政策利好

　　新一輪刺激方案出臺：國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例

　　房地產(chǎn)基建板塊受益：下半年房地產(chǎn)投資將新增至少3000億資金

　　自進入2009年以來，房地產(chǎn)市場成交回暖跡象明顯，房屋銷售量和房價不斷上升。

　　同時，隨著A股5個月連續(xù)上漲，不斷創(chuàng)出反彈新高，房地產(chǎn)股也應(yīng)聲反彈，一路上揚，間接印證了樓市回暖。

　　日前，國務(wù)院常務(wù)會議下調(diào)保障性住房和普通商品住房投資項目的資本金比例15個百分點，令市場人士歡呼利好出臺。

　　那么，對投資者來說，目前是投資房地產(chǎn)好還是投資房地產(chǎn)股更好呢？

　　日前，國務(wù)院常務(wù)會議再次調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例，以緩解4萬億刺激計劃的資本缺口。此前在4月29日，國務(wù)院常務(wù)會議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。

　　分析人士指出，此次資本金比例調(diào)整相當于是新一輪刺激方案出臺，有望刺激銀行信貸在未來數(shù)月再次出現(xiàn)強勁的增長。

　　根據(jù)此次調(diào)整，大部分行業(yè)的較低資本金比例下調(diào)了5～10個百分點，其中保障性住房和普通商品住房項目下調(diào)15個百分點，大大超出此前的預(yù)期，而鐵路、公路等交通和大型基建項目也是此次資本金比例調(diào)整的主要受益對象。高污染、高能耗和產(chǎn)能過剩的項目則被上調(diào)較低資本金比例。

　　國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松表示，政策體現(xiàn)了一個有保有壓結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路。"降低資本金要求的行業(yè)，下一步得到信貸支持的空間就更大，應(yīng)該說會有正面的效果。"

　　中國較早實施資本金比例規(guī)定始于1996年。據(jù)了解，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例曾由20%及以上提高到35%及以上。

　　影響分析

　　樓市：市場解讀現(xiàn)分歧

房地產(chǎn)資本金比例降低，有觀點認為將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來真正的"救市契機"。不過，也有市場行家和研究者認為，短期來看實質(zhì)性作用不大，也影響不了目前樓市的成交和價格，但長期將對房地產(chǎn)商的開發(fā)投資產(chǎn)生深遠影響。

　　正方：增加供應(yīng)有助平抑房價

資本金比例的降低有助于緩解開發(fā)商的資金壓力，也降低了開發(fā)商入市的門檻。光大證券表示，住房和基建項目資本金比例下調(diào)的政策和近期部分實力開發(fā)商拿地的行為，從政策支持和實體企業(yè)行為兩個方面鞏固市場對房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的信心。

　　今年1月~4月，在我國固定資產(chǎn)投資高速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)的投資勢頭仍然較弱。"資本金調(diào)整后，從下半年開始房地產(chǎn)投資有望回暖。"2008年，我國房地產(chǎn)投資達到3萬億元，其中自有資金投資占30%~40%。"今年二三季度，房地產(chǎn)投資會有更快速度的增長。預(yù)計全年的增速會達到10%左右。因此，此次資本金比例下調(diào)5~15個百分點，將為下半年的房地產(chǎn)投資釋放至少3000億元資金。同時，能夠?qū)⒁郧皵R置的土地開發(fā)起來，形成供給釋放，從而平抑房價。"劉元春分析說。

　　有觀點認為，政府如此重視房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)熱情，有一種解讀是：伴隨著樓市交易的回暖，如果房地產(chǎn)開發(fā)的步伐不能盡快跟上，政府擔心無法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對投資的拉動作用；另一方面，房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少，對于房價飆升也是一個潛在威脅。

　　反方：對樓價實質(zhì)影響不大

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓認為，這種調(diào)整對市場難有直接的、實質(zhì)性的作用，更多的是配合國家拉動內(nèi)需的整體政策，并非針對房地產(chǎn)市場而制定的政策。

　　另外，目前全國的房地產(chǎn)發(fā)展商面對的難題大不相同，徐楓認為，資本金比例的變動只是宏觀政策的調(diào)整，不同地區(qū)的樓市現(xiàn)狀還需要當?shù)氐木唧w政策來加以引導(dǎo)。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，發(fā)展商目前銷售情況甚佳，資金壓力已大不如去年，市場上也不像以前那樣存在"空手套白狼"的機會，因此這次調(diào)整只是表明了政府的支持態(tài)度，對市場難有實質(zhì)意義。

　　另外，目場關(guān)注的成交和價格也難受本次調(diào)整的影響。資本金比例對發(fā)展商的影響主要在資金鏈上，對供應(yīng)市場的影響非常間接；目前樓市仍是購方市場，市場成交決定于需求方，不會受本次調(diào)整的影響。(林琳)

　　廣州樓價5個月漲近四成

農(nóng)歷年后，樓市回暖現(xiàn)象日趨明顯，全國主要城市紛紛出現(xiàn)量價齊升的局面。在廣州，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，5月周，廣州住宅均價達到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，漲幅達37.27%。而廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，1月份，廣州新建商用商品房的均價為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。

　　不過，樓價的猛漲也受到了各方的質(zhì)疑。在越秀區(qū)看房的郭女士對本報記者抱怨。"我去看了三個樓盤，基本上都漲價了。"

　　寒桐投資有限公司總經(jīng)理韓世同在接受本報記者采訪時表示，本輪樓市行情主要是國家政策的推動，而政策的初衷是通過刺激剛性需求來擴大成交量。但如果房價繼續(xù)上漲，老百姓的觀望情緒肯定會重新出現(xiàn)，這將扼殺國家政策帶來的成果。

　　世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平也表示，近期房價較年初有了明顯的上漲，使得部分需求并不迫切的改善型購房者，推遲了購房。

　　股市：關(guān)注現(xiàn)金流相對緊張的地產(chǎn)股

業(yè)內(nèi)人士黃平對本報記者表示，資本金比例下調(diào)后，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受益，從下半年開始房地產(chǎn)投資有望回暖，這對資金緊張的房地產(chǎn)上市企業(yè)來說，無疑是雪中炭。

　　而市場分析師鄧力認為，盡管下調(diào)資本金對房地產(chǎn)股是利好，不過，對那些前期漲幅巨大的房地產(chǎn)股，投資者要保持警惕。因為其漲幅已包括了此"利好"預(yù)期，能否再度大漲仍有待觀察。

　　他認為，目前可關(guān)注那些前期漲幅不大，且每股經(jīng)營現(xiàn)金流相對緊張的績優(yōu)地產(chǎn)股，如深振業(yè)A、寧波聯(lián)合、榮盛發(fā)展、福星股份、張江高科、DR小商品、上海新梅、頭開股份、海泰發(fā)展、東湖高新等。

　　房地產(chǎn)股票今年平均

　　漲幅高達100%

今年以來，股市大幅反彈，而房地產(chǎn)股票也大漲。本報較新統(tǒng)計顯示，自年初至本月較后一個交易日，兩市130只房地產(chǎn)股票的平均漲幅高達100%。其中，有57只個股年內(nèi)漲幅在100%以上，而漲幅的陽光發(fā)展(000671)年內(nèi)漲幅高達234.96%；漲幅較小的綠景地產(chǎn)(000502)也達25.46%。

　　高華證券日前上調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)評級至"有吸引力"。高華研究范圍內(nèi)的海外上市/內(nèi)地上市房地產(chǎn)開發(fā)商股票的估值仍較2010年底預(yù)期凈資產(chǎn)價值折讓31%/22%，對應(yīng)的2010年預(yù)期市盈率分別為15倍/21倍，對應(yīng)2009年預(yù)期市凈率分別為1.6倍/2.7倍，而前一次上行周期的平均水平為溢價29%和43%，市盈率分別為23倍/30倍，市凈率分別為3.5倍/5.0倍。

　　而中銀國際發(fā)布較新研究報告稱，國務(wù)院日前正式批轉(zhuǎn)的《關(guān)于2009深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中，關(guān)于"深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅"的提法受到市場強烈關(guān)注。但是，對于住宅地產(chǎn)來說，財產(chǎn)登記、資產(chǎn)評估、新老劃斷、征收成本等眾多問題在中國現(xiàn)行制度下依然很難解決，因此對住宅開征物業(yè)稅的擔心還為時過早，實質(zhì)影響十分有限，維持房地產(chǎn)板塊的購入評級不變。

　　收益比較

　　100%與37.27%

今年地產(chǎn)股漲幅遠超房價漲幅

　　廣州安惠投資總監(jiān)鄧力等一些業(yè)內(nèi)人士認為，從幾個方面來看，購房地產(chǎn)股和購房各有優(yōu)缺，關(guān)鍵是投資者要根據(jù)自身情況進行配置。

　　一看潛在收益

潛在收益，也就是市場現(xiàn)價相對于合理估值的上漲空間。據(jù)不完全統(tǒng)計，A股市場主流房地產(chǎn)上市公司的市盈率為15~20倍，隨著經(jīng)濟回暖，在可預(yù)見的未來，上市房地產(chǎn)凈利潤增長率為20~30%，其股票動態(tài)市盈率為12~15倍，而全國主要城市的房產(chǎn)租金收益率為3~5%，且在可預(yù)見的未來無上升或明顯下降的趨勢，將其折算為市盈率為20~33倍，動態(tài)市盈率也是20~33倍。相比之下，投資房地產(chǎn)股的市盈率只有投資房地產(chǎn)市盈率的1/2到1/3，兩者的相對投資價值很明顯。

　　二看風(fēng)險

　　就安全性來講，房地產(chǎn)市場確實是非常安全，原則上它是不會暴跌的。而房地產(chǎn)股則不同，它受股票市場總體影響大，波動幅度也大。不過，單個房產(chǎn)投資者購購房產(chǎn)有一定局限，而購房地產(chǎn)股可組合投資。另外，購房會受到物業(yè)稅等利空影響，但上市的房地產(chǎn)公司基本是大開發(fā)商，應(yīng)對沖擊的能力強。

　　三看流動性

投資房地產(chǎn)進出不便利，而且在房產(chǎn)價格調(diào)整市道中還會受沖擊。除此之外，時間成本和交易成本都顯著偏高。投資房地產(chǎn)股只要交相對較低的券商傭金和印花稅(賣出時才交)，進出比較自由快捷。

　　四看歷史漲幅

去年底，房地產(chǎn)股和房價雙雙出現(xiàn)彈升。不過，比較起來，房地產(chǎn)股今年以來的平均漲幅高達100%，遠遠超過今年1至5月廣州的房價漲幅37.27%。

　　鄧力表示，不管從短期的相對估值來看，還是從兩者流動性特征等方面來看，投資房地產(chǎn)股都優(yōu)于投資房地產(chǎn)。

　　理財心得：

　　炒股要中線炒房要長線

廣州某私募基金管理人陳軍認為，理財投資講究兩大原則，一是穩(wěn)妥，存款、保險不可少；二是結(jié)合個人特點，進行適當配置，房產(chǎn)投資占總投資額40%就可以，較好長線投資，炒股要看中線。

　　陳軍有過10多年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗，他認為，房產(chǎn)投資應(yīng)選擇一些大型發(fā)展商開發(fā)的品牌樓盤，或一些擁有優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施、物業(yè)管理完善和具有巨大投資潛力的物業(yè)，投資期限起碼也要5年以上。

　　對于貸款炒房，陳先生不太贊成，盡管有"杠桿效應(yīng)"，但房地產(chǎn)投資流動性差，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，就會有較大風(fēng)險。

　　對于炒股，陳先生認為沒有必要長線投資，較好是中線，做波段。"一般情況下，頭先要精選個股，購入后，一般持有較少1個月以上，如果中線漲幅在50%以上，就可以先出來觀望一下。熊市反彈幅度達100%以上，就可以考慮出來了。"

　　樓市投資建議

選擇投資小戶型物業(yè)。廣州中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘建議，如果目前想購房收租，可以選擇投資收益較高的，較好是購中小戶型物業(yè)。

　　自住型住房現(xiàn)在可考慮購購。李粵湘表示，對有自住需求的購房者來說，房價的短期波動對其沒有直接影響。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜歡的房子，現(xiàn)在購幾乎沒有什么風(fēng)險。

　　高端

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！