換房族成購房主力

　　樓市又活躍起來了。對于當前的房地產(chǎn)市場，許多人都發(fā)出了這樣的感嘆。那么，究竟是什么原因把市場的成交量推到了如此高位呢？記者近段時間也走訪了多家中介公司的門店，他們給記者的回答都有些異口同聲，那就是：“那些有改善性需求的換房者，是近來這波樓市大潮的主力?！睋?jù)了解，近期換房族出手交易的周期短了很多，一方面是因為自身換房需求迫切，另一方面此前觀望時間也充足，所以遇見好房子，一般都會很快成交。

　　一位購房者這樣對記者說：“現(xiàn)在國家政策鼓勵大家購房，所以我的換房計劃也不想再等了，看到合適的就準備出手?！钡拇_，一系列優(yōu)惠政策的推出是促成換房者大增的主因，而其中二套房貸的松動無疑較為誘人。近期繼武漢、北京之后，重慶再傳二套房松綁消息，隨著二套房的松綁，市場上的改善性需求也得到進一步的釋放。與此同時，在二套房低調(diào)松綁時，多個地方也出臺公積金新政，提高公積金上限和使用范圍。根據(jù)央行營管部近日發(fā)布的北京市金融運行數(shù)據(jù)，其4月二手房貸款增加49.2億元，超過了一季度三個月的累計增量45.4億元。

　　疑惑多多遭遇尷尬

　　樓市熱了，可不少人在忙進忙出的同時也遇到不少的困惑。其中張旭東的案例較為典型，他是一位新上海人，目前是上海一家外資企業(yè)工作的白領。前幾年結婚時，他們購購了一套一室一廳的房子，當時想事業(yè)還剛剛起步，所以頭先考慮的是財務負擔不能過重。但是現(xiàn)在他太太懷孕了，即將誕生的小生命也給他們家庭帶來了不小的喜悅，不過與此同時，新的煩惱卻同時產(chǎn)生了，那就是房子問題。

　　按照張旭東原來的計劃，孩子出生之后準備把父母接來上海與他們一起住，這樣可以幫忙照顧孩子，因為他和太太平時的工作都非常繁忙。但是如果父母到了上海，這一室一廳的房子肯定是捉襟見肘了，于是換房就成了他生活中的頭等大事，但接下來出現(xiàn)的問題卻讓張旭東不知道究竟該怎么辦了。

　　他的想法是在上海中環(huán)線附近購一套三居室的房子，但這計劃如何實施卻讓他犯了難。如果先賣掉小房再購大房，把賣小房獲得的款項用來支付購大房的頭付款，這無疑非常理想的狀態(tài)。但這種做法產(chǎn)生的較棘手問題是，小房賣掉后在拿到大房鑰匙之前，自己又該住到哪里，況且太太懷孕后搬家也非常不方便。而假使先購大房，他現(xiàn)在手中的資金根本不足以支付頭付款。他看中的那套三居室，總價達到200萬元左右，頭付至少要60萬元，他又從哪里去籌措這筆資金？

　　對此，記者近幾日也做了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在換房過程中類似問題的出現(xiàn)非常普遍，只不過是在張旭東身上表現(xiàn)得較為典型罷了。換房雖然看似只是一購一賣的過程，但是它卻會給購房者的財務和生活狀況帶來錯綜復雜的影響。對于那些手頭寬裕具備資金實力的人來說，換房似乎并不是什么難事，但在現(xiàn)實中許多購房者由于手頭資金有限，老房子的資產(chǎn)價值就必須被加以“利用”，而一系列讓人疑惑的難題正是由此而引發(fā)的。除此之外，像按揭房購賣、戶口落戶、提前還貸以及交易安全性等等都是會在換房過程中遭遇的瓶頸所在，如果處理得不好，往往就容易使自己陷入尷尬局面。

　　多種方式巧解難題

　　下面的一組文章，我們就從幾個不同的角度，為大家的換房進行“排憂解難”。在這里，還是先讓我們分析一下?lián)Q房的整個交易過程，然后很多問題就容易找到解決的方法了。換房歸根到底就是賣小房購大房，無論怎樣變化就只有三種方式，購賣同步、先購后賣以及先賣后購。購賣同步看上去較為，一切問題似乎都因此迎刃而解了，但在現(xiàn)實中，真正能夠做到購賣同步幾乎是不可能的，所以對換房者來說一般會有接下來的兩種選擇。

　　一種是“先購后賣”，由于老房子還沒有賣出，手頭缺少周轉的資金，購新房頭付款的來源是較棘手的難題，所以通過各種渠道籌措資金是解決問題的要害所在。在現(xiàn)實的交易過程中，我們發(fā)現(xiàn)購房者“融資”的手段也是五花八門，比如在相關金融擔保機構的幫助下進行融資，依靠父母、親戚朋友的資助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原來老房子進行抵押，獲得短期貸款解決資金周轉需求，也是一個不錯的方法，像中國銀行(601988，股吧)等就推出了相關的貸款產(chǎn)品。

　　另一種是“先賣后購”，老房子賣了手頭有了資金周轉，購新房頭付款的來源也就迎刃而解了。但與此同時另一問題的出現(xiàn)卻讓購房者頗為尷尬，由于離新房交房還有一段時間，如何解決賣房后的居住問題，渡過賣與購之間的“時間差”就成了一個現(xiàn)實難題。從實際的操作來看，租房居住是較為直接的方法，但搬家的耗時費力也讓人望而卻步。所以目前市場上也出現(xiàn)了一些變通的方法，比如適當延長賣房的交易周期，以及利用向購家“返租”來解決居住難題。

　　這兩種交易方式給購房者帶來的影響各有側，一個是資金的籌措，另一個是“時間差”的解決，究竟如何選擇，換房者還是要根據(jù)自己的實際情況來做出決定。比如對于那些手頭已有一定數(shù)量的資金，稍稍努力一把就能滿足頭付款要求的換房者來說，選擇先購后賣無疑是明智的。在之后的文章中，我們的記者經(jīng)過多方調(diào)研，也為大家解決這些問題支了不少招，相信大家看了之后也會有不少啟發(fā)。另外我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，戶口也是大家在換房過程中應該留意的一個方面，在以前的二手房交易案例中，也曾發(fā)生過購房之后戶口無法報入的極端情況。另外如果是考慮子女就學，就要多多留意相關學校對入戶時間上的規(guī)定。

　　總體而言，資金、“時間差”、戶口是換房過程中頭先必須考慮的三個大問題。除此之外，記者認為大家還要把握住這樣三點：一是交易的安全性；二是量力而行的出發(fā)點；三是用足當前的優(yōu)惠政策。其中特別要把握對購房優(yōu)惠政策的運用，比如充分利用公積金貸款，多關注普通住房等。

　　(編輯:佛山新聞)

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