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[置業(yè)指南]:改善型購(gòu)房現(xiàn)在至兩會(huì)是時(shí)間
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 445 次
改善型購(gòu)房,一切盡在政府掌握,一切都在不言中,一切都還沒(méi)有定論,先進(jìn)可以理解的就是改善型購(gòu)房,意味著你不是沒(méi)有房住而可能的原因是現(xiàn)居住面積環(huán)境有限或壓根住的不是自己獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子。筆者認(rèn)為,現(xiàn)在至兩會(huì)是時(shí)機(jī),五大理由:
改善型消費(fèi)的政策定義決定的:
改善型消費(fèi)是住建部提出,中房協(xié)論證,出現(xiàn)于國(guó)務(wù)院新政中的一個(gè)詞,目前已做出兩個(gè)方面的解釋,一個(gè)方面是,你的現(xiàn)居住條件,如面積格局房型成套性等方面與普通商品住房有差距,如果再次購(gòu)房,屬較狹義的較原始的改善型消費(fèi)。其次,在各城市主要是上海北京等大城市地方政府救市政策中,對(duì)改善型消費(fèi)的部分放大,包括居住條件的放大,還包括套房購(gòu)賣的放大,無(wú)非是在面積格局方面放寬,或直接刺激次置業(yè)。但從政府寄托樓市來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需,保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看,改善型消費(fèi)的外衣可以脫,似乎可以界定為,只要你沒(méi)有明確的投機(jī)或過(guò)度投資行為,甚至是銀行審定你的按揭沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn),改善型消費(fèi)可以在一至三套范圍內(nèi)靈活選擇,享受政府公布的優(yōu)惠政策。
這一方面因素,你可以理解為,改善型消費(fèi)的優(yōu)惠就是稅收減免,因此從目前的政策力度看,已經(jīng)出盡,契稅不可能完全廢止,營(yíng)業(yè)稅也只能松動(dòng)到二年,居住檔次的面積定位上限達(dá)到144平已經(jīng)是走出了市場(chǎng)的普遍產(chǎn)品定位要求了,所以改善型消費(fèi)不用再等,為什么呢,請(qǐng)往下看。
房源決定的:
現(xiàn)在市場(chǎng)上的房源情況是怎么樣的呢?在二三線城市也就是一般中等城市,按照舒適定位的住宅基本屬中高端定位,主流消費(fèi)包括投資客與本地公務(wù)員等收益穩(wěn)定,普通消費(fèi)進(jìn)入只是零散的而不能成為主流,價(jià)格上也無(wú)法一下拉下來(lái)。
而滿足普通消費(fèi)的房源,一方面是結(jié)構(gòu)管制后的結(jié)構(gòu)面積比較緊湊的房型,二是小戶型。這些房源在滿足空間要求的客戶來(lái)看是可以的,但如果做為改善型消費(fèi),指望短期不可能再次購(gòu)房的條件下,當(dāng)然舒適一點(diǎn)的房型比較吻合要求。而這部分房源因?yàn)檎咚蓜?dòng),戶籍松動(dòng),相當(dāng)數(shù)量被外地投資購(gòu)走,因此,應(yīng)該捏緊時(shí)間,在兩會(huì)前后出手,這些房源一直比較好銷,越銷越少,并且今后在保開發(fā)投資規(guī)模的政策引導(dǎo)下,新增項(xiàng)目為了稀釋過(guò)高的地價(jià),肯定圍繞兩頭做文章,即緊湊房型與優(yōu)適房型搭配,而比較合普通改善消費(fèi)的房源將劇減。比如在筆者參與的項(xiàng)目,定位的時(shí)候,確保的是七十平以內(nèi)的小兩房,一室半,四十平以內(nèi)的一居或一室半,再就是一百三十平至一百五十平的優(yōu)適房型,一百左右兩房與一百一十五左右三房基本沒(méi)有考慮,為什么呢,還是成本方面的原因,并且后市價(jià)格肯定比較實(shí)在才能實(shí)現(xiàn)銷售。
政策出盡:
抓住稅收優(yōu)惠來(lái)刺激消費(fèi)被認(rèn)為是較適當(dāng)?shù)拇胧窈蟾鞒鞘写碳はM(fèi),尤其是改善型消費(fèi)的,將不會(huì)集中在減免幅度方面,反而會(huì)是確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)與消費(fèi)對(duì)象方面會(huì)大做文章,也就是說(shuō),政策性利潤(rùn)基本確定,余下來(lái)的,是通過(guò)進(jìn)一步細(xì)化的政策確定哪些消費(fèi)還可以進(jìn)入到改善消費(fèi)的領(lǐng)域。
相當(dāng)于:在一個(gè)理想的,吻合普通改善型消費(fèi)購(gòu)購(gòu)力要求與設(shè)想的房源一定,而政策引導(dǎo)增加了購(gòu)房人數(shù)量,自然地,可選擇面就會(huì)變窄。當(dāng)然政策出來(lái)后,會(huì)通過(guò)對(duì)開發(fā)商的稅收優(yōu)惠、行政壓制來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)上漲,但指望下跌也并不靠譜。
產(chǎn)品、房?jī)r(jià)、房源與消費(fèi)力:
這四個(gè)方面綜合考慮,決定了改善型購(gòu)房所面臨的市場(chǎng)大環(huán)境。在開發(fā)商這里,他們的主要考慮是用好價(jià)格杠桿來(lái)更快實(shí)現(xiàn)銷售,因此緊縮面積降低總價(jià)及頭付壓力是主要營(yíng)銷方向,單價(jià)不會(huì)發(fā)生太大的松動(dòng)。因此會(huì)導(dǎo)致存量房源成為改善消費(fèi)的主要選擇范圍。開發(fā)商出價(jià)會(huì)借助于政策松動(dòng)來(lái)進(jìn)行,比如放松改善消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),降低頭付比,但由于新增項(xiàng)目成本比存量項(xiàng)目成本更低或在產(chǎn)品開支方面所占比例更低,自然地,抓緊時(shí)間消化存量是每個(gè)開發(fā)商的緊要任務(wù),因此,從某種角度來(lái)看,混水好摸魚,這也是本人提議現(xiàn)在至兩會(huì)抓緊時(shí)間實(shí)現(xiàn)改善型購(gòu)房的一個(gè)預(yù)計(jì)。
有一個(gè)情形你可以等,那就是購(gòu)新增項(xiàng)目,新上馬的項(xiàng)目,面積及戶型格局不是你購(gòu)房的關(guān)鍵考慮。
地段與地價(jià)限制:
這是一個(gè)膠著的,仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的看法,如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)象媒介報(bào)導(dǎo)的那樣,還有更大差不多兩位數(shù)的下行空間,當(dāng)然應(yīng)該等到那個(gè)時(shí)候。本人寫作這篇文章,本人的看法是,改善型購(gòu)房,除了再購(gòu)一套房以外,難道僅僅是增加面積,增加一間房這么簡(jiǎn)單,你會(huì)否急功近利地不看地段購(gòu)房呢?
購(gòu)房,是地段,是地段,第三還是地段,李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說(shuō)吧)誠(chéng)的話沒(méi)得錯(cuò),還復(fù)長(zhǎng)遠(yuǎn)看,未來(lái)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定后肯定房產(chǎn)的投資屬性會(huì)回歸,因此,地段才是決定你改善型購(gòu)房,是真改善還是假改善的本質(zhì)因素。
確認(rèn)地段重要性后,本人的說(shuō)法是,寧要浦東一張床,不要浦西一間房?;诘貎r(jià)成本,政策性松動(dòng)一時(shí)還無(wú)法實(shí)現(xiàn),能夠在你購(gòu)房后保持市場(chǎng)穩(wěn)定,對(duì)一項(xiàng)較大開支,也應(yīng)該是一筆不小的投資來(lái)說(shuō),這是較重要的。
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作者介紹
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