頭次購房購小棄大

　　據(jù)部分中介公司的統(tǒng)計,目前能夠享受到頭次購房7折優(yōu)惠利率的購房者比例不到10%,原因一方面是頭次購房的市民本來比例就不高,另一方面則是其中的很多人又不愿意購購90平方米以下的普通商品房。

　　很多結婚戶希望一步到位購大房子,其實符合頭次購房條件者不妨轉換思路,先購小房子享受新政。比如,考慮先為父母改善住房,然后將父母房子賣掉籌集自己購房的資金。理財專家提供了一個案例:一家三口居住在市的老工房內,房產的市場價約在100萬元左右,兒子結婚要購房,看中外環(huán)外一套總價150萬元左右的新房,準備貸款100萬元,雖然他是頭次購房,但由于要購購的房屋不符合條件,不能享受較優(yōu)惠利率。后來,他們決定先購購這個小區(qū)一套總價90萬元左右的小面積單元,這樣就能享受7折的較優(yōu)惠利率,貸款的額度也有70萬元左右。搬入這套房子后他們再把市的老房子賣掉,這樣購大房子就基本不用貸款了。粗粗一算,他們改變購房計劃,購賣房子支付的成本增加了大約三四萬元,但70萬元貸款優(yōu)惠按20年計算,至少能省下10多萬元。

　　再購賣用足公積金

　　上海市民購房使用公積金貸款的額度不斷提高,目前頭次購房家庭較高能達到80萬元,但這只適用于新購房者,那些很早就已經辦理過公積金貸款的購房者卻不能享受,有的只享受了幾萬元的額度,有的已經將公積金貸款購購的房子出售,手中持有的房產全部辦理的是商業(yè)性貸款。現(xiàn)在,這些購房者不妨考慮再購賣房產,用足公積金。

　　理財專家也提供了一個案例:比如,一位購房者先后購入三套房產,套用公積金貸款購入的房產已出售,現(xiàn)手中持有的兩套房產分別還有20多萬元的商業(yè)性貸款。這位購房者可以把持有房產中的一套出售,然后再購入一套價位差不多的房產,按照目前的貸款政策,他較多可以貸到四十多萬元的公積金貸款 （30萬元購房貸款加10多萬元的裝修貸款）,如此,他可以把另一套房產的商業(yè)性貸款提前還清,兩套房產的商業(yè)性貸款就可以全部置換為公積金貸款。

　　整合策略綜合考慮

　　理財專家提醒購房者,在進行購房策略整合時,不能光比較交易成本和省下的貸款利息,至少不能僅僅按照目前的交易稅費和貸款利率來計算,這是因為稅率和利率都可能發(fā)生變化,而不同區(qū)域房價的變化也可能讓原本的合算變?yōu)椴缓纤?所以,購房者較好能夠結合自身的居住、工作、生活、投資需求的變化綜合考慮。

　　比如,有的人一直打算為父母改善住房,有的人對自己投資的房產回報率不滿意,有的人工作變動了想節(jié)省通勤時間,有的人子女要入學想進好學校,這些換房的需求原本可能受阻于高昂的交易成本,現(xiàn)在,不但交易成本下降了,而且新政又能帶來可觀的補貼甚至是盈利,何樂而不為呢？

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