一是由上家（原購房者）與開發(fā)商終止購房合同，到房管部門注銷預售合同備案登記，并且原購房者還需到銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記。在上述手續(xù)辦清后，下家（購購二手房者）可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同登記備案。另一方案是，可由上家（原購房者）與下家（購購二手房者）簽訂合同權益轉讓書，將其與開發(fā)商簽訂的購房合同項下的權利與義務轉讓給下家（購購二手房者）。需要注意的是，如果原購房者房款已經(jīng)付清，則此種轉讓只需書面通知開發(fā)商即可，如房款未付清，則此轉讓需經(jīng)開發(fā)商同意方可。下家與上家所簽訂的合同權益轉讓協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后，還需交房產(chǎn)管理部門登記備案，同時如果原購房者辦理了商品房抵押貸款手續(xù)，則還需到相關銀行辦理轉按揭手續(xù)。

　　對于在二手房交易中，簽訂房地產(chǎn)購賣合同時賣方尚未取得房產(chǎn)證，房地產(chǎn)購賣合同是否有效的問題，司法實踐中存在以下幾種不同的觀點：種觀點認為，雙方簽訂的房地產(chǎn)購賣合同無效。理由：我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項明確規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。如果在尚未登記領取房產(chǎn)證的情況下簽訂房地產(chǎn)購賣合同，則違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定。種觀點認為，雙方簽訂的房地產(chǎn)購賣合同有效。理由：房地產(chǎn)購賣雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的房地產(chǎn)購賣合同，應受法律保護。第三種觀點認為，在未取得房產(chǎn)證的情況下所簽訂的房地產(chǎn)購賣合同的效力問題，應根據(jù)不同情況加以區(qū)別對待：1、如果在簽訂房屋購賣合同時，賣方已經(jīng)具備登記領取房產(chǎn)證的條件，未取得只是因為賣方未去辦理或尚在辦理當中。此種情況下，房地產(chǎn)購賣合同應認定為有效。2、如果在簽訂房地產(chǎn)購賣合同時，賣方還不具備對該房地產(chǎn)進行登記領取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領證手續(xù)尚存在一定障礙。

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