什么樣的借款人能夠貸到80萬？貸款額度的計算方式是否一樣？

　　雖然住房公積金的貸款較高上限額度調整至80萬，但借款人是否能夠貸到這個額度還要視個人情況區(qū)別對待。一般來說，市管公積金是根據借款人的個人月繳存額度來計算的，國管公積金是根據借款人個人或者

　　夫妻雙方的收入證明來核定。具體計算公式分別為：

　?。ǎ保┦泄芄e金較高可貸款額度的公式為：借款人家庭月收入（月收入＝職工個人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例），每月至少扣除400元的生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得，即為較高可貸款額度。

　?。ǎ玻﹪芄e金較高可貸款額度的計算方式與市管公積金不同，國管公積金看借款人的收入證明，以家庭為單位，只要夫妻二人的收入證明能夠開到月還款額的2倍以上即能夠申請公積金貸款較高上限額度80萬。

　　目前，北京住房公積金利率是多少？什么時候可以按新利率執(zhí)行？

　　“偉嘉安捷”專家指出三次降息后的利率為五年以上4.59％，五年以下4.05％。新政策發(fā)布后申請公積金貸款的借款人，可立即享受下調后的公積金利率。而已經申請過公積金貸款的借款人，原則上按央行規(guī)定，其住房公積金貸款基準利率調整時間與商業(yè)貸款利率相同，都需要從下一年度的1月1日起執(zhí)行。

　　用公積金貸款購房，受二套房限制嗎？

　　借款人用公積金貸款購房的，如套購房使用公積金貸款，在尚未還清前不可以再次申請公積金貸款購購套住房。只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時不會被認為套房產，仍會視為頭套住房按其政策操作。

　　另外需要注意的是，如果是夫妻雙方貸款購房，不論是在結婚前還是在結婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，公積金系統(tǒng)上有會有相應記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款套房的。如果套房的公積金貸款已結清，那么在政策上是允許夫妻雙方再次使用公積金貸款購房的，且仍可視為頭次住房，不受二套房的政策限制。

　　新政后，公積金分市管和國管如何區(qū)分？購新樓盤貸款也可以嗎？

　　“偉嘉安捷”專家解釋，在實施操作中，凡在《個人住房擔保委托貸款借款申請表》“個人登記號”一欄寫的是以502、509數字開頭的，即視是國管單位；以身份證號開頭的號碼，則大多數視為市管單位。雖然，新政后借款人也可以用公積金貸款購購新樓盤，但部分新樓盤并不接受借款人公積金貸款，所以借款人在購購新樓盤之前一定要詳細咨詢。

　　公積金還款方式有區(qū)別嗎？

　　以前公積金市管與國管的還款方式各不相同，市管公積金有等額本金、等額本息兩種還款方式，國管公積金則是自由還款?，F在，住房公積金調整政策后還款方式無市管與國管的區(qū)分，還款方式都是“自由還款”，更加便于借款人使用。

　　什么是“自由還款”？

　　“自由還款”即公積金管理根據借款人的借款金額和期限，給出一個較低還款額，以后在每個月還款的金額中，借款人不少于這一較低還款額且較后一期需將剩余本金、利息全部還清的一種方式。自由還款方式是按照先償還利息后償還本金的原則還款的，利息以借款人實際發(fā)生的借款金額來計算。

　　“偉嘉安捷”專家解釋，“自由還款”的流程較為簡單，借款人辦理完住房公積金貸款后手中會有一張住房公積金的存儲卡，以后每月通過此卡還貸。部分提前還貸的，借款人直接通過電話語言系統(tǒng)自動設置部分提前還款金額即可。一次性全部償還清楚的，借款人需要到住房公積金管理辦理，帶上本人身份證到住房公積金管理申請預約，公積金管理會根據借款人要求以及公積金存儲卡的開戶銀行政策為借款人逐一辦理，一般預約時間短則幾天之內，長則不會超過一個月。

　　公積金可以不受繳存12個月以上貸款的限制，要符合什么條件嗎？

　　公積金新政規(guī)定，只要是借款人申請購購政策性住房包括經濟適用房、兩限房等，不再受繳存住房公積金12個月以上的限制。在已經建立住房公積金賬戶且在繳存的狀態(tài)下，即便是開戶一個月也可以使用公積金貸款購房?！　皞ゼ伟步荨睂＜抑赋?，公積金新政只適用于借款人申請購購政策性住房，新樓盤與二手房并不包括在內，仍然需要足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上才能貸款。

　　現在北京市住房公積金個人繳存比例是多少？

　　自2008年7月1日起，北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一調整為12%，職工住房公積金月繳存額上限調整為2392元。從具體執(zhí)行情況來看，國家及較正規(guī)的企事業(yè)單位基本能夠按照12％的繳存比例為其員工繳納，部分中小型公司、企業(yè)按10％或8％不等比例為借款人上繳。

　　新政后，公積金貸款頭付是多少？現在批貸、放款為多長時間？

　　新政后，公積金貸款頭付政策相對放寬，打破了普通住宅與非普通住宅的界定限制。以前住房公積金貸款政策規(guī)定，房屋面積超過90平米，較高貸款額為7成；房屋面積90平米，較高貸款額8成?，F在，即不論借款人購購90㎡以下的普通住宅還是90㎡以上的非普通住宅，公積金貸款的頭付都為20％。同時，公積金貸款的批貸、放款時間也縮短了許多。批貸時間，市管公積金貸款初審當天既能批貸；國管公積金需要七個工作日左右。放款時間，市管與國管公積金都在5－10個工作日左右。

　　公積金可以貸到多大歲數？退休后也可以貸款嗎？

　　根據住房公積金管理規(guī)定，住房公積金貸款年限一般為1－30年，借款申請人的貸款期限較長可以計算到借款人70周歲。另外，只要公積金貸款申請人所購購房屋的“房齡+貸款年限＜47年”都可以申請公積金貸款。在職期間繳存住房公積金的離退休職工也可以申請住房公積金貸款，需要提供離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過住房公積金及其他貸款所需資料。

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