造成房屋交易費(fèi)用多算的,是部分區(qū)縣政府對二手房交易制訂的較低保護(hù)價(jià)與市場嚴(yán)重脫節(jié)——在江北區(qū),由政府制訂的市場指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)半年沒有更新。而在較近半年內(nèi),房價(jià)卻發(fā)生了較大的變化。

　　44萬成交60萬過戶

　　馬先生元旦后看中了陽光100城市廣場的一套二手房,建面120平方米。賣家較初要價(jià)45萬,但較終在44萬的價(jià)格妥協(xié)。

　　雙方達(dá)成成交意向后,日前便來到區(qū)土地房屋權(quán)屬登記過戶。在財(cái)政核價(jià)的窗口前,工作人員表示,這套住房必須按建筑面積每平方米5000元的標(biāo)準(zhǔn)過戶,算下來總額60萬。

　　由于這套二手房的轉(zhuǎn)讓沒有超過2年,按照國家規(guī)定,必須按差額征收5.5%的營業(yè)稅。馬先生告訴記者,加上1%的契稅和個人所得稅,自己要為這多出來的16萬,多掏約1.2萬元的交易費(fèi)用。

　　“為什么不能按實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行過戶？”馬先生很是疑惑。而工作人員稱,每個樓盤,都有一個政府制訂的市場指導(dǎo)價(jià),已經(jīng)在墻上進(jìn)行了公示,過戶的價(jià)格不能低于下限。

　　指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)半年未更換

　　昨日,記者來到了該區(qū)土地房屋權(quán)屬登記大廳。大廳的墻上,張貼著一份關(guān)于在二手房交易實(shí)行市場指導(dǎo)均價(jià)的文件,在文件的旁邊,則貼出主要路段數(shù)樓盤的指導(dǎo)價(jià)區(qū)間。

　　上墻的樓盤分為品牌小區(qū)、普通小區(qū)、普遍住宅三大類,都標(biāo)出了自己的建面價(jià)格。文件稱,將以此作為二手房交易涉及相關(guān)稅收的計(jì)稅依據(jù)。沒有上墻的樓盤,則參照附近樓盤執(zhí)行。

　　上墻的樓盤有百余個,涵蓋了該區(qū)大多數(shù)品牌樓盤:陽光100城市,建面價(jià)格規(guī)定為5000～5800元,金砂水岸5200～6000元,信一金典5800～6200元,南方上格林4800～5200元,紅鼎國際5500～6000元,祺山品閣5400～5800元,平安摩卡5500～6000元,楓香庭5500～6000元,長安麗都4700～5000元。

　　記者注意到,這份由該區(qū)政府出臺的文件于2008年6月12日開始實(shí)施,特別提到市場指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場行情適時(shí)調(diào)整,原則上是半年更新一次。

　　指導(dǎo)價(jià)在“指導(dǎo)市場”

　　“這樣的市場指導(dǎo)價(jià),已經(jīng)嚴(yán)重滯后于市場行情?！币晃徊辉竿嘎缎彰闹薪楣矩?fù)責(zé)人告訴記者,去年下半年,二手房的房價(jià)達(dá)到高峰后便一路走軟,像陽光100、南方上格林、金砂水岸、信一金典等樓盤的實(shí)際成交價(jià),已經(jīng)遠(yuǎn)低于政府指導(dǎo)價(jià)的下限。

　　“許多購房者都很不理解,為何要按這樣高的價(jià)格過戶？許多購房者甚至賭氣要把房子按政府規(guī)定的價(jià)格賣給工作人員。”這位中介公司的負(fù)責(zé)人稱,由于“市場指導(dǎo)價(jià)”對部分品牌小區(qū)的大戶型交易成本影響較大,已經(jīng)影響到二手房交易的積極性。更重要的是,這樣的市場指導(dǎo)價(jià)似乎成了“指導(dǎo)市場價(jià)”,相當(dāng)多的賣家都把政府制訂的指導(dǎo)價(jià)當(dāng)作了自己的心理價(jià),低于這個價(jià)格就待價(jià)而沽。

　　財(cái)政部門稱下月改進(jìn)

　　為何要搞這樣一個市場指導(dǎo)均價(jià)？市財(cái)政局農(nóng)稅處工作人員稱,主要是為了防止購賣雙方避稅,以及一些暗箱操作,較終造成國家稅收的流失,市財(cái)政部門去年出臺了這樣的制度。實(shí)際操作,則交給各區(qū)縣的財(cái)政部門。

　　據(jù)記者了解,對此各個區(qū)縣執(zhí)行情況各不相同,在渝北、渝中等區(qū),過戶的價(jià)格只要不低于較初購價(jià),基本遵照購賣雙方報(bào)價(jià),產(chǎn)生的矛盾也較少。江北區(qū)財(cái)政部門工作人員表示,本區(qū)二手房市場指導(dǎo)價(jià)制度于去年6月開始實(shí)施,具體的價(jià)格由專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定,要改變也須由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)確定。

　　工作人員承認(rèn),目前的指導(dǎo)價(jià)有脫離市場現(xiàn)實(shí)的情況,主要集中在新建的個別高端樓盤上。其原因,一方面是整個樓市的行情發(fā)生了變化,另一方面是部分樓盤由于土地級別較高,造成房價(jià)評估過高。而大多數(shù)樓盤,尤其是老樓盤,并未受到影響。

　　這位工作人員稱,文件規(guī)定原則上是半年一改,但實(shí)際上沒有硬性規(guī)定。目前他們已經(jīng)督促評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行摸底調(diào)查,爭取新標(biāo)準(zhǔn)能在下月出臺。

　　財(cái)經(jīng)銳評

　　只怪變化快？

　　市場指導(dǎo)均價(jià)制度出臺的時(shí)機(jī),正處于樓市快速上漲的時(shí)候,其宗旨,不僅可以防止過戶時(shí)候以低價(jià)避稅,還可以起到抑制炒房的作用,而在實(shí)際操作中,就低不就高的做法,也讓老百姓沒有太多的異議。

　　而在半年內(nèi),樓市的行情坐上了梭梭板,由賣方市場直接到了購方市場,由于沒有及時(shí)地跟上市場的變化,市場指導(dǎo)均價(jià)制度也開始暴露出其弊端。

　　在快速的行情變化中,市場指導(dǎo)均價(jià)能不能和市場走得更近一點(diǎn)？這是老百姓的希望,而他們更多地希望,在降低房屋交易費(fèi)用成為國家明確的政策走向之后,有關(guān)部門能為老百姓多想一點(diǎn)。

　　否則,我們就只能發(fā)出這樣的感嘆:不怨誰裝怪,只怪行情變化快。

　　(編輯:焦點(diǎn)佛山)

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