看內(nèi)容 準(zhǔn)備收房

　　根據(jù)商品房購(gòu)賣合同的約定，商品房在達(dá)到交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)以電話、郵寄或媒體公布的方式，正式通知業(yè)主收房；購(gòu)房者應(yīng)在獲悉收房通知的一定時(shí)間內(nèi)，及時(shí)收房，并做好收房的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

　　合同中的以下四個(gè)條款應(yīng)熟知：

　　第三條：購(gòu)受人所購(gòu)商品房的基本情況。其中包括：位置、結(jié)構(gòu)、層高等內(nèi)容，業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)應(yīng)注意對(duì)照。

　　第八條：對(duì)于出現(xiàn)未按照合同約定時(shí)間交付使用的樓盤，業(yè)主可依據(jù)第九條：出賣人應(yīng)以逾期交房的違約責(zé)任的內(nèi)容，來要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

　　第十四條：出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。該條款內(nèi)容中包括水、電、氣等內(nèi)容，在交房時(shí)應(yīng)達(dá)到約定的使用條件。

　　附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。這部分內(nèi)容詳細(xì)約定了交房時(shí)室內(nèi)門、窗、廚、衛(wèi)等各部分的裝飾標(biāo)準(zhǔn)，是驗(yàn)房時(shí)的重要依據(jù)。

　　重視程度：★★★

　　關(guān)鍵詞二：交費(fèi)

　　讀合同 算清數(shù)額

　　A 契稅：2008年1月1日后簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價(jià)格低于5728元/平方米，契稅為總房款的1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。2008年之前簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價(jià)格低于4290元/平方米，契稅為總房款的1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。

　　B 專項(xiàng)維修資金：根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定：多層住宅交納總房款的2%，高層住宅為總房款3%，商鋪、寫字樓參照?qǐng)?zhí)行，一般為總房款的3%。

　　以上兩項(xiàng)費(fèi)用，不應(yīng)由開發(fā)企業(yè)代收。專項(xiàng)維修資金應(yīng)到中國(guó)銀行西大街支行西安市房屋管理局房屋維修資金管理指定賬戶交納。契稅應(yīng)到西安市西大街116號(hào)，西安市二手房交易市場(chǎng)二樓契稅征收窗口或西安市北馬道香米園93號(hào)，西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理一樓契稅征收窗口，進(jìn)行交納。

　　C 天然氣初裝費(fèi)：開發(fā)企業(yè)與天然氣公司在2007年5月10日以前簽定合同的，應(yīng)繳納2278元/戶，2007年5月10日以后，應(yīng)交納1518元/戶。

　　D 有線電視安裝費(fèi)：350元/戶，每增加一個(gè)端口加收150元。

　　重視程度：★★★★★

　　關(guān)鍵詞三：“兩書一表”

　　拿到手再細(xì)收房

　　A “兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在交房時(shí)開發(fā)商必須提供給每個(gè)給業(yè)主，主要內(nèi)容是住宅構(gòu)造。

　　如：承重墻、管道類型等部分的使用說明，以及開發(fā)商對(duì)房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期

　　內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商按約定維修。

　　B 《竣工驗(yàn)收備案表》，即常說的“一表”。此表是政府相關(guān)部門對(duì)整個(gè)樓盤的備案，對(duì)開發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，開發(fā)商必須要對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)?！犊⒐を?yàn)收備案表》一式三份，一份由西安市建委備案，一份交到西安市房屋管理局辦理房產(chǎn)證，一份由開發(fā)商保留。購(gòu)房者在收房時(shí)看到的一般是復(fù)印件，但可根據(jù)復(fù)印件上的編號(hào)，在西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（市建委）查詢‘竣工驗(yàn)收備案表’的詳細(xì)情況。

　　重視程度：★★★★★

　　關(guān)鍵詞四：面積

　　±3%以內(nèi) 屬正常誤差

　　在交房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)出示西安市房屋測(cè)量事務(wù)所對(duì)樓盤進(jìn)行的實(shí)測(cè)報(bào)告，其中包括公共分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)建筑面積，而該表也是結(jié)算房款的先進(jìn)依據(jù)。同時(shí)，權(quán)威部門的面積實(shí)測(cè)表，對(duì)于專項(xiàng)維修資金繳納、辦理房產(chǎn)證等事項(xiàng)至關(guān)重要。

　　由于建筑施工中的誤差，購(gòu)房合同中約定的房屋建筑面積和公攤面積，一般與實(shí)測(cè)不會(huì)完全一致。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，面積差異在正負(fù)3%以內(nèi)可視為正常誤差。

　　如果出現(xiàn)面積與合同約定差異較大的情況，業(yè)主應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同第五條：面積確認(rèn)及面積差異處理方法，來處理面積差異的情況。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞五：驗(yàn)房

　　帶小榔頭 自己查問題

　　驗(yàn)房時(shí)，物業(yè)、開發(fā)商工程部工作人員一般都會(huì)陪同。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的房屋問題，應(yīng)及時(shí)記錄并整改。需要提醒大家的是，在驗(yàn)房時(shí)應(yīng)著重注意以下四個(gè)方面：

　　A 門窗外框周邊應(yīng)打密封膠，門窗無劃痕、損傷，推拉順暢；

　　B 水電部分，業(yè)主應(yīng)著重檢查電路、排水是否正常，衛(wèi)生間等用水房間應(yīng)做蓄水檢驗(yàn)；

　　C 墻面、地面無空鼓、裂縫，用水房間應(yīng)與相鄰地面有2cm的高差；

　　D 地輻熱、暖氣管道的打壓是驗(yàn)房的，試驗(yàn)壓力一般為0.6Mpa，時(shí)間在10時(shí)辰左右。

　　驗(yàn)房時(shí)，物業(yè)工作人員會(huì)攜帶檢驗(yàn)電路、排水、打壓等設(shè)備。

　　業(yè)主也應(yīng)攜帶工具對(duì)房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，如：小榔頭檢驗(yàn)空鼓，卷尺測(cè)量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高，粉筆標(biāo)注出現(xiàn)問題的位置，方便施工方直觀整改。

　　重視程度：★★★★★

　　關(guān)鍵詞六：公共部分

　　無消防設(shè)備不符交房條件

　　開發(fā)商的交房標(biāo)準(zhǔn)，不僅是指室內(nèi)施工，公共部分同樣是交房的重要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于沒有達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)的公共部分，業(yè)主也應(yīng)重視。

　　A 在多次驗(yàn)房中，肖師傅發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)的消火栓箱都是空無一物，這是不符合交房條件的。在交房時(shí)，開發(fā)商必須配齊消防栓內(nèi)設(shè)備，且通上水源，達(dá)到正常使用條件；

　　B 信報(bào)箱、樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)等部分。在交房時(shí)，這些標(biāo)識(shí)都應(yīng)張貼完好；

　　C 燃?xì)狻⒔o水、供電、供暖、道路停車場(chǎng)、安防系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)全部到位，并達(dá)到正常使用條件。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞七：整改

　　常見問題 一一進(jìn)行記錄

　　A 對(duì)于房屋出現(xiàn)的常見問題，如：空鼓、門窗破損、管道安裝不全等，業(yè)主要全部寫在《房屋交接驗(yàn)收單》上，并約定整改的具體時(shí)間。

　　B 對(duì)于違反購(gòu)房合同附件三中的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)，如：防盜門無法達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)、中空玻璃換成單玻等情況，業(yè)主可根據(jù)購(gòu)房合同，要求開發(fā)商按照約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改或賠付。

　　C 如房屋問題較嚴(yán)重，如：長(zhǎng)期滲漏或法定、約定不到位的情況，業(yè)主可書面通知開發(fā)商，要求補(bǔ)償或退房。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞八：物業(yè)費(fèi)

　　看協(xié)議 考察物業(yè)資質(zhì)

　　在驗(yàn)房全部完成后，業(yè)主會(huì)在物業(yè)公司簽署一份《前期物業(yè)協(xié)議》，應(yīng)仔細(xì)查看，弄清楚所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由那些部分組成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么計(jì)算。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主在確認(rèn)房屋沒有問題后，就可以領(lǐng)取鑰匙正式收房了，同時(shí)應(yīng)交納部分物業(yè)費(fèi)（一般為3個(gè)月）。如果業(yè)主收房后在一段時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行裝修使用，那么根據(jù)省物價(jià)局的相關(guān)條例：業(yè)主在收房以后沒有任何使用或者進(jìn)行裝修，那么物業(yè)費(fèi)從收房后個(gè)月開始交70%。而對(duì)于裝修或居住后的房屋，根據(jù)西安市物價(jià)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)修改《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》第十九條的通知，不使用期連續(xù)超過六個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

　　重視程度：★★★

　　關(guān)鍵詞九：裝修

　　原有結(jié)構(gòu) 較好不改動(dòng)

　　收房之后，業(yè)主就要面臨裝修了。房屋原先的設(shè)施、設(shè)備在改動(dòng)時(shí)一定要特別注意。尤其是使用地輻熱管道的房間，鋪設(shè)地面時(shí)一定要小心。

　　業(yè)主在裝修期間，一定要正確使用住宅設(shè)備，不擅自改動(dòng)住宅主體結(jié)構(gòu)等。

　　如果業(yè)主因?yàn)檠b修設(shè)計(jì)而改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，必須先要將裝修方案交給物業(yè)公司，經(jīng)過專業(yè)人士確認(rèn)無影響后，才能進(jìn)行裝修。業(yè)主較好不改動(dòng)房屋的原有結(jié)構(gòu)，這是保證正常居住安全的基本要求。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞十：保修

　　保修期內(nèi) 開發(fā)商須擔(dān)責(zé)任

　　很多業(yè)主在裝修完入住后，發(fā)現(xiàn)房屋存在一些問題，如：外墻滲漏、管道跑水、頂梁、墻面開裂等情況，在投訴給物業(yè)、開發(fā)企業(yè)后都不能及時(shí)解決。這樣的問題對(duì)業(yè)主的正常生活帶來很大影響，所以業(yè)主必須要了解房屋出現(xiàn)問題后的各種解決方法。

　　根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修2年等。

　　在該保修期間內(nèi)，開發(fā)企業(yè)必須對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。因此，業(yè)主在收房后遇到房屋質(zhì)量問題，應(yīng)依據(jù)保修期限的約定要求開發(fā)企業(yè)整改。

　　房屋在保修期間出現(xiàn)問題，業(yè)主如遇開發(fā)企業(yè)不予解決或推脫責(zé)任等情況，應(yīng)及時(shí)到西安市建委質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行反映。

　　重視程度：★★★★

　　看房提要

　　堅(jiān)持 重要的是堅(jiān)持

　　A 堅(jiān)持先驗(yàn)房、后簽字。業(yè)主們只有堅(jiān)持先驗(yàn)房、后收房，才能正確的維護(hù)自己的權(quán)益。

　　B 如果對(duì)房屋情況無法判定，可在房屋交接驗(yàn)收單上注明，“室內(nèi)情況不清楚”、“樓房狀況未明”等字。

　　C 將驗(yàn)房中的所有問題書面呈遞給開發(fā)商讓其簽收，避免留下后患。

　　D 業(yè)主在物業(yè)領(lǐng)取鑰匙后，從法律角度可視為正式收房。

　　E 攜帶相機(jī)（較好是照片上帶日期），對(duì)驗(yàn)房中的問題進(jìn)行記錄。

（編輯：董聰）

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