-2008年是濱江和三墩的商品房的交付大年。比如，濱江有水印城、傾城之戀、春江時代、錦繡江南、瑞立花城、天寓（查看地圖）、風(fēng)雅錢塘、盛元慧谷（查看地圖）；三墩有親親家園、美林灣等。這些區(qū)域的樓盤當(dāng)初投資客較多，房子交付后流入二手房市場，掛牌量也急劇上升，購房者選擇余地非常大。同時，經(jīng)過兩三年的發(fā)展，濱江和三墩的交通、生活配套等都逐漸完善了，可居性增強(qiáng)，同時二手房的房齡新、小區(qū)環(huán)境好是吸引年輕人購房的重要因素。

　　在房產(chǎn)中介已工作了七八年的荊海燕介紹說，投資客多的樓盤交付后，大部分房源會進(jìn)入二手房市場轉(zhuǎn)手。這些投資客大部分是來自溫州、臺州或是義烏的外地人，房子掛牌后，為了方便看房，他們把鑰匙交給物管保管。荊海燕回憶說，2004年彩虹城（查看地圖）交付時，經(jīng)紀(jì)人到物管這里拿鑰匙看房，物管拿出來的都是很大一串一串的鑰匙，由此可見外地投資客之多。

　　房子能賣，投資客頭選是出售，這樣快。還有原因是他們大部分在外地，考慮到毛坯房出租要裝修，每月收租金等不便利因素，他們更愿意選擇出售。投資客聚集的新樓盤除了交付后房子出售多，客戶選擇余地也大外；如果同一時間樓盤有大量房源出手，房源之間的競爭激烈，賣家要早點脫手，肯定要在價格上有完全優(yōu)勢。

　　眾多房源中，一些急于脫手的房東不得不先下調(diào)價格，且幅度較大。這個時候，購房者不如抓緊機(jī)會到交付不久的樓盤看一下，淘一淘好房。實際上，房子交付后要辦房產(chǎn)證、契證和土地證后才能掛牌出售，辦理時間大約是樓盤交付后的三到六個月，而此期間一些性急的投資客就在中介登記房源，試探市場行情了。

　　比如，錢江新城2007年年底交付的倚天·盛世錢塘投資客多，因此樓盤交付后出手的也多，短時間內(nèi)有近100套房源掛牌出售，房源掛牌價格隨著樓市大環(huán)境，一路回落。據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露，該樓盤交付時掛牌均價2.5萬元/平方米，半年后掛牌均價在2.3萬元/平方米左右，較低的時候掛牌均價調(diào)整到2萬元/平方米，甚至有一套成交單價是1.6萬元/平方米。因為投資客大部分是生意人，需要資金周轉(zhuǎn)，樓市行情不好，他們較敏感，想通過降價早點套現(xiàn)。還有濱江的白金海岸也是投資客云集的樓盤，2006年進(jìn)入二手房市場，剛開始房源掛牌300多套，房源選擇多，價格也很難上去。

　　投資客多

　　居住人群不穩(wěn)定

　　市場不好，投資客遇到轉(zhuǎn)手困難，炒房變成了房東；或者有些投資客想長期持有，這些房源就進(jìn)入了租賃市場。在去年市場行情不好的時候，抱著“先出租等行情轉(zhuǎn)好再賣”想法的投資客有不少。有業(yè)內(nèi)人士分析說，杭州樓市冷淡，在這個時候賣房，無疑會減少不少收益，因此很多房產(chǎn)投資客都把自己的、第三套房子投入到租賃市場中，獲取租金收益。

　　濱江經(jīng)常遇到這類炒房客變房東的事例。去年9月萬科降價，波及二手房交易行情。濱江的六合天寓的一個賣家，出售一套130多平方米的房子，他掛牌價降了10多萬元，折合單價10000元/平方米左右，這比之前的掛牌價下降了2000元/平方米，購家還嫌不夠便宜，說是當(dāng)時降價的萬科逸品閣都只賣到8000多元/平方米。賣家索性不賣轉(zhuǎn)出租了，炒房客只能暫時做房東了。

　　濱江和三墩新房集中交付后，也有部分進(jìn)入了租賃市場，為租賃房源補(bǔ)充了新鮮血液，但是這些房子相對位置偏遠(yuǎn)，內(nèi)部要么簡單裝修，要么毛坯，租金相對便宜。因此，這類房源的租客經(jīng)濟(jì)實力較弱，一套房子租住多人的情況比較多。租客多，換房頻繁，這樣一來，給樓盤的自住戶帶來不安定感。

　　另外，一個樓盤投資客多，交付后兩三年內(nèi)的空置也可能很高，這些投資客要么準(zhǔn)備出手，在二手房市場尋找下家；要么是進(jìn)入租賃市場；還有一些就先空置著，等著較佳時機(jī)再出手。這樣，人氣不旺，商業(yè)進(jìn)駐的也少。

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