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拒絕做房奴聰明還貸款 專家三招巧還貸
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 480 次
理財(cái)專家建議,“會(huì)借錢、還要會(huì)還錢”才能算得上會(huì)理財(cái)。在房貸還款上,借款人如果能夠掌握好一些小技巧,可以省下不少銀子。
招數(shù)一 房貸搬家享優(yōu)惠
對(duì)于那些由于某種特殊原因而無(wú)法享受到“七折房貸”的借款人,也并非無(wú)計(jì)可施,較簡(jiǎn)單的一招就是:乾坤大挪移,也就是進(jìn)行房貸搬家,通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù),換家銀行貸款以享受“七折房貸”優(yōu)惠。
目前,各家銀行開出的“七折房貸”條件并不一致,比如,有些銀行有貸款總額必須達(dá)到一定數(shù)額的限制,有的就沒(méi)有;還有各銀行對(duì)信用記錄考核的嚴(yán)格程度也不一樣。這導(dǎo)致:某個(gè)借款人根據(jù)這家銀行的規(guī)定,無(wú)法享受“七折房貸”,但在另一家銀行,卻可以享受?;诖?,借款人可通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)享受優(yōu)惠。
“轉(zhuǎn)按揭”的具體操作方法是,借款人自籌或通過(guò)新貸款銀行幫助找擔(dān)保公司,還清原貸款銀行的貸款,然后重新在新貸款行辦理貸款。目前本市大部分銀行為積極爭(zhēng)取客戶資源,都愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。
局限:“轉(zhuǎn)按揭”會(huì)不可避免地產(chǎn)生一些費(fèi)用,包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等等,借款人在準(zhǔn)備“房貸搬家”前,應(yīng)當(dāng)計(jì)算一下“搬家成本”,如果成本偏高甚至抵不過(guò)節(jié)省的利息,那就完全沒(méi)有必要換銀行。不過(guò)有些銀行為了吸引客戶,私下里有針對(duì)性地推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù),比如可以免掉一些費(fèi)用,借款人不妨到各銀行“打探”一下。
點(diǎn)評(píng):一般來(lái)說(shuō),貸款轉(zhuǎn)按揭是借款能夠享受到七折的較后一條快速通道。目前來(lái)看,這條通道并不十分通暢。對(duì)于銀行,客戶貸款搬家能夠?qū)ζ錁I(yè)績(jī)產(chǎn)生的影響并不大。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō),搬家不僅要考慮費(fèi)用問(wèn)題,還要考慮其他的成本,比如時(shí)間成本以及這個(gè)比較煩人的“折騰”過(guò)程。然而,如果真有借款人不畏艱難將貸款從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行,必定有其中的理由。
招數(shù)二 提前還貸較省心
在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為復(fù)雜、投資環(huán)境也不確定的背景下,房奴們省錢的較佳方式就是提前還貸,畢竟,不欠銀行或少欠銀行錢,就不用或少付銀行利息了。專家建議,正處于還款過(guò)程中且資金較為寬裕的房奴,在資金沒(méi)有較好的投資渠道的情況下,不妨考慮提前還貸,以節(jié)省利息。
據(jù)記者了解,目前本市的大部分銀行都允許購(gòu)房者提前還貸,且提供了全部還款、部分還款、縮短貸款期限等多種方式讓消費(fèi)者選擇,而且不收罰息,不過(guò)部分銀行需要提前預(yù)約并有提前還款次數(shù)限制。消費(fèi)者可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況考慮提前還款,但前提是資金比較充裕,且要量力而行。
從理論上講,部分提前還款包括三種方式:一是剩余貸款每月還款額不變,只縮短還款期限,這樣可多省利息;二是減少每月還款額,還款期限不變,以減少月供負(fù)擔(dān),但利息支出多于種方式;三是減少每月還款額,同時(shí)縮短還款期限,這樣會(huì)節(jié)省更多利息。但據(jù)記者了解,目前本市的銀行多數(shù)只提供其中一種方式。另外,消費(fèi)者還可選擇縮短還款期限的方式節(jié)省利息,但此方式會(huì)導(dǎo)致月供增加。
局限:提前還貸并非人人都適用,需要具備一定的條件,比如手頭要有一筆現(xiàn)成的閑置資金。所謂閑置資金,是指這筆資金處于不產(chǎn)生投資收益或者收益率很低的狀態(tài)。另外,對(duì)于某些收入變化較大的借款人,在選擇提前還貸時(shí),還得兼顧家庭的意外開支和未來(lái)開支,比如孩子入學(xué)、就醫(yī)、保險(xiǎn)等等,即使未來(lái)無(wú)重大開支計(jì)劃,從家庭理財(cái)規(guī)劃的角度考慮,一般也至少應(yīng)保留半年的家庭年收入以備不時(shí)之需。
點(diǎn)評(píng):提前還貸之前要算好賬,因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如,還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就小得多。此外,如果借款人目前手頭資金正在進(jìn)行有效的投資運(yùn)作,且獲得的收益率又高于住房貸款利率,那么完全可以投資收益來(lái)抵消房貸利息支出,而不必急于提前還掉銀行貸款。
招數(shù)三 改變不利貸款方式
許多借款人可能記得,兩三年前,固定利率房貸業(yè)務(wù)火爆異常,銀行熱推、購(gòu)房人爭(zhēng)相辦理,甚至有些已辦理了貸款的也想變成固定利率的。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道,所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高,只要央行加一次息,它的優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)出來(lái)。但是一旦降息,選擇它的購(gòu)房者就吃虧了。因此,在經(jīng)過(guò)幾次大幅降息之后且還有降息的預(yù)期下,市民以前選擇的房貸固定利率業(yè)務(wù),現(xiàn)在則成為綁在頭上的“緊箍咒”,明顯吃虧。
劉先生2007年7月在某商業(yè)銀行辦理了5年期固定利率貸款,當(dāng)時(shí)約定的貸款年利率應(yīng)為7.56%,比現(xiàn)在降息后的基準(zhǔn)利率高出1.62個(gè)百分點(diǎn)。同樣是50萬(wàn)元5年期的貸款,劉先生用固定利率以等額本息還款方式,每月還款為10033元左右,如果是現(xiàn)在用浮動(dòng)利率只需9652.46元,兩者相差近381元,5年二者總計(jì)相差利息接近2.3萬(wàn)元。當(dāng)然,這里還沒(méi)有考慮打七折,如果能享受此優(yōu)惠,每月則只需要9243.95元,每月相差近790元,5年相差4.7萬(wàn)元。
因此,在這種背景下,借款人較好將固定利率房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。
局限:將“固定利率”改為“浮動(dòng)利率”,通常需要向銀行繳納一定數(shù)額的違約金。借款人在進(jìn)行變更前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行比較,如果付出的成本偏高甚至不及節(jié)省的利息,那就沒(méi)有必要進(jìn)行改變。
點(diǎn)評(píng):不同階段的固定利率房貸業(yè)務(wù)的利率水平都不一樣,借款人在變更前一定要咨詢、計(jì)算清楚,不要盲目沖動(dòng)地進(jìn)行變更,合算才做變動(dòng)。事實(shí)上,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,目前市場(chǎng)上也還有許多有利于房奴節(jié)省利率的產(chǎn)品,借款人不妨參考,比如雙周供、存抵貸、活利貸等。
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