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莫要出手購房 繼續(xù)等待六大理由
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 642 次
如果這個時候消費盲目跟進,只會為開發(fā)商做嫁衣。
一,小陽春確實存在,但是小陽春并無足夠理由與持續(xù)回暖銜接,更無法與供求決定房價相銜接
小陽春,實際是指年初至三月底這段時間,因為被囚禁時間過長沉淀了相當數(shù)量的剛性需求,尤其是年輕人的置業(yè)需求,在他們的眼中,月租是貼錢,月供是掙錢,因此二手市場的利好頻頻釋放,房源的可選擇性強,即購即住,無裝修支出,談價較為容易,辦事效率適當提高,而且房源的伸縮性比較強,選擇余地大,小陽春實際有相當數(shù)量靠二手房放量,而在新房市場,主要是基于市場定位調(diào)整的緊湊優(yōu)質(zhì)戶型在放量支撐,中大戶型依然缺乏消費支持。
認識到小陽春成交結構,我們就有理由看到,小陽春是不可能自動續(xù)期的,緊跟的消費包括三塊,改善型消費、投資型消費、換代消費以及部分頭次置業(yè)剛需,這個時候,通過房價調(diào)整為前三個部分的主流消費提供信心才是開發(fā)商應該做的,事實上,伴隨退房,許多開發(fā)商依據(jù)供求關系進行了調(diào)高售價,此舉無疑削減了擬入的改善型、投資型、換代型消費,并且抑止了尚在觀望途中的頭次置業(yè)剛需。
二,剛需是一碼事,剛需釋放又是一碼事
如果把時間分割,三月底劃著真實的小陽春,四月至現(xiàn)在為一個階段,姑且認為是后小陽春階段,那么,從市場統(tǒng)計情況看,除上海在四月初短暫沉寂后繼續(xù)放量,量價齊漲,維持至今,深圳在房價持續(xù)下行的態(tài)勢下成交持續(xù)回暖外,其他城市,尤其是北京,基于三月的峰值,實際二手房成交下降15-20%,新房成交下滑兩成,但成交價上漲了,尤其是局部區(qū)域,體現(xiàn)較為明顯的是主力城區(qū)的回漲,四環(huán)以內(nèi)基本回漲到2008年大幅降價前的水平,離2007峰值水平尚有三四千的距離,而二手房,因為房型可選擇程度高,區(qū)域優(yōu)勢明顯,交通軌道附近二手房價實際高于新房成交價。
剛需,是指一個統(tǒng)一的范圍,具備需求意向與購購力,側重單身的那類需求,他們或遲或早都會購房。而剛需釋放,意味著這部分需求進入到現(xiàn)實消費,明顯地,后者的量只是前者的一部分。支持小陽春的只是放量部分,一是剛需釋放有量的限制,二來是部分剛需會選擇更進一步的觀望,此時開發(fā)商調(diào)高價格無異于自殺。必須明確,現(xiàn)在經(jīng)濟復蘇跡象明顯,流動性加強,資產(chǎn)正在向上估值的通道,投資功能正在復蘇,這個時候市場的信心主要通過價格趨勢來樹立。
三,支撐量價齊漲的力量主要是改善型需求與投資性消費,開發(fā)商誤讀了小陽春
我們無論從黃金時間看樓市,還是現(xiàn)實看眼前的樓市,能夠在供求決定價格并保持價格穩(wěn)定上行的力量,主要是改善型需求與投資性消費,完全價格型的客戶,無法助漲房價,所謂購漲不購跌,更多適用于一個具備投機投資價值的正常市場,顯然,現(xiàn)在依然是政策市。
開發(fā)商誤讀之處在于,用市場的理論,如供求理論,如競爭理論,如博弈理論,來認識小陽春,事實上,投機的嚴禁,投資的軟禁,占去了后市的主流消費,而被囚禁的這部分也沒有必要完全通過小陽春后的市場來過急實現(xiàn),筆者曾提示,小陽春后有一波弱市,沒有幾個人聽進去了。
四,政策的杠桿作用始終向大開發(fā)商傾斜,中小開發(fā)商應廢止跟風漲價惜售
接著上題,正因為是政策市,所以政策的作用力不是普惠而是存在杠桿效應。比如融資,大開發(fā)商很容易從銀行獲得授信,因為他們不僅有品牌,還有存量房,更可行的存量地資源。
因此,大開發(fā)商可以玩玩市場,或漲或惜售,或通過信息博弈讓消費者跟漲購入,但這并不是市場的普遍現(xiàn)象,對于中小開發(fā)商而言,走量才是關鍵,如何走量,進一步降價,快速轉換現(xiàn)金,這是王道。
五,政策拐點已至,刺激投資實際作用在于通過市場達到調(diào)整房價,盤活存量目標
經(jīng)濟整體的向好,流動性增強,但畢竟一季度的經(jīng)濟增長,主要靠的是消費拉動,投資拉動居次,外貿(mào)拖后,現(xiàn)在刺激投資成為政策的。
刺激投資,包括松綁資本自有率,包括信貸擴張,還包括可能的基金入市,但這些宏觀上的政策,利好點在投資,更激進點,在上市房企與大房企,地產(chǎn)股才是受益較多的。此種境遇下,決策層將政策轉移到投資領域,一箭雙雕,一是刺激土地市場與市場供應,二是刺激房價的調(diào)整,讓中小開發(fā)商也看到希望,但前提肯定是快速出貨,如果中小開發(fā)商不能盤存,政策對他們來說沒有多大實質(zhì)意義。
六,有些泡沫可消除,有些泡沫是死的,請不要幼稚地一視同仁。
房地產(chǎn)的區(qū)域性特明顯,因此有些城市的泡沫可消除,有些城市的泡沫是不可消除,取決于整體上的供求結構,以及這個城市吸納能力,有些城市供過于求很多了,而且這個城市只能在本地人口當中尋求消化,自然這類泡沫是很難消除的。
即使是大城市,明星城市,由于投資消費被抑制,所以短期也無法快速消除泡沫,房價的過大幅度的波動都有百害無一利。慎思!
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