“外援”是假，提升名氣是真

　　有一些人總認(rèn)為外國(guó)的月亮比中國(guó)的圓，開(kāi)發(fā)商利用人們的這種心理，宣傳時(shí)說(shuō)公司請(qǐng)了“外援”，比方說(shuō)是洋人設(shè)計(jì)、請(qǐng)了深圳的物業(yè)管理等。

　　實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商說(shuō)建筑設(shè)計(jì)是美國(guó)、加拿大等國(guó)家的公司，這是不可能的。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)規(guī)定，外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤(pán)的建筑設(shè)計(jì)，必須和國(guó)內(nèi)的一家設(shè)計(jì)公司來(lái)共同設(shè)計(jì)。很多時(shí)候，真正做出房子設(shè)計(jì)的就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字，只是滿(mǎn)足購(gòu)房者“外國(guó)的月亮比中國(guó)的圓”的心理。

　　物業(yè)管理也一樣，不少小區(qū)所稱(chēng)的身政的物業(yè)管理，其實(shí)只是購(gòu)購(gòu)了這家知名物管的名號(hào)，該公司一般不會(huì)來(lái)親自服務(wù)。

　　還有另一種情況，開(kāi)發(fā)商在國(guó)外或者香港、深圳注冊(cè)一家公司，然后讓這家公司負(fù)責(zé)樓盤(pán)的設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等工作。實(shí)際上呢，國(guó)外或者香港、深圳的公司是個(gè)空殼。

　　記者旁白：

　　開(kāi)發(fā)商不惜冒著被查處的危險(xiǎn)，用一些不當(dāng)?shù)姆椒ā疤嵘泵麣?，?gòu)房者可要睜大眼睛購(gòu)房。

　　購(gòu)房轎車(chē)，沒(méi)那么便宜的事

　　樓盤(pán)不好銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商打出廣告，購(gòu)某樓盤(pán)，可參加某品牌轎車(chē)一輛活動(dòng)。其實(shí)，“購(gòu)房車(chē)”是個(gè)美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產(chǎn)生糾紛。

　　這個(gè)活動(dòng)本身說(shuō)不定就有假，開(kāi)發(fā)商不會(huì)兌現(xiàn)諾言，抽中獎(jiǎng)的是自己手下的人。即使購(gòu)房者真的抽中獎(jiǎng)了，也會(huì)有很多問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商會(huì)要求頭先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，支付定金，然后簽訂“轎車(chē)具體見(jiàn)預(yù)售合同補(bǔ)充條款”之類(lèi)的東西。

　　實(shí)際上，這個(gè)“補(bǔ)充條款”會(huì)有很多門(mén)道，諸如“所轎車(chē)車(chē)型號(hào)待定，交付地點(diǎn)由甲方指定，交付時(shí)間為甲方交房后一年內(nèi)且乙方付清全部房款、一年物業(yè)費(fèi)及車(chē)輛購(gòu)置稅費(fèi)……”顯然，這很不公平，但購(gòu)房者想反悔，定金在開(kāi)發(fā)商的手里，想反悔都很難。

　　記者旁白：

　　購(gòu)房者不要被“購(gòu)房轎車(chē)”之類(lèi)的活動(dòng)沖昏頭腦，要對(duì)所的車(chē)以明確條款約定，如是什么名稱(chēng)、規(guī)格（型號(hào)）、數(shù)量、價(jià)值，何時(shí)交付、交付地點(diǎn)、違約責(zé)任等都應(yīng)約定清楚。另外，對(duì)于這種大價(jià)值的與，較好將合同或協(xié)議進(jìn)行公證。

　　“拍腦袋”定房?jī)r(jià)

　　一個(gè)做裝飾裝潢的老板看別人做房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，很是羨慕，2001年，這位老板和一個(gè)做水產(chǎn)批發(fā)的朋友合伙成立了一家房地產(chǎn)公司。

　　他們開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是2003年推出來(lái)的，那時(shí)，武漢房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是，只要是一個(gè)地段不太偏的樓盤(pán)上市，都會(huì)有很多購(gòu)房者爭(zhēng)相。在“皇帝女兒不愁嫁”的心理下，兩位老板十分高興，并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行具體的研究，覺(jué)得樓盤(pán)價(jià)格定高一點(diǎn)都無(wú)所謂，都可以賣(mài)出去。在一個(gè)酒桌上，以前做裝飾裝潢的老板問(wèn)銷(xiāo)售經(jīng)理定什么價(jià)格較為合適，銷(xiāo)售人員說(shuō)平方米2600元就可以了。老板端起酒杯，有一些不高興地說(shuō)：“2600？太便宜了，每平方米上浮400元?！变N(xiāo)售經(jīng)理覺(jué)得這個(gè)價(jià)格不合實(shí)際，恐怕難以吸引購(gòu)房者，他說(shuō)不要緊，3000元是個(gè)整數(shù)，好算賬。

　　很多市民來(lái)購(gòu)房子都說(shuō)價(jià)格定得太離譜，高出附近其它樓盤(pán)一大截。過(guò)了半個(gè)月，樓盤(pán)的銷(xiāo)售量沒(méi)有上去，這位老板責(zé)怪銷(xiāo)售經(jīng)理沒(méi)做好工作。一個(gè)月后，銷(xiāo)售還是不太好，老板找到銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，出臺(tái)一些優(yōu)惠措施，讓一點(diǎn)利給購(gòu)房者，然后，多收一些物業(yè)費(fèi)、開(kāi)門(mén)費(fèi)、鑰匙費(fèi)等，把讓的利撈回來(lái)。沒(méi)想到，這樣竟唬了許多購(gòu)房者，樓盤(pán)便宜一點(diǎn)賣(mài)出去，較后收各種費(fèi)，把“損失”都賺回來(lái)了。

　　自己的房子自己購(gòu)

　　“自己的房子自己購(gòu)”是抬高房?jī)r(jià)的方法之一，樓盤(pán)預(yù)售時(shí)，公司的資金非常緊張，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商購(gòu)下一些相對(duì)好銷(xiāo)的房子，甚至整個(gè)“雪藏”幾個(gè)單元甚至一整幢樓，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅可以用微弱的利息套現(xiàn)，而且在樓盤(pán)銷(xiāo)售的中后期抬高房?jī)r(jià)。

　　具體操作方法是這樣的，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出假的銷(xiāo)售單據(jù)給自己的親戚朋友，讓他們作為房屋的購(gòu)購(gòu)者，并把房屋的價(jià)格盡量抬高。因?yàn)殂y行放貸給個(gè)人購(gòu)房的利息極低，頭付不高，每個(gè)月的還款更是有限，而只要開(kāi)出發(fā)票，銀行就會(huì)把這套房屋的全款打到開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)上。

　　樓盤(pán)做好后，開(kāi)發(fā)商只要到銀行辦理一下退房手續(xù)，樓盤(pán)就又可以上市出售了。這時(shí)，樓盤(pán)配套齊全，各種功能具備，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于剛開(kāi)盤(pán)的價(jià)格。而開(kāi)發(fā)商這樣既套了現(xiàn)金，方便了自己開(kāi)發(fā)房子，樓盤(pán)又賣(mài)了好價(jià)錢(qián)。

　　安排“房托”購(gòu)房子

　　安排“房托”購(gòu)房子，就是開(kāi)發(fā)商找一個(gè)“房托”，來(lái)購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房子，然后進(jìn)行倒賣(mài)。當(dāng)然，這些“房托”都是自己的親戚朋友，所得的利潤(rùn)都會(huì)進(jìn)開(kāi)發(fā)商的腰包，即使不進(jìn)開(kāi)發(fā)商的腰包，這個(gè)肥水也不會(huì)流進(jìn)外人的“田”里。

　　安排“房托”倒賣(mài)自己的房子，操作方式比較簡(jiǎn)單，有一些開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是“玩”得非常熟絡(luò)，一套戶(hù)型比較好的房子，會(huì)安排“房托”轉(zhuǎn)手幾次，房子價(jià)格漲得離譜。

　　比如一套房子較開(kāi)始18萬(wàn)元起賣(mài)，“房托”購(gòu)后，轉(zhuǎn)手把房子賣(mài)給另一個(gè)“房托”，這時(shí)，價(jià)格達(dá)到23萬(wàn)元。這個(gè)“房托”也不會(huì)真的要房子，他會(huì)立即把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給下一個(gè)“房托”，達(dá)到28萬(wàn)元。這個(gè)“房托”如果把房子賣(mài)給真正的購(gòu)房者，價(jià)格絕不會(huì)低于28萬(wàn)元，有的達(dá)到30多萬(wàn)元。這其中，經(jīng)“房托”操作后，房?jī)r(jià)漲了10多萬(wàn)元。

　　推遲開(kāi)盤(pán)好賺錢(qián)

　　中國(guó)人歷來(lái)有一個(gè)習(xí)慣，購(gòu)東西喜歡跟風(fēng)湊熱鬧，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)看房、購(gòu)房的人很多，那些想購(gòu)房者便躍躍欲試了。開(kāi)發(fā)商正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，在營(yíng)銷(xiāo)方式上狠狠地“玩”購(gòu)房者。

　　比如漢口有一個(gè)樓盤(pán)因?yàn)槠涠ㄎ粸檫m宜白領(lǐng)居住的小戶(hù)型，去年初，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)售價(jià)在3500元/平方米左右，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間是去年底，可是樓盤(pán)修建好了，竣工備案證也拿了，就是遲遲不開(kāi)盤(pán)，而只是搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。此時(shí)，售價(jià)已經(jīng)上升到了4100元/平方米。

　　開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售許可證不開(kāi)盤(pán)，先搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，這種做法并不違規(guī)。開(kāi)發(fā)商的基本做法是：先不公開(kāi)銷(xiāo)售，搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，過(guò)一段時(shí)間宣稱(chēng)房子已經(jīng)不多了，再不登記，開(kāi)盤(pán)時(shí)想購(gòu)也購(gòu)不到了，而且現(xiàn)在通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房子價(jià)格相對(duì)較低。開(kāi)盤(pán)以后，房?jī)r(jià)鐵定要漲。這樣營(yíng)銷(xiāo)，令一些購(gòu)房者趨之若騖。

　　還有的開(kāi)發(fā)商為了給大家一個(gè)總是開(kāi)盤(pán)的印象，明明幾個(gè)可以一次性推出的樓盤(pán)，分幾批推出，這樣的好處是，后面開(kāi)盤(pán)的房子都可以提價(jià)。

　　記者旁白：

　　開(kāi)發(fā)商所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，目的是套住購(gòu)房者，等到開(kāi)盤(pán)時(shí)，購(gòu)房者有諸多不滿(mǎn)意不想購(gòu)房，都會(huì)相當(dāng)麻煩。分批推出樓盤(pán)，其實(shí)玩的就是乘機(jī)抬高房?jī)r(jià)的把戲。

　　小紅旗的奧秘

　　每個(gè)樓盤(pán)預(yù)售時(shí)都有銷(xiāo)控表，銷(xiāo)控表是售樓處張貼的樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)展的信息表。可別小看了這個(gè)普通的表，其實(shí)它的意味比較多。

　　購(gòu)房者看中一套南北通透、臥室雙朝陽(yáng)的房子，但銷(xiāo)控表卻會(huì)顯示該戶(hù)型的房子已經(jīng)售出。售樓小姐同時(shí)會(huì)一個(gè)勁兒向他推薦其他戶(hù)型較差的房子。

　　這其中的奧秘就出在銷(xiāo)控表的小紅旗上。其實(shí)，一般情況下，開(kāi)盤(pán)沒(méi)幾天，或者還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)人為地在銷(xiāo)控表上插上不少紅旗，以顯示樓盤(pán)銷(xiāo)售旺盛。其目的一是把那些比較好銷(xiāo)的主推經(jīng)典戶(hù)型“雪藏”，差一點(diǎn)的房源先處理掉，好的留到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)加價(jià)出售。二是贏利更多。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)時(shí)，一般會(huì)把價(jià)格定得低一些，但通常是該樓盤(pán)樓層、朝向較差的一間來(lái)吸引客戶(hù)，而一旦有客戶(hù)來(lái)購(gòu)房，卻是高價(jià)格了。

　　當(dāng)然，售樓小姐會(huì)根據(jù)顧客的購(gòu)房意愿、可接受的價(jià)格等因素，適時(shí)運(yùn)用小紅旗戰(zhàn)術(shù)，適當(dāng)調(diào)整一些好的戶(hù)型出售。

　　記者旁白：

　　銷(xiāo)控表的本意是給消費(fèi)者知情權(quán)，讓他們實(shí)時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，以供購(gòu)購(gòu)抉擇參考。而有些商家卻打起了銷(xiāo)控表的歪算盤(pán)，實(shí)施各種“營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)”，運(yùn)用各種“促銷(xiāo)手段”，名為銷(xiāo)控，實(shí)為操控，傳遞的是不真實(shí)的銷(xiāo)售信息。所以購(gòu)房者事先一定要“讀懂”銷(xiāo)控表，以免鉆進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的圈套。

　　做廣告文案要會(huì)炒

　　開(kāi)發(fā)商要求做廣告文案的頭要條件是什么？一些開(kāi)發(fā)商的理論是，要臉皮厚、要敢于說(shuō)假話(huà)，然后才是文憑。

　　樓盤(pán)做起來(lái)了，開(kāi)發(fā)商的頭要的是炒概念。他們會(huì)說(shuō)，在社會(huì)上混的哪個(gè)不炒？越炒越火、越炒越出名、越炒越來(lái)錢(qián)。很多明星沒(méi)有成名之前，不都是靠炒才出名的？一些女作家，沒(méi)有成名前靠身體寫(xiě)作，也是一種炒作。

　　樓盤(pán)炒作，關(guān)鍵是要會(huì)炒，概念怎么理解？概念是虛的、是未來(lái)才有可能見(jiàn)到的東西。武漢很多樓盤(pán)炒歐陸風(fēng)情、炒山水社區(qū)、炒健康社區(qū)、炒名校概念，現(xiàn)在開(kāi)始炒生活區(qū)，還取了個(gè)英文名，叫CBD。有了這些概念后，樓盤(pán)好銷(xiāo)售多了。當(dāng)然，概念不管現(xiàn)實(shí)中是不是那回事，比如，只要幾棵樹(shù)，可以說(shuō)是綠色社區(qū)；小區(qū)邊有一個(gè)小湖，可以說(shuō)是湖景社區(qū)。

　　有了概念做基礎(chǔ)，還要善于文字描述。講得不好聽(tīng)一點(diǎn)，就是要會(huì)玩文字游戲。講樓盤(pán)距市區(qū)多遠(yuǎn)，不能說(shuō)公里數(shù)，而要說(shuō)需多少時(shí)辰車(chē)程。講價(jià)格要說(shuō)較低多少元起，比如“每平米3800元起”。

　　做到了這些，不信購(gòu)房者不會(huì)上鉤。

　　空手套“白狼”

　　一些本不是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，或者以前是做裝飾業(yè)務(wù)的人，稍微了解了房地產(chǎn)方面的知識(shí)，知道其中的豐厚利潤(rùn)，于是注冊(cè)一家房地產(chǎn)公司，然后掛著國(guó)有或合資的子來(lái)掩人耳目。還有一種現(xiàn)象，個(gè)人所有或個(gè)人承包公司，掛靠在某大型公司的名下，建設(shè)資金完全靠購(gòu)房者預(yù)付的購(gòu)房款完成樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。

　　危害：這樣的公司往往在后期資金不足，無(wú)法按期將房子交付使用，購(gòu)房者購(gòu)了這樣的房子，將會(huì)麻煩不斷。

　　對(duì)策：購(gòu)房者在購(gòu)房前一定要摸清開(kāi)發(fā)商的背景，查明其主管部門(mén)、注冊(cè)資金及建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格證書(shū)等情況。

　　大打**牌、親水牌

　　一些開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，總要打出比實(shí)際情況好上幾倍的廣告，尤其是顧客關(guān)心的地段問(wèn)題，往往要把自己開(kāi)發(fā)的地段說(shuō)得非常優(yōu)越；說(shuō)交通便利，距離武漢核心商圈僅多少多少站路，直令人心馳神往。